2. Анализ ипотечного кредитования

2.1. Общие условия ипотечного кредитования

К общим условиям ипотечного кредитования относится: срок кредита, процентная годовая ставка, первоначальный взнос и пакет документов для рассмотрения заявки на кредит. Самым простым считается срок кредитования, который в большинстве программ может достигать до 30 лет. Банк не устанавливает жестких требований к сроку, и заемщик выбирает его сам, в зависимости от желаемого ежемесячного платежа с учетом платежеспособности.

Банк рассматривает предоставленный заемщиком пакет документов на его соответствие требованиям, до момента оформления кредита.

Документы на рассмотрение заявки по кредиту содержат: анкеты-заявки и документы удостоверяющих личность, подтверждающих сведения о занятости и размере доходов (справка о доходах, копия трудовой книжки), также необходимы документы о семейном положении.

На основании полученных данных банк проводит квалификацию заемщика для определения возможных условий ипотечного кредита.

Следующим важным условием к ипотечному кредитованию является требование к первоначальному взносу. В настоящее время его размер составляет от 20-30% стоимости приобретаемого жилья. В среднем по рынку ставки по ипотечным кредитам составляют 14-17% в рублях и 9-11% в валюте (долларах и евро).

Одним из составляющих ипотечного кредитования является страхование заемщика и приобретаемой недвижимости. Банк, принимает на себя определенные риски при выдаче ипотечного кредита, банку необходимо быть уверенным, что кредит будет погашен независимо от обстоятельств, которые могут произойти с заемщиком или недвижимостью. При этом для банка важно заблаговременно обеспечить такую возможность с минимальными издержками клиента. Поэтому банки предлагают застраховать возможные риски в страховой компании.

К видам предлагаемого страхования относятся: страхование имущества, являющееся предметом ипотеки (при его повреждении или полной утрате), страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование потери права собственности на объект недвижимости. Выбор дополнительного страхования зависит от ипотечной программы и заемщика, которая в некоторых банках предусматривает его обязательное наличие.

2.2. Сравнительный анализ ипотечного кредитования оао «Газпромбанк» и оао «Банк Уралсиб»

ОАО «Газпромбанк» один из крупнейших коммерческих институтов России, который совершает финансовые сделки на мировом уровне. ОАО «Газпромбанк» зарекомендовал себя как надежный союзник, и в течении десяти лет многие крупные клиенты продолжают с ним сотрудничать.

ОАО «Газпромбанк» входит в пятерку самых лучших банков, по величине активов и собственного капитала. ОАО «Газпромбанк» успешно работает на банковском рынке Санкт-Петербурга и Москвы предлагая физическим лицам свои коммерческие услуги кредитования. ОАО «Газпромбанк» предлагает ипотеку, автокредит, кредитные программы потребительских кредитов, возможность заведения депозита или сейфовой ячейки, операции с ценными бумагами.

Жители России оценили все преимущества кредитования в ОАО «Газпромбанк». Конкурентные ставки, гибкие условия, большое разнообразие кредитных программ - вот чем отличаются кредиты для физических лиц.

Сегодня ОАО «Газпромбанк» предлагает населению ипотечные (жилищные) кредиты и кредиты на приобретение автомобиля (нового и подержанного), постоянно проводя мониторинг рынка, разрабатывая и модернизируя свои кредитные продукты с учетом запросов граждан.

В отношениях со своими заемщиками ОАО «Газпромбанк» придерживается политики открытости и прозрачности. Например, в соответствии с требованиями Банка России, еще до получения кредита ОАО «Газпромбанк» раскрывает полную стоимость кредита, которая рассчитывается индивидуально для каждого заемщика.

ОАО «Газпромбанк» предлагает одну из самых гибких и удобных линеек программ ипотечного кредитования на российском рынке. Можно получить кредиты на покупку уже готового и строящегося жилья, и на другие цели под залог имеющейся недвижимости. Кредит можно взять на следующие цели: «Приобретение квартиры в строящихся домах», «Приобретение квартир в новостройках», «Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости» и тд.

1. Приобретение квартиры в строящихся домах

В таблице 2.1. представлены условия получения ипотечного кредита

Таблица 2.1.

«Приобретение квартиры квартир в новостройках»

Рынок недвижимости:	Первичный
Сумма кредита:	от 10 000 рублей
Срок кредита:	До 300 месяцев
Процентная ставка:	12,5% - 13%
Первоначальный взнос:	от 20%
Обеспечение кредита:	Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 25 лет, которому к моменту истечения срока кредитования исполнится не более 60 лет.

