Лекция 4. Теоретические основы оценивания потенциала предприятия

ПЛАН

4.1 Особенности потенциала как объекта оценки

4.2 Понятие стоимости и ее модификации

4.3 Формирование стоимости потенциала предприятия

4.4 Принципы оценки потенциала предприятия

4.1 Особенности потенциала предприятия как объекта оценки

В связи с тем, что уровень реализации текущих и потенциальных возможностей непосредственно влияет на достижение оперативных, тактических и стратегических целей деятельности предприятия, возникает объективная необходимость в его определении, определении его качества, тесть оценке потенциала предприятия.

Оценка - результат определения и анализа качественных и количественных характеристик объекта, который управляет, а также процесса управления им. Оценка дает возможность выяснить, как работает предприятие, достигаются ли поставленные цели; как изменения и усовершенствования в процессе управления влияют на функционирование потенциала предприятия, его эффективность.

Концепция стоимостной оценки предприятия является наиболее универсальной и методично обоснованной, потому что учитывает все необходимые требования к потенциалу как объект оценки, такие как:

1. комплектность, которая определяется в совокупности взаимозависимых элементах и синергичного эффекта от их взаимодействия;

2. текущие и будущие результаты, связанные с его реализацией;

3. текущее состояние и перспективы развития внешней среды.

Исходной предпосылкой стоимостной оценки является то, что предприятие как объект, который характеризируется определенным уровнем потенциала, может быть источником дохода и объектом рыночного соглашения, тесть владелиц предприятия имеет право продать его, заложить, застраховать и т. д.

Предприятие выступает товаром с всеми характерными для него свойствами:

- полезность для покупателя, которая проявляется в пользовании и отвечает удовлетворению проблемы в получении доходов.

- затратами на создание (формирование).Данная особенность обозначает, что получение дохода, воспроизведение элементов потенциала или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Специфические особенности, из которых выделяют:

- во-первых, это товар инвестиционный, тесть товар, вложения в который совершается с целью отдачи в будущем.

- во-вторых, предприятие является системой, но продаваться может как система в целом, так и отдельно подсистемы и элементы.

-в третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как в середине него, так и в внешней среде.

Механизм процесса оценки.

Цели оценивания

Объект оценивания	Сфера применения
Имущество	-продаж определенной части недвижимости; -получение кредита под залог части недвижимости; -страхования недвижимого имущества и установленной в связи с этим его стоимости; -передача недвижимости в аренду; оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной фонд предприятия, которое создается; -оценка недвижимого имущества, как отдельного этапа в общей оценке стоимости предприятия; -принятие внутрихозяйственных управленческих решений по критерию стоимости предприятия.
Машины и оборудование	-продажа некоторых единиц оборудования; -оформление залога; страхование движимого имущества; -передача машин, оборудования в аренду; -организация лизинга машин, оборудования; -определение амортизационных отчислений; -оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной фонд другого предприятия; при реализации инвестиционного проекта.
Гуд-вилл	-передача или продажа гуд-вилла другому предприятию; -предоставление франшиз другим компаньонам; -установление убытка, который был нанесен деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий; -использование гуд-вилла в качестве вклада в уставной капитал; -при определении стоимости всех не материальных активов для оценки стоимости предприятия.

4.2 Понятие стоимости и ее модификации

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на любой предмет или объект. Несмотря на явную схожесть, в теории оценки понятия стоимости, затрат и цены принято отличать.

Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Затраты – это мера затрат, необходимых для того, чтобы создать объект, подобный оцениваемого. Затраты влияют на рыночную стоимость, но однозначно ее не определяют. Дорогой объект может иметь низкую полезность и соответственно-невысокую стоимость.

Цена – это исторический факт, который отображает затраты на покупки подобных объектов в прошлых соглашениях, а также теперешний факт отображения цены запроса продавца. Цены прошлых соглашений и цены продавца не обязательно представляют собой обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Стоимость в обмене – это цена, которая преобладает на свободном , открытом конкурентном рынке. Она определяется на основе равновесия между реальными экономическими факторами, поэтому ее называют объективной стоимостью. Наиболее распространенной формой объективной стоимости является рыночная стоимость. Также к этой модификации относится: ликвидационная, страховая, залоговая, арендная стоимость.

Стоимость в использовании – это мера ценности собственности отдельного пользователя или группы пользователей, которые являются составляющей действующего предприятия без учета наиболее эффективного ее использования и величины денежного эквивалента от возможной продажи.

Разновидностями потребительской стоимости является:

Инвестиционная стоимость- стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и цели инвестирования в объект оценки.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности, отображенные в бухгалтерском балансе.

Стоимость замещения – определена на дату стоимости затрат на создание (приобретение ) нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой.

Стоимость возобновления – это определенная на дату оценки текущая стоимость затрат на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки.

Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка) не при существующем его использовании объекта, а определена как общая стоимость материалов, из которых складываются этот объект, без дополнительного ремонта.

Остаточная стоимость – балансовая стоимость объекта собственности кроме всех видов износа.

Специальная стоимость – сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованностью потенциального покупатель в объекте оценки. и др.

4.3 Формирование стоимости потенциала предприятия

Структурно-логическая схема формирования стоимости потенциала предприятия.

С оставляющие потенциала предприятия:

Ч И С Т Ы Й Д О Х О Д

Стоимость трудового потенциала как составляющей стоимости гуд-вилла

Стоимость зданий и сооружений

Управленческий потенциал: -управленческий персонал; - менеджмент; - функциональные составляющие управленческого потенциала

Стоимость потенциала предприятия

Стоимость машин и оборудования

Р есурсный потенциал

Капитал: - здания и сооружения; - машины и оборудование; - нематериальные активы; - оборотные средства.

Стоимость нематериальных ресурсов и активов

Стоимость земельных участков

Трудовые ресурсы: - технологичный персонал; - вспомогательный управленческий персонал.

4.4 Принципы оценки потенциала предприятия

В международных и национальных стандартах оценки, специальной литературе по оценке деятельности принято выделять три группы взаимозависимых принципов оценки:

1) основанные на представлениях владельца;

2) связанные с эксплуатацией собственности;

3)обусловленные действием рыночной среды.

Принципы, связанные с представлением владельца про имущества:

- принцип полезности;

- принцип замещения;

- принцип ожидания

Принципы связанные с рыночной средой:

- принципы спроса и предложения(соответствия);

-принцип конкуренции;

- принцип изменения стоимости

Принципы связанные с эксплуатацией имущества:

-принцип факторов производства;

-принципы остаточной продуктивности;

-принцип сбалансированности

Принцип оценки

Принцип наиболее эффективного использования – обобщающий для всех групп принципов

Классификация принципов оценки потенциала предприятия

Формульный инструментарий

1.Действительный валовой доход: ДВД = ПВД – В

ПВД –потенциальный валовой доход;

В –величина возможных затрат.

2. Чистый операционный доход: ЧОД = ДВД - ОВ

ДВД - действительный валовой доход;

ОВ - операционные утраты.

3. Чистый операционный доход, который приходится на здания

ЧОДздан = Вздан *Ккап здан

Вздан - текущая стоимость зданий и сооружений;

Ккап здан – коэффициент капитализации для зданий и сооружений;

4.Остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли: Вз = ЧОДз/Кз

ЧОДз - чистый операционный доход, который приходится на земельный участок;

Кз - коэффициент капитализации для земли.

Задачи

Пример 1. Технологическая линия была приобретена в 2004 году за 28 млн.грн. (курс гривны к доллару 5,55:1)На дату оценки курса гривны к доллару составил 5,05:1.Расчитайте скорректированную стоимость оборудования на дату оценки.

Решение

1)Рассчитаем долларовый эквивалент стоимости оборудования на дату приобретения:

28 000 000:5,55=5 045 045$;

2)Рассчитаем стоимость оборудования с учетом изменения курса:

5 045 045*5,05=25 477 477 грн.

Значит, стоимость технологической линии уменьшилась, учитывая увеличение стоимости национальной валюты.

Пример 2. Оценка взаимодействия факторов, как определяются принцип наилучшего и наиэффективнейшего использования, дала возможность предприятию выбрать 3 возможные варианта застройки земельного участка. С учетом местонахождения, ресурсного качества земли, технологического оборудования каждого из вариантов определена стоимость застройки: жилищного проекта – 800 тыс. $.;торгового центра – 1350 тыс. $.; офисного здания - 1000 тыс. $

На основе приведенных прогнозных данных про доходность перечисленных альтернативных вариантов обосновать, какой из них отвечает требованиям наилучшего и наиэффективнейшего использования участков земли.

Сопоставление доходности разных вариантов застройки земельного участка (тыс.грн)

№	Варианты застройки Показатели	Жилищный проект	Торговый центр	Офисное здание
1	Потенциальный годовой валовой доход	550	1300	800
2	Затраты при сборе платежей	75	175	150
3	Другой доход	65	100	75
4	Операционные затраты	175	650	180
5	Резерв на замещение новых активов	65	100	75
6	Коэффициент капитализации для зданий и сооружений	0,18	0,19	0,185
7	Коэффициент капитализации для земли	0,23	0,23	0,23

Решение

1) Имея соответствующий формульный инструментарий, который предоставлено в таблице, сделаем последовательные расчеты, в первую очередь определим действительный валовый доход по вариантам, формула: ДВД = ПВД – В

1) 550-75+65=415 тыс. $

2) 1300-175+100=1025 тыс. $

3) 800-150+75=585 тыс. $

2)Определим чистый операционный доход по вариантам: ЧОД =ДВД - ОВ

1) 415 – 175 65 = 175 тыс. $

2) 1025 – 650 – 100 = 275 тыс. $

3) 585 – 180 – 75 = 215 тыс. $

3) Определяем чистый операционный доход, который приходиться на здания и строения: ЧОДздан=Вздан *Ккап здан

1) 800 х 0,18 = 414 тыс. $

2) 1350 х 0,19 = 256,5 тыс. $

3) 1000 х 0,185 =185 тыс. $

4) Определяем чистый остаточный доход от использования земли по вариантам:

1) 175-144 = 31 тыс. $

2) 275 – 256,5 = 18,5 тыс. $

3) 215 – 185 = 30 тыс. $

5) Определяем расчетную окончательную стоимость земли: Вз = ЧОДз/Кз

1) 31 : 0,23 = 134,8 тыс. $

2) 18,5 : 0,23 = 80,43 тыс. $

3) 30 : 0,23 =130,43 тыс. $

Наилучший, а значит и самый эффективный вариант использования земельного участка – это застройка его жильем.