24. Региональный рынок земли

Среди всей совокупности природных ресурсов, которыми могут располагать регионы, земля является одним из важнейших. Этот природный ресурс – достояние каждой территории. Кроме того, состояние земельных отношений является важнейшим показателем степени децентрализации государственного управления и действенности региональной политики. Система современных земельных отношений не сводится только к операциям купли-продажи земли. Земельный рынок – это часть системы земельных отношений, регуляторами которой являются: право собственности (владения, пользования, распоряжения); возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и т. д.); конкуренция (свободный выбор участника); денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю; законодательное закрепление данных регуляторов. При этом земля – специфический предмет рыночных отношений. Через систему купли-продажи в каждый конкретный период времени проходит лишь малая часть земельного фонда, а некоторая его часть (например, особо охраняемые территории) вообще из этой системы исключена. Этим земельные ресурсы коренным образом отличаются от прочих. Характерной теоретической особенностью предложения земли является нулевая эластичность кривой предложения. Дело в том, что землевладелец, владеющий определенным количеством земли и заинтересованный в максимизации своего дохода, будет предоставлять землю желающим ее купить практически за любую плату. Даже если плата мала, землевладелец заинтересован в предоставлении всей имеющейся у него земли, так как в противном случае с непредоставленных участков он вообще не будет получать дохода. В общем случае можно выделить два элемента региональной земельной политики: а) административное и законодательное регулирование в интересах территории путем формирования обязательных условий, на которых могут состояться аренда, продажа, залог земли и т. д.; б) экономическое регулирование, прежде всего земельные налоги. Земельные налоги имеют двойное назначение – пополнять бюджеты различных уровней и экономически воздействовать на поведение землевладельцев и землепользователей. Удельный вес земельных платежей вфедеральный и местный бюджеты пока ничтожен. Отчисления от НДС и налогов на прибыль предприятий в 10-20 раз превышают эти виды поступлений. В этой связи местные власти стремятся всячески повышать платежи за земельные участки. Однако такие меры провоцируют прежде всего рост инфляции издержек, поскольку в соответствии с принятым механизмом налогообложения платежи за землю включаются в издержки производства. Поэтому возникает проблема результативности регулятивных воздействий земельного налогообложения на тех, кто получил и использует или не использует землю, а через это и на параметры развития территории. В большинстве стран мира отдается предпочтие смешанным (административным и экономическим) вариантам. Элементы административно-правового регулирования: штрафы за незастроенную землю; требования к обязательной реорганизации земель; лицензирование видов деятельности на земле; национализация, муниципализация, экспроприация и право преимущественного приобретения земли и т. д. Элементы экономического регулирования: налоги на собственность; регулирование цен на землю; рентные оценки в ценообразовании с учетом качества земель, местоположения, экологической составляющей.