3. Лизинг недвