16.2. Сущность, структура и методы расчета арендной платы

Одним из важнейших вопросов процесса функционирования различных форм арендных отношений является механизм арендных платежей. Экономический смысл арендной платы состоит в том, что арендатор возмещает расходы собственника на приобретение объектов аренды, возмещает ему страховку за риск отторжения от своего хозяйственного использования арендуемого имущества.

Арендная плата – это экономическая форма реализации собственности на средства производства.

Основные черты и функции арендной платы:

1. Абсолютное исчисление арендной платы. Как правило, она устанавливается в денежной форме, однако в зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата по соглашению сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.

2. Долговременность арендных платежей.

3. Дифференцированность арендных платежей, определяемая соглашением субъектов аренды.

4. Научная обоснованность арендной платы.

По своей структуре арендная плата состоит из двух основных частей, различающихся функциональной направленностью: амортизации и части арендного дохода (арендный процент). Экономическое содержание структур­ных элементов арендных платежей в зависимости от форм используемых аренд­ных отношений не меняется.

Арендная плата включает амортизационные отчисления на реновацию арендованного имущества в размере, соответствующем доле участия арендодателя в воспроизводстве переданного в аренду имущества. Величина амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре аренды исходя из установленного в нем распределения обязанностей арендатора и арендодателя по воспроизводству арендованного имущества.

Арендный процент – это процент на вложенный арендодателем капитал. Арендный процент определяется как доля стоимости арендуемого имущества и устанавливается в договоре обычно в виде фиксированной денежной суммы. Источник уплаты арендного процента – доход арендатора.

Основные факторы, влияющие на уровень арендного процента:

уровень банковского процента по депозитным вкладам (минимальная граница арендного процента);

уровень рентабельности производственно-хозяйственной деятельности субъектов аренды;

степень износа объектов аренды;

соотношение спроса и предложения на объекты, предлагаемые к аренде;

существующие темпы инфляции.

Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 4.10.95 г. №78. Арендная плата по данной Методике рассчи­тывается на календарный год и определяется на весь период действия договора аренды.

Размер годовой арендной платы определяется по формуле:

(16.1)

где О_ПЛ – размер годовой арендной платы, грн.;

П_Р – балансовая прибыль за календарный год, который предшествует моменту расчета арендной платы, грн.;

С – сумма налога на прибыль за календарный год, который предшествует моменту расчета арендной платы, грн.;

0,25 – коэффициент, который учитывает часть прибыли, направляемой на арендную плату;

В_ОР – остаточная стоимость имущества, которое передается в аренду, грн.;

В_ЗАГ – общая остаточная стоимость имущества целостного имущественного комплекса за год, который предшествует моменту расчета арендной платы, грн.

При отсутствии балансовой прибыли за календарный год, который предшествует моменту расчета арендной платы, или при уровне рентабельности ниже 50% от среднего по отрасли (подотрасли) арендная плата определяется по формуле:

(16.2)

где ФС – сумма фонда потребления за календарный год, который предшествует моменту расчета арендной платы, грн.

В случае аренды отдельного индивидуально определенного недвижимого имущества размер годовой арендной платы определяется по формуле:

(16.3)

где В_П – стоимость арендуемого имущества, определенная экспертным путем, грн.;

К_ЗОН – зональный коэффициент;

С_ОР – арендная ставка в процентах к стоимости арендуемого имущества.

Зональные коэффициенты и арендные ставки устанавливаются исполнительными комитетами по местонахождению объекта аренды. Если зональные коэффициенты и арендные ставки не установлены, то арендная плата за аренду недвижимого имущества устанавливается в размере 5% от экспертной оценки стоимости этого имущества.

Размер арендной платы за аренду недвижимого имущества бюджетными организациями устанавливается в рамках суммы затрат на содержание арендуемого имущества.

Размер арендной платы за каждый следующий год определяется путем использования размера базовой арендной платы, скорректированной на индекс инфляции текущего года.

Размер годовой арендной платы в случае аренды отдельного индивидуального имущества (за исключением недвижимого имущества) устанавливается по соглашению сторон и закрепляется в договоре аренды.