Тема 31. Найм (оренда)

Поняття договору оренди (найму). Істотні умови договору оренди. Строк договору оренди.

Форма договору оренди. Сторони договору оренди. Права та обов’язки сторін по договору оренди. Викуп орендованого майна.

Окремі види договору оренди.

Договір прокату. Поняття та сфера застосування договору прокату. Особливості правового регулювання договору прокату.

Договір найму (оренди) земельної ділянки. Форма договору найму земельних ділянок. Державна реєстрація договору найму земельних ділянок.

Договір найму (оренди) будівель та інших капітальних споруд. Поняття та

сфера застосування. Особливості правового регулювання.

Договір найму (оренди) транспортних засобів. Особливості найма (оренди) окремих видив транспортних засобів. Договір фрахтування судна на час на морському та повітряному транспорті.

Договір фінансової оренди (лізинг). Поняття та зміст договору лізингу. Істотні умови та зміст договору лізингу. Види лізингу. Міжнародні договори лізингу.

Договір найму житла. Поняття та форми договору. Сторони договору найма житла. Права та обов’язки сторін. Договір піднайму житла. Розірвання договору найму житла.

Тема 31. Найм (оренда)

Поняття договору оренди (найму).

За договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець, орендодавець) передає

або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві, орендарю) майно за плату в тимчасове володіння і користування (ст. 759 ЦК України).

Договір оренди є консенсуальным, взаємним і відплатним. Мета договору оренди – забезпечити передачу майна в тимчасове користування. У цьому зацікавлені обидві сторони.

Орендарю належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Відповідно, договір оренди – один з різновидів договорів по передачі майна в користування. Під користуванням розуміється витяг з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, у тому числі отримання плодів і доходів. За загальним правилом плоди, продукція і доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендаря. Утім, законом чи договором може бути передбачене й інше правило, а саме плоди, продукція і доходи переходять у власність орендодавця чи третьої особи. Право користування майном може включати і право викупу цього майна. У законі чи договорі може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди чи до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи договору купівлі - продажу, однак, він не відноситься до числа змішаних. На відміну від купівлі-продажу при оренді з викупом право власності на орендоване майно не може перейти до орендаря в момент укладення договору.

Право користування орендаря передбачає застосування речове-правового захисту і в зв'язку з цим воно порівняно до права власності й інших речових прав. Однак такий захист воно одержує тільки тоді, коли орендар поряд із правом користування наділений і правом володіння річчю. Такий орендар захищається і від власника орендованого майна.

Праву користування орендаря притаманна властивість слідування за річчю. Перехід права власності (господарського ведення, оперативного керування, довічно наслідуваного володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірвання договору оренди, тобто договір оренди зберігає силу при зміні орендодавця.

Надання орендарям речове-правового захисту і визнання за правом користування орендованим майном властивості слідування дає підстави віднести це право чи його окремі різновиди до числа речових.

Сторони договору – орендодавець і орендар, за загальним правилом ними можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи, у тому числі і комерційні і некомерційні, державні, комунальні, держава, національно-державні об'єднання.

Орендодавець – це власник переданого в користування майна чи особа, уповноважена законом чи власником здавати майно в оренду. Здача майна в оренду – один зі способів здійснення належного орендодавцю права власності, а саме, що входить у його склад правомочності розпорядження майном. Особа, що не є власником повинна мати повноваження на здачу майна в оренду, причому ці повноваження повинні бути засновані на законі чи спеціальному волевиявленню власника. Орендар – це особа, зацікавлена в одержанні майна в користування. Ніяких спеціальних вимог до нього закон, за загальним правилом, не пред'являє.

У ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, що орендодавцями можуть бути:

-Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не ввійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу національної академії наук України;

-органи, уповноважені Верховною Радою Автономною Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

-державні та комунальні підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м., а з дозволу органів, зазначених в абзацах 2,3 цієї статті, - також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв.м.

Предмет договору – будь-яка тілесно неспоживча річ, оскільки вона не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання. Предметом договору оренди можуть виступати земельні ділянки й інші відособлені природні об'єкти, наприклад, ділянки лісу, водні об'єкти, будинки, спорудження, інші види нерухомого майна, підприємства й інші майнові комплекси, устаткування, транспортні засоби й інше рухоме майно. Законом можуть бути установлені види майна, здача в оренду якого не допускається чи обмежується. Істотні обмеження встановлені у відношенні державного майна. Законом також встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок і інших відособлених природних об'єктів.

У договорі оренди повинні бути зазначені дані, що дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. Отже предметом договору оренди може бути тільки індивідуально - визначена річ. Річ, передана в оренду повинна бути юридично незамінної, адже по закінченню терміну оренди підлягає поверненню та ж сама річ. Речі, обумовлені родовими ознаками не можуть бути предметом оренди.

Форма договору оренди – визначена стосовно до різних видів оренди. Істотні умови договору – вважають що це тільки його предмет. Однак для договорів оренди державного і комунального майна є й орендна плата (на що прямо вказав і ВГСУ). Ціна договору (орендна плата), як і термін не відноситися до істотних умов. Термін оренди може бути визначені і невизначений. Визначені термін може бути встановлений у договорі. Якщо термін не зазначений, то договір вважається ув'язненим на невизначений термін (ст. 763 ЦК України).

