4.4 Визначення рентного доходу і величини вартості земельної ділянки

За даними вибраної найбільш ефективної сівозміни складається таблиця 4.4.1

Таблиця 4.4.1

№ пп	Сівозміна	Урожай-ність, т/га	Ціна продажу, т/га	ППП	Витрати, грн/га			Чистий дохід	ПВ	Рд
					Техноло- гічні	Загаль-но-госпо-дарські	Первин- ної переро-бки продукції і продажу
1	Горох	5,39	3820,00	20589,80	1599,99	160,00	80,00	18749,81	1874,98	16874,83
2	Озима пшениця	2,97	1400,00	4158,00	1712,46	171,25	85,62	2188,67	218,87	1969,80
3	Цукровий буряк	34,47	437,00	15063,39	12594,95	1259,50	629,75	579,20	57,92	521,28
4	Ярий ячмінь	2,35	1800,00	4230,00	1651,35	165,14	82,57	2330,95	233,09	2097,85
Всього					17558,75	1755,88	877,94	23848,63	2384,86	21463,76

Прибуток з продажу продукції, одержаний на земельній ділянці, є добутком нормального(типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку.

Урожайність розраховується за формулою:

,

де Уа – урожайність по підприємству(дані на основі аналізу ВАТ «Уманьферммаш» )

Бд – бонітет ділянки

Бд= (0,5*20+3*26)/3,5=25,1

Ба – бонітет підприємства, Ба=23,3

Витрати включають в себе: технологічні витрати, загальногосподарські та витрати первинної переробки продукції і продажу.

Технологічні витрати розраховуються за технологічними картами. Технологічна карта представляє собою, затверджену Міністерством аграрної політики України, форму типової таблиці (№189), графи якої передбачають визначення: в хронологічній послідовності переліку технологічних операцій(основних,додаткових) з вирощування сільськогосподарської культури у відповідності до прийнятої у підприємстві технології; обсягу робіт у фізичних одиницях і умовних гектарах; складу агрегату по кожній операції; чисельності обслуговуючого персоналу на механізованих і немеханізованих роботах та розряди робіт; змінної норми виробітку та кількості нормо-змін; витрат праці та матеріально-грошових ресурсів на виконання технологічних операцій, встановлення відповідних нормативів прямих витрат на 1 га посіву і 1 ц основної продукції.

Чистий дохід розраховується як різниця між прибутком з продажу продукції та щорічними витратами:

ЧД=ППП-В, тис.грн

Прибуток виробника визначається як відсоток загальних витрат або очікуваного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці:

ПВ=10% ЧД

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці(фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Рд = ППП-В-ПВ, тис.грн

Отримавши рентний дохід необхідно визначити вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка визначається як відношення рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

де Цкп – вартість земельної ділянки визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях); Рд – рентний дохід (у гривнях); Ск – ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Ставка капіталізації – коефіцієнт, за допомогою якого рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об'єкта оцінки.

На сьогодення рекомендується безризикова ставка доходу на капітал - це той дохід, який може бути отриманий інвестором від інвестицій з гарантовано низьким ризиком. Такий дохід передбачається приблизно рівною прибутковості погашення довгострокових казначейських облігацій держави. Ринкова вартість таких облігацій змінюється з коливаннями загального рівня процентних ставок. Щоб виконати крок 1 моделі нагромадження, оцінювач повинен з'ясувати курс довгострокових казначейських облігацій дня тижня, на яку припадає дата оцінки.

При визначенні ставки капіталізації рентного доходу як співвідношення між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки використовується формула:

Після визначення ставки капіталізації розраховуємо вартість земельної частки (паю):

Розрахувавши ціну земельної ділянки можна зробити висновок про те, що вартість земельної частки(паю) гр.. Тарабан О.В. загальною площею 3,5 га становить 268297 гривень.