2. Приобретение квартиры в новостройках

В таблице 2.2. представлены условия получения ипотечного кредита

Таблица 2.2.

«Приобретение квартиры квартир в новостройках»

Рынок недвижимости:	Первичный
Сумма кредита:	от 10 000 рублей
Срок кредита:	До 360 месяцев
Процентная ставка:	11,5%
Первоначальный взнос:	от 15%
Обеспечение кредита:	Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 22 лет, которому к моменту истечения срока кредитования исполнится не более 60 лет.

3. Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости

В таблице 2.3. представлены условия получения ипотечного кредита

Таблица 2.3.

«Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости»

Рынок недвижимости:	Вторичный
Сумма кредита:	от 10 000 рублей
Срок кредита:	До 300 месяцев
Процентная ставка:	11,5% - 12%
Первоначальный взнос:	от 20%
Обеспечение кредита:	Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 25 лет, которому к моменту истечения срока кредитования исполнится не более 60 лет.

Для получения ипотечного кредита в ОАО «Газпромбанк» необходимо:

- Иметь постоянный доход, который должен позволять получать и обслуживать запрашиваемую сумму кредита;

- Постоянное гражданство РФ;

- Непрерывный срок трудовой деятельности на настоящем месте работы;

- Отсутствие у заемщика негативной кредитной истории;

- Возраст заемщика не менее 22 лет до 60 лет.

ОАО «Банк Уралсиб» является основным активом Финансовой корпорации "УРАЛСИБ". Уставный капитал банка на 01.04.2012 г. составил 29,3 млрд. руб., размер активов - 410,1 млрд. руб., величина собственных средств - 50,3 млрд. руб. Головная организация Банка расположена в Москве.

По данным РБК. Рейтинг на 1 января 2012 года ОАО «Банк Уралсиб» занял 14-е место среди российских банков по объему чистых активов и вошел в топ-15 банков по размеру кредитного и депозитного портфелей юридических и физических лиц. Банк занимает 6-е место в рейтинге самых филиальных банков России по итогам девяти месяцев 2011 года.

В соответствии с результатами исследования, проведенного в 2011 году Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ ОАО «Банк Уралсиб» уверенно входит в топ-10 рейтинга известности российских банков.

ОАО «Банк Уралсиб» - сетевой банк федерального масштаба, предоставляющий полный спектр финансовых услуг и продуктов частным и корпоративным клиентам. Имеет представительства в 51 регионе страны. Входит в число крупнейших банков России, по работе как с физическими, так и с юридическими лицами. В корпоративном банковском бизнесе основной объем клиентской базы приходится на предприятия малого бизнеса. Банк находится на третьем месте по объему кредитов, выданных малым и средним предприятиям. Развивает проекты по внедрению региональных социальных карт.

Банк планомерно реализовывает ряд значимых социально-ориентированных и благотворительных программ в рамках национальных проектов «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», «Образование», «Здоровье», и федеральной целевой программы «Дети России».

ОАО «Банк Уралсиб» предлагает следующие программы ипотечного кредитования: «Ипотека на приобретение квартир в новостройках», «Ипотека на строящееся жилье», «Ипотека на готовое жилье» и тд.

1. Ипотека на приобретение квартир в новостройках.

В таблице 2.4. представлены условия получения ипотечного кредита «Ипотека на приобретение квартир в новостройке»

Таблица 2.4.

«Ипотека на приобретение квартир в новостройках»

Рынок недвижимости:	Первичный
Сумма кредита:	300.000 - 8.000.000 РУБ, сумма кредита зависит от месторасположения приобретаемой недвижимости
Срок кредита:	36 - 360 месяцев
Процентная ставка:	11%
Первоначальный взнос:	от 20%
Обеспечение кредита:	Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 лет, которому к моменту истечения срока кредитования исполнится не более 65 лет.

2. Ипотека на строящееся жилье.

В таблице 2.5 представлены условия получения ипотечного кредита «Ипотека на строящееся жилье»

Таблица 2.5.

«Ипотека на строящееся жилье»

Рынок недвижимости:	Первичный
Сумма кредита:	300.000 - 8.000.000 РУБ, сумма кредита зависит от месторасположения приобретаемой недвижимости
Срок кредита:	36 - 360 месяцев
Процентная ставка:	13,25% - 13,5%
Первоначальный взнос:	от 20%
Обеспечение кредита:	По окончании строительства процентная ставка - 11% годовых. Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 лет, которому к моменту истечения срока кредитования исполнится не более 65 лет.

3. Ипотека на готовое жилье.

В таблице 2.6. представлены условия ипотечного кредита « Ипотека на готовое жилье»

Таблица 2.6.

«Ипотека на готовое жилье»

Рынок недвижимости:	вторичный
Сумма кредита:	300.000 - 8.000.000 РУБ
Срок кредита:	36 - 360 месяцев
Процентная ставка:	12% - 13,5%
Первоначальный взнос:	от 10%
Обеспечение кредита:	Заемщиком может быть любой дееспособный гражданин Российской Федерации в возрасте от 18 лет, которому к моменту истечения срока кредитования исполнится не более 65 лет. Первоначальный взнос от 10% до 30% применяется в случае страхования ответственности заемщика по кредитному договору.

Для получения ипотечного кредита в ОАО «Банк Уралсиб» необходимо:

• Иметь постоянный источник дохода;

• Справка по форме 2-НДФЛ которая подтверждает первый пункт, либо справка по форме банка подтверждающая наличие постоянного дохода: для физических лиц за период 6 месяцев, для юридических - 12 месяцев;

• Заявление-анкета по форме банка;

• Паспорт или удостоверение офицера, паспорт моряка;

• Документ, свидетельствующий о дееспособности;

• Бумаги о семейном положении: свидетельство о браке, разводе, рождении детей. ИНН или социальный номер»

• Документы из других банков, подтверждающие остаток ссудной задолженности, если заемщик или супруг(а) заемщика имеют такие обязательства;

• Постоянную регистрацию и место работы в регионах дислокации филиалов банка.

Расходы по получению ипотечного кредита в банке:

• за открытие ссудного счета (кроме программы АИЖК) взимается 1% от суммы кредита, минимальная сумма 3000 руб. (100 долларов США/евро), максимальная сумма 20000 руб. (700 долларов США/евро);

• за открытие счета по программе АИЖК взимается 1,5% от суммы кредита;

• за выдачу кредита до государственной регистрации прав собственности на приобретаемое жилье взимается 5000 руб. (200 долларов США/евро)

ОАО «Банк Уралсиб» гарантирует высокое качество обслуживания клиентов с удовлетворением всех потребностей и решением любых вопросов в короткие сроки.

Программы ипотечного кредитования, которые предлагают банки ОАО «Газпромбанк» и ОАО «Банк Уралсиб» банк имеют свои сходства и различия.

Сравним ипотечные программы банков по основным рынкам недвижимости.

Таблица 2.7.

Условия предоставления ипотечных кредитов

	ОАО «Газпромбанк»	ОАО «Уралсиб»
Цели	Кредиты предлагаются на приобретение готовых квартир и домов, квартиры в строящемся доме, любой недвижимости и кредиты на приобретение автомобиля (нового и подержанного)	Кредиты предлагаются на приобретение квартир на первичном и вторичном рынке недвижимости.
Сроки и минимальный первоначальный взнос	На срок до 30 лет. в зависимости от ипотечной программы: первоначальный взнос не менее 15 % от стоимости недвижимости	На срок до 30 лет. В зависимости от ипотечной программы: на первичном рынке недвижимости и на приобретение квартиры в строящемся доме - от 20 %, на вторичном рынке - от 10 %
Под какие проценты	Ставки на первичный рынок; вторичный рынок; загородная недвижимость или жилые дома с земельными участками. От 20% до 50% (включительно)	Ставки на квартиры в новостройках 11 %, на строящееся жилье 13,25 - 13,5 %, на готовое жилье 12 - 13,5%.

Ставки по ипотечным кредитам ОАО «Газпромбанк» и ОАО «Уралсиб» банка несколько отличаются, при приобретении квартиры на первичном рынке недвижимости в ОАО «Уралсиб банке» ставка равна 11 %, а в ОАО «Газпромбанк» на этот вид недвижимости ставка выше на 9 %, что может стать для клиента выбирающего ипотечную программу между этими банками важным показателем.

В обоих банках не существует комиссии за выдачу кредитов по всем программам.

ОАО «Газпромбанк» предоставляет ипотечные кредиты на все виды недвижимости тем самым имеет возможность привлечения большего количества заемщиков.

Можно выделить несколько основных критериев при выборе той или иной ипотечной программы:

• Заемщику необходимо определить какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню его доходов и способу их подтверждения.

• В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) определить, в каком банке действуют наиболее оптимальные предложения. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.

• В какой валюте взять кредит. Потому что в некоторых банках более выгодны долларовые программы, в других - рублевые.

• Определить, на какой срок - взять ипотеку. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20-30 лет, другие, наоборот, оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5-20 лет.