92. Расторжение (прекращение) договора аренды - порядок и основания

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при прекращении договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе ирасторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153, п. 3 ст.154, п.2 ст.453 ГК РФ).

Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды(они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Расторжение договора по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

93. Договор проката

Это соглашение, в соответствии с которым арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор регламентируется ст. 626-631 ГК.

Поскольку договор проката - это разновидность договора аренды, постольку к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате.

Особенности договора проката

Договор является:

1. консенсуальным,

2. взаимным,

3. возмездным,

4. публичным.

Стороны договора –

1. арендатор

2. арендодатель.

В качестве арендатора может выступать любое лицо. Арендодатель по договору проката - только коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду в качестве профессиональной деятельности.

Существенное условие договора - предмет. Таковым может быть только движимое имущество.

Форма договора - простая письменная.

Срок договора проката не должен превышать одного года.

94. Договор аренды транспортных средств

Договор аренды транспортного средства - это соглашение, по которому арендодатель за плату обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование.

Договор регламентируется ст. 632-649 ГК.

Договор подразделяется на:

а) аренду транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем) - фрахтование;

б) аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа).

Особенности договора

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами договора могут выступать любые лица. Существенное условие договора - предмет - транспортное средство.

Договор заключается в письменной форме, независимо от его срока, к нему не применяются правила о регистрации договоров аренды.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к договору аренды транспортного средства не применяются.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры.

Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

Аренда с экипажем (ст. 632-641 ГК)

Арендодатель осуществляет текущий и капитальный ремонт транспортного средства.

Арендодатель обязан обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в течение срока договора.

Арендодатель обязан обеспечить транспортное средство экипажем, члены которого являются работниками арендодателя.

Члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Арендодатель оплачивает услуги членов экипажа, если иное не установлено договором.

Арендодатель страхует транспортное средство и свою ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией (когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора).

Коммерческая эксплуатация транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов, осуществляется за счет арендатора.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Аренда без экипажа (ст. 642-649 ГК)

Арендатор обязан своими силами осуществлять управление транспортным средством и нести расходы на его содержание.

Арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт транспортного средства.

Арендатор несет обязанность по страхованию транспортного средства, включая страхование своей ответственности за вред, причиненный третьим лицам.

95. Договор аренды зданий и сооружений

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Особенности договора

Договор является:

1. консенсуальным,

2. взаимным,

3. возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.*(32)

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".

Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

96. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договор лизинга является одной из разновидностей договора аренды. Регулируются помимо ГК Федеральным законом «О лизинге».

Предоставление имущества по договору лизинга обусловлено использованием этого имущества для предпринимательских целей. По общему правилу, выбор предмета аренды и продавца осуществляет арендатор, однако договором может быть предусмотрено осуществление этих действий арендодателем.

Согласно ст. 16 Федерального закона «О лизинге» договор квалифицируется как договор лизинга, если содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга арендатору.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Риск арендатора в договоре лизинга состоит в том, что в случае случайной гибели или порчи арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю убытки, причиненные невозможностью возврата объекта аренды.

97. В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Отношения, возникающие из договора найма жилого помещения регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ, Жилищным кодексом РСФСР от 24 июня 1983 г.85, другими нормативными правовыми актами.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя выступает всегда физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Виды договора найма жилого помещения:

1 договор социального найма,

2 договор коммерческого найма.

Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде).

Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.

Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.

Существенные условия договора:

1)предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма,

2)плата за жилое помещение,

3)перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 Гражданского кодекса РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.