1.3. Методика експертної грошової оцінки

Нормативною базою, яка покликана була визначити та врегулювати методичні підходи до розрахунку грошової оцінки земель, стала "Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213[20] та тимчасова “Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”. Дані нормативні акти передбачали здійснення грошової оцінки земель з метою регулювання відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при куплі-продажу земельних ділянок, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва. Інформаційною базою для грошової оцінки земель населених пунктів було передбачено їх генеральні плани та проекти планування і забудови, матеріали економічної оцінки землі .

При проведенні експертної оцінки використовують не менше трьох методичних підходів. Обов'язковим є застосування методичного підходу, що грунтується на нормативній грошовій оцінці. Серед інших підходів, які можуть бути застосовані, перевага надається тим, які ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку. Висновок щодо оцінної вартості земельної ділянки ґрунтується на результатах порівняльного аналізу її оцінки за різними методичними підходами[24].

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:  - збір інформації, необхідної для проведення оцінки;  - визначення ефективного використання земельної ділянки;  - вибір та обгрунтування методичних підходів оцінки; - визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;  - складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;  - подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

Вибір та обгрунтування методичних підходів до оцінки земельної ділянки здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості [25]. Так, для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід заснований на капіталізації рентного або чистого операційного доходу. Для земельних ділянок з поліпшеннями застосовується методичний підхід, заснований на обліку витрат на земельні поліпшення. Виходячи з положення об'єкта оцінки на ринку, одночасно може використовуватися кілька методичних підходів. Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання в рамках обраних методичних підходів одного або декількох методів оцінки. Так, при використанні методичного підходу, заснованого на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосовувати метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів, вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін проданих раніше подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угод і властивості земельних ділянок, що впливають на їх вартість. При використанні методичного підходу, заснованого на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод вигод). Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду. Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем. Дані методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації (дисконтування) очікуваних доходів. При використанні методичного підходу, заснованого на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, паралельно з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення). Економічний метод передбачає визначення вартості землі як різниці між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора. Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частини в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки. При використанні методичного підходу, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, паралельно з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілу доходу. Відповідно до методу залишку для землі, вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) від ділянки з поліпшеннями і вартістю земельних поліпшень. Метод розподілу доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень. Метод розвитку (можливого використання) передбачає використання всіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання. Формулювання остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки здійснюється на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів та ринкових даних.

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” удосконалена методика оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю, земельних ділянок водних об’єктів, забудованих земельних ділянок, що є позитивним моментом у ході подальшого розвитку трансакційних операцій (купівля, продаж, іпотека) із земельними ділянками, розташованими в межах населених пунктів [21].