4. Основания предоставления жилых помещений в фонд социального использования.

1. Гражданин должен быть малоимущим.

2. Нуждаемость. Это граждане, которые вообще не имеют жилья, проживающие в жилых помещениях, не отвечающих санитарным, градостроительным, экологическим нормам. Это граждане, которые имеют жилую площадь менее установленной учетной нормой на одного члена семьи. К нуждающимся относятся граждане, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно. Этот перечень устанавливается Правительством РФ.

3. Принятие гражданина на учет по месту жительства.

Жилые помещения предоставляются по очереди, однако закон предусматривает случаи предоставления жилых помещений вне очереди. Это граждане, чьи жилые помещения стали непригодными в результате аварийного состояния, стихийного бедствия, чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежащие.

4. Решение органа МСУ о предоставлении жилого помещения.

5. На основании решения заключается договор социального найма. Договор является основанием для вселения.

При предоставлении жилых помещений по договору социального найма, заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, не допускается, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов допускается только с их согласия.

5. Заключение договоров коммерческого социального найма.

Не относится к числу публичных. К существенным условиям относятся условия о предмете. Договор социального найма заключается в письменной форме в соответствии с типовым договором. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма как коммерческого, так и социального не влечет недействительности договора. Заключается на срок до 5 лет, но срок не является существенным условием. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. Преимущественное право на заключение договора коммерческого договора на новый срок по его окончании закон признает за нанимателем, однако, реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения договора он обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем в течение одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности ведет к последствиям, согласно которым договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

5. Стороны договора найма жилого помещения.

Наймодателем при коммерческом и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя и при коммерческом и при социальном найме может выступать только гражданин. Юридическое лицо может иметь жилое помещение на основе договора аренды, а затем предоставлять его гражданам для проживания.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек, но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, проживающие вместе с нанимателем, несут совместно с ним солидарную ответственность перед наймодателем. Такие граждане признаются сонанимателями. Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи.

Заключая договор коммерческого найма, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним. Вместе с тем закон в интересах наймодателя устанавливает, что в договоре коммерческого найма должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателями. Если в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя. При вселении других лиц для постоянного проживания после заключения договора возможно с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь для вселения несовершеннолетних детей. Наниматель и совместно проживающие с ним гражданами пользуются равными правами, однако за совершенные действия, которые нарушают условия договора найма перед наймодателем, ответственность несет наниматель.

В случае выбытия нанимателя в случае его смерти, договор не прекращается, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего.

Правом постоянного пользования по договору социального найма обладает наниматель и члены его семьи. Определяя круг членов семьи нанимателя ЖК указывает: к ним относятся проживающие совместно с нанимателем его дети, супруг, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи. Члены семьи должны быть указаны в договоре социального найма. Наниматель с согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им помещение своего супруга, своих детей и родителей, либо с согласия членов своей семьи и наймодателя других граждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение последних, если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.