1. Понятие земельного участка. (статья 11.1. ЗК РФ)

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Представленное определение является очень коротким, не раскрывающим сути данного объекта. Главный его недостаток состоит в том, что понятие это плоскостное и не отражает свойств, характерных для городской среды: возможностей по застройке, ограничений по характеру и физическим характеристикам застройки и другие важнейшие характеристики.

Земельно-имущественный комплекс.

Данный термин применяется в двух случаях.

1. Когда здание находится в собственности одного лица, а земельный участок – в собственности другого лица. Например, здание находится в собственности юридического лица, а земельный участок – в муниципальной или государственной собственности и предоставлен собственнику здания на праве аренды.

2. Когда вовлекается в сделку несколько зданий, расположенных на одном земельном участке, одновременно. В России здания могут продаваться отдельно от земельного участка, если собственники зданий и земельного участка – разные лица. Если здания и земельный участок вовлекаются в сделку совместно – считают, что в сделку вовлекается земельно-имущественный комплекс.

Единый объект недвижимости.

Данный термин также не имеет единой трактовки и применяется в двух значениях.

1. Когда здание и земельный участок находятся в собственности одного лица.

2. Когда здание и земельный участок рассматриваются как единое целое, независимо от юридического их содержания.

С позиции оценщика верным и употребительным для целей оценки считается только первая трактовка.

Улучшения земельного участка.

Здания, строения, сооружения, элементы инфраструктуры (социальной, инженерной, транспортной) и все, что создано руками и усилиями человека на земельном участке и в его границах.

Территория.

Термин, не имеющий строгого юридического (правового) определения применительно к земельным участкам и частям населенного пункта (города). Не может быть объектом оценки в экономическом смысле. Но имеет юридическое наполнение в смысле территорий населенных пунктов, административных образований в государстве и отдельных государств, имеющих установленные нормативными или правовыми документами границы.

2. Понятие оценочной деятельности.

Оценочная деятельность — это профессиональная деятельность третьих лиц (с соблюдением принципа незаинтересованности и непредвзятости) по отношению к лицам, которые вступают в сделку. В качестве третьих лиц может выступать не только профессиональный оценщик, но и эксперт, исследователь, аналитик. Современное понятие термина «оценочная деятельность» сближается с понятием «оценочная практика».

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности»), «под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица (индивидуальные предприниматели, или лица, работающие в организациях по трудовому договору), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики)».

Профессия оценщика введена в нашей стране постановлением Министерства труда и социального развития РФ 27 ноября 1996 г. (День оценщика). В соответствии с постановлением того же Министерства от 21 августа 1998 г. № 37 утверждены должностные обязанности оценщика и требования к квалификации.

Ст. 4 Закона «Об оценочной деятельности» определяет субъектами оценочной деятельности физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями этого закона (далее - оценщики).

3. Понятие субъекта оценочной деятельности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Он как субъект оценочной деятельности обладает следующими признаками:

1. Оказывает услуги по оценке.

2. Оценщик должен оказывать услуги по оценке либо как сотрудник юридического лица, с которым он заключил трудовой договор, или как индивидуальный предприниматель.

3. Оценщик должен быть независимым.

4. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована в обязательном порядке

5. Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, при этом, оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям Законом «Об оценочной деятельности».

Поскольку оценщики могут реализовать свои возможности, знания, практические навыки и опыт только в составе саморегулируемой организации оценщиков, полномочия, права и обязанности этой организации существенно важны для практической деятельности оценщика.

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество

определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи

из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством

Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.