У цьому випадку кожна зі сторін вправі в будь-який час відмовитися від договору, попередивши об цьому іншу сторону за один місяць, а при оренді нерухомого – за три місяці. Законом можуть установлені для окремих видів оренди максимальні (граничні) терміни.

Плата за користування майном (ст. 762 ЦК України). За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наприклад Законом України "Про оренду державного та комунального майна" у ст. 10 встановив, що суттєвою умовою договору є те, що орендна плата сплачується з урахуванням її індексації. Існують також підзаконні нормативні акти, які регулюють розмір орендної плати державного та комунального майна. Постановою Кабінету міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 затверджена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна. Цією Методикою затверджені ставки орендної плати щодо залишкової вартості об'єкта оренди або до вартості, визначеної експертної оцінкою, що встановлюється у відсотковому відношенні. Зазначена Методика також передбачає порядок використання орендної плати.

Наймач (орендар) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно зі ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Строк договору оренди (найму). Відповідно до ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Встановлено, що кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Законом України "Про оренду державного та комунального майна" строк визначено суттєвою умовою договору оренди.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Законом передбачені деякі гарантії орендарю, який продовжує користуватися майном після закінчення строку оренди. У ст. 764 ЦК України встановлено: якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. Відповідно до ст. 766 ЦК України якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Права та обов'язки сторін за договором оренди.

Орендодавець зобов'язаний:

1)Надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Стан майна повинен бути визначений договором. Якщо цього не зроблене, стан майна може бути визначено його призначенням, що може бути встановлено виходячи з мети оренди. Майно здається в оренду з усіма його властивостями, обладнанням та ін.

2)Попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що здається в оренду, (сервітуті, праві застави і т.п.).

3)Робити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими чи актами договором оренди.

Обов'язки орендаря:

1)Використовувати майно відповідно до умов договору оренди. А якщо такі умови не визначені, то відповідно до його призначення.

2)Вчасно вносити орендну плату. Розмір, порядок і умови визначаються договором. А у відношенні державного і комунального майна законом і відповідними нормативними актами.

3)При припиненні договору оренди повернути орендодавцю майно в стані, у якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу чи в стані, обумовленому договором.

4)Підтримувати орендоване майно в справному стані, робити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом чи договором.

5)Без згоди орендодавця не здавати орендоване майно в суборенду, не передавати свої права за договором іншій особі, не передавати майно в безплатне користування, а також не віддавати орендні права в заставу і не вносити їх як внесок у статутний капітал господарчого товариства.

Підстави припинення договору оренди: ст. 781 ЦК України встановила, що договір найму (оренди) припиняється у разі смерті фізичної особи – наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи наймача або наймодавця.

Сторони мають право на дострокове розірвання договору найму (оренди). Згідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

На вимогу наймача відповідно до ст. 784 ЦК України розірвання договору найму можливе, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Окремі види договорів найму:

Договір прокату (ст. 787-791 ЦК України) - за договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.

Предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб.

Наймодавцем за цим договором може виступати лише суб'єкт підприємницької діяльності. Договір прокату є різновидом договору найма і за своєю правовою природою є договором приєднання. Договір прокату - це публічний договір.

Найм (оренда) земельної ділянки (ст. 792 ЦК України) - за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Найм будівлі або іншої капітальної споруди (ст.ст. 793-797 ЦК України) - законом визначени деякі особливості щодо форми укладення цього договору: договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Найм (оренда) транспортного засобу (ст.ст. 798-805 ЦК України). У цьому виду договору найму особливості має саме предмет та форма договору: предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує.

Сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу.

Договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі. Договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню.

Лізинг – згідно договору лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності (прямий лізинг), або майно спеціальне придбане лізингодавцем у продавця за умовами лізингоодержувача (непрямий лізинг) на певний строк і за встановлену плату (лізинговий платеж) (ст. 806 ЦК України). До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених відповідними нормами ЦК України. Предметом договору лізингу може бути неспоживча річ, визначена індивідуальними ознаками.

Враховуючи особливості окремих видів і форм лізингу був прийнятий спеціальний Закон України "Про фінансовий лізинг" від 16 грудня 1997 р., у редакції Закону України від 11 грудня 2003 р. Згідно змінам передбаченимі цим Законом скасовано поділ на оперативний і фінансовий лізинг, а також лізинг не розглядається як підприємницька діяльність, однак лізингодавцем може бути лише юридична особа. Законом також передбачено право сублізингу, та скорочено перелік суттєвих умов договору лізингу.

Господарський кодекс України у ст. 292 визначає лізинг як господарську діяльність та визначає види лізингу та його предмет.

Договір найму (оренди) житла.

Особливу увагу надано договору найма (оренди) житла, до цього договору застосовуються положення ЦК України 2003р. (ст.ст. 810-826).

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Підстави, умови та порядок укладення договору найму житла у державному та комунальному житлових фондах визначаються житловим законодавством України. Договір найму укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України).

Підстави, умови та порядок укладення договору найму житла у державному та комунальному житлових фондах визначаються житловим законодавством - ЖК України.

Сторонами договору найму житла є наймодавець і наймач. Згідно ст. 813 ЦК України, сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Суттєвими умовами договору найму житла є предмет, ціна і строк. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Строк договору найму житла. Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років.

Договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України) - за договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.