40.Рыночный подход

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости объекта состоит в том, что оцениваемый объект сравнивается с недавними продажами сопоставимых объектов с последующими корректировками, учитывающими различия между ними.Этот подход можно применять при развитом рынке недвижимости. К примеру, он используется при продаже квартир.Рыночный подход к оценке стоимости объекта недв. может также называться методом сравнительног анализа продаж.Последовательность работ при применении рыночного подхода:1. Выявляются несколько сделок при купле-продаже сопоставимых объектов на соответствующем рынке, к осуществлены в последнее время.2. Проверяется полученная информация о сделках на основе:— подтверждения сделки покупателями, продаю риэлтерскими компаниями;— выявления условий продаж, то есть находил. одна из сторон в затруднительных обстоятельствах.3. Производится корректировка стоимости сопоста-х объектов. Так, если сопоставимый объект превосходит в чём-то оцениваемый, то его продажная цена уменьшается на величину этого превосходства, и наоборот.Поправка может производиться в денежном выражении или в процентах.Поправка в денежном выражении это сумма прибавляемая или вычитаемая из продажной цены сопоставимого объекта.Если данные о сопоставимых объектах свидетельствуют что существуют качественные различия между ними, но сложно определить их абсолютные значения, применяются процентные поправки.

41. Доходный подход

Покупатель недвижимости может получать от неё доходы, в том числе:— доходы от сдачи недвижимости в аренду;— доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже, в том числе после произведённых улучшений;- доходы от эксплуатации недвижимости; -другие доходы и поступления.Сущность доходного подхода состоит в том, что текущая стоимость недвижимости определяется на основе будущих доходов от владения ею и эксплуатации.В рамках этого подхода один из методов оценки основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи её в аренду. Он предусматривает определение стоимости недвижимости на основе потенциального дохода, который м быть получен от сдачи этого объекта в аренду, и сложившейся на рынке общей ставки дохода по аналогичным объектам.В реальной действительности у предприятия кроме доходов могут быть также расходы, и даже убытки по объекту. Поэтому оценщик при определении стоимости объекта должен учитывать и рассчитывать чистый операционный доход.Чистый операционный доход — это рассчитанная чина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов (для будущих расходов).Последовательность расчета стоимости объекта недвижимости:1. Определяется годовой валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду.2. Вычитаются все прогнозируемые ср.годовые расходы.3.Вычитаются убытки из-за незагруженности помещений, смены арендаторов…4.Опр. ставка дохода на основе рыночных данных.5.Делением чистого опер. дох. на ставку капитализации находится стоимость оцениваемого объекта недвиж.