2.3. Здания и сооружения как объекты недвижимости

Современное российское гражданское право относит любые здания и сооружения к самостоятельным объектам недвижимости. Гражданское законодательство РФ не содержит определения понятий “здание” и “сооружение”. В нормативно-правовых актах эти термины обычно приводятся совместно. Так, например, § 4 гл. 34 ГК РФ называется “Аренда зданий и сооружений”. В ст. 132 ГК РФ определено, что в состав предприятия входят здания и сооружения. Правила ведения единого государственного реестра предусматривают общие положения для регистрации прав на здания и сооружения. В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий “здание” и “сооружение” “На наш взгляд, - пишет В.В. Витрянский, - попытки дать юридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия, не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями”.¹ Логика здесь ясна. Законодатель предусматривает общие правила для зданий и сооружений, а, следовательно, нет юридических причин определять эти понятия отдельно и выявлять различия. В.В. Витрянский так и поступает, и выводит общее понятие здания (сооружения), “под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно”.²

Вместе с тем в юридической литературе предпринимаются попытки определить и разграничить понятия “здание” и “сооружение”, а А.А. Иванов считает: «Исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения, же служат чисто техническим целям, люди в них находятся времен­но». Думается, что классификационный критерий “предназначения для постоянного нахождения людей” порой обосновывает интуитивное отнесение объекта к зданиям или сооружениям. Вместе с тем, данный критерий не всегда “срабатывает”. Шахты, в которых постоянно находятся люди, обычно относятся к сооружениям. Одна часть строения может служить чисто техническим целям, а другая предназначаться для постоянного нахождения людей. Можно предположить, что легальная дифференциация зданий и сооружений вытекает из п. 2 ст. 1065 ГК РФ, в соответствии с которым сооружения предназначены для производственной деятельности.

Следует отметить, что поиск тонкой, не всегда легко уловимой грани между понятиями “здание” и “сооружение” представ­ит интерес и является оправданным в большей мере с логической точки зрения. Для права важность представляет отграничение зданий и сооружений от других объектов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.).

В юридической литературе обычно называются виды объектов, от­носящихся к зданиям и сооружениям. Так, зданиями являются жилые и нежилые дома. К сооружениям относятся, в частности, мосты, железные дороги, линии электропередач, трубопроводы, шахты и причалы. Спорным представляется вопрос об отнесении дорог к числу сооружений. С одной стороны, дорогу, в том числе автомобильную, можно рассматривать как составную часть земельного участка, составляющую совместно с участком сложную вещь (ст. 134 ГК РФ). С другой стороны, дорога может быть отнесена к самостоятельному объекту недвижимости, прочно связанному с землей. На наш взгляд, верной является первая из представленных точек зрения¹

Собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. В гражданском обороте они могут участвовать независимо друг от друга и для них может быть установлен различный правовой режим. Однако они имеют физическую и юридическую связь друг с другом.

В качестве синонима жилого здания применяют также понятие "жилой дом". Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включены в понятие жилых домов, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.

В пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (служебных), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т.д.

Здания и сооружения - это объекты как вещных, так и обязательственных прав. На них распространяются общие положения правового режима, установленного для недвижимого имущества. Вместе с тем к ним иногда применяются особые правила. Так, особый правовой режим установлен для аренды зданий и сооружений, а также для ипотеки.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистрировано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Согласно ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"¹ построенные здания, сооружения, строения должны соответствовать документам территориального планирования, документации по планировке территорий, проектной документации.

Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должны быть получены технический паспорт и поземельная книга.

Следует отметить, что Градостроительным кодексом РФ установлен перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство (реконструкцию). К таким объектам отнесены гаражи, дачные постройки, строения и сооружения вспомогательного назначения. Кроме того, не требуется разрешения для изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Однако действие Градостроительного кодекса РФ первоначально не распространялось на недвижимость, построенную или реконструированную до его введения. Кроме того, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не была предусмотрена возможность регистрации прав на объекты недвижимого имущества без разрешения на строительство (реконструкцию) и акта ввода объекта в эксплуатацию. В связи с этим было необходимо на указанную недвижимость распространить действие п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Более сложная ситуация возникала при легализации возведенных без разрешения на строительство построек, для которых в новой редакции Градостроительного кодекса РФ сохранялось требование о получении разрешения на строительство. Как правило, речь идет о построенных или реконструированных без разрешения индивидуальных жилых домов или капитальных гаражей. В данном случае существовало противоречие между Градостроительным и Гражданским кодексом РФ, который относил возведенную без разрешения постройку к самовольной и устанавливал судебный порядок признания прав собственности на нее, причем бремя доказывания соответствия постройки требованиям градостроительных регламентов и строительных норм и правил, а также факт, что права третьих лиц не нарушены, возложена на застройщика.

