1.4. Приобретение недвижимости с использованием ипотеки

Приобретение недвижимости с использованием ипотеки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Этот процесс включает: сбор заемщиком документов, необходимых для рассмотрения заявки, оформление ссуды, заключение и обслуживание кредитной сделки. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения информации о клиенте, кредитные учреждения разработали стандартные формы документов.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление о предоставлении кредита, которое рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте.

Последовательность действий заемщика при покупке недвижимости в кредит:

• ознакомление заемщика с программой ипотечного кредитования;

• сбор заемщиком документов, необходимых для рассмотрения заявки;

• подача документов и заполненной анкеты заемщика в банк;

• в течение двух недель банк принимает положительное решение относительно заявки или отклоняет ее;

• в случае одобрения заемщик приступает к поискам квартиры;

• при выборе квартиры, удовлетворяющей требованиям банка, заемщик обращается в оценочную компанию;

• пакет документов с экземпляром оценки заемщик предоставляет для рассмотрения в банк;

• пакет документов с ксерокопией оценки заемщик предоставляет в страховую компанию;

• в случае вынесения страховой компанией положительного решения о страховании заемщика и объекта недвижимости банк назначает день подписания кредитного договора и день сделки.

День подписания кредитного договора заемщик должен, открыть счетов в банке; подписать в банке кредитный договор и комбинированный договор ипотечного страхования;

День сделки, в случае предоставления кредита до регистрации:

• заключение договора хранения ценностей в депозитном сейфе и условий доступа к нему;

• получение кредита за вычетом комиссий в кассе банка;

• закладка кредита и первоначального взноса Заемщика в депозитную ячейку банка до полной регистрации сделки;

• оплата первого страхового взноса по договору ипотечного страхования;

• подписание договора купли-продажи и ипотеки квартиры;

• сдача документов в МГКРП на регистрацию сделки;¹⁰

• получение документов из МГКРП после регистрации сделки;

• выемка денежных средств из депозитной ячейки банка продавцом квартиры по предъявлении всех документов, зафиксированных в условиях доступа к ячейке;

• составление акта приема-передачи квартиры и расписки о получении денежных средств продавцом квартиры.

После того как заемщик приобрел недвижимость в кредит и заключили договор об ипотеке, заемщик имеет на руках следующие основные правоустанавливающие документы: свидетельство, подтверждающее право собственности и договор ипотеки, по которому приобретенная квартира находится в залоге у банка в качестве обеспечения кредита, предоставленного для приобретения квартиры.

По этим документам заемщик должен выплачивать кредитной организации сумму кредита и проценты.

По закону об ипотеке залогодатель сохраняете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т.е. квартирой. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением, а значит, залогодатель может спокойно проживать в ней. Поэтому в договор об ипотеке нельзя вносить условия, не допускающего использования вашего права. Условия, ограничивающие его, ничтожны.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. При этом закон об ипотеке допускает осуществление следующих действий.¹¹