Учитывая широкий размах самовольного строительства, а также длительность судебного разбирательства, легализация не могла быть скорой. В связи с этим выходом из создавшейся ситуации было бы введение упрощенного порядка проверки соответствия градостроительным нормам и регламентам жилых домов (за исключением многоквартирных) построенных гражданами без разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном им до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Для решения всех этих проблем законодатель принял определенные меры. Так, в соответствии с ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"¹ изменения были внесены в некоторые правовые акты.

В соответствии с указанным Законом изменения были внесены в ст. 222 ГК, регулирующую правовой статус самовольной постройки. В частности, из п. 3 ст. 222 ГК был исключен абзац 1, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Абзац 2 этого же пункта был дополнен указанием на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка не только судом, но также в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Другими словами, речь идет об административном порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Изменения также вводятся в Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Градостроительный кодекс РФ.

Процедура оформления прав на вновь построенную недвижимость будет различаться в зависимости от того, идет ли речь об объекте индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (на приусадебном земельном участке), либо об объекте, расположенном на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. В первом случае согласно п. 4 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 января 2010 года технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Ни разрешение на строительство, ни акт о вводе в эксплуатацию более не требуются.

Еще более простой порядок оформления права собственности на жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В эту декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором такой объект недвижимого имущества расположен. Причем такая декларация будет составляться потенциальным собственником недвижимости самостоятельно по специальным формам, которые так же, как и технические паспорта должны быть разработаны федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

На практике здания и сооружения являются предметом различных сделок, однако наиболее распространены договоры аренды. Договор аренды здания или сооружения предусматривает передачу как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право имеет на него арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания или сооружения, и стороны должны сами определить его в договоре, однако срок является существенным условием и стороны обязаны его предусмотреть (исключение составляют случаи, когда согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ срок в договоре аренды не определяется и договор аренды считается заключенным на неопределенный срок).

Здания и сооружения могут предоставляться в субаренду, однако в этом случае необходимо получить согласие арендодателя. Если речь идет о муниципальной или государственной собственности, то такое согласие дают представители собственника (соответствующие комитеты по имуществу, органы местного самоуправления и т.д.).

На стороне арендодателя выступает также балансодержатель, то есть юридическое лицо, на балансе которого находится здание или сооружение и которое отвечает лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Однако подписывает договор представитель собственника, а не балансодержатель, который арендодателем не является.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут заключить договор путем обмена письмами, иными документами, в устной форме. Вместе с тем стороны могут нотариально удостоверить такой договор.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай - исключение из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью, в качестве арендодателя часто выступают соответствующие государственные или муниципальные органы¹.

При заключении договора аренды здания или сооружения, помещения или части помещения к договору, представленному на регистрацию, следует прилагать поэтажные планы здания или сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендованной площади.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях памятниках культуры, то в договор необходимо включать условие, гарантирующее сохранность культурной или исторической ценности объекта.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяют общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то при ее определении исходят из цены, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако коммунальные услуги обычно оговариваются отдельно.

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания или сооружения - 1 кв. м. Однако при аренде зданий или сооружений - памятников истории и культуры арендная плата может определяться за все здание или сооружение в целом. При аренде мастерских художников арендная плата может рассчитываться исходя из 1 куб. м.

ГК РФ закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора - от принятия имущества, а арендодателя - от передачи имущества.

Здания и сооружения нередко становятся предметом ипотечных отношений. При заключении договора ипотека здания и сооружения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При регистрации ипотеки части здания возникает вопрос о том, необходимо ли одновременно закладывать земельный участок под этой частью здания. Особенно актуально это для тех случаев, когда закладывается помещение на первом этаже. Следует прийти к выводу о том, что ипотека участка под частью здания не служит обязательным условием действительности договора ипотеки части здания.

По одному из судебных дел о признании недействительным договора о залоге части здания арбитражный суд признал первоначально договор о залоге части здания притворной сделкой с целью прикрыть другую сделку - договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог и права аренды земельного участка. По существу, предметом залога было практически все здание, за исключением обеспечивающего его жизнедеятельность помещения бойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено и договор был признан соответствующим законодательству¹.

Следует отметить, что законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружений, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости). Такое положение вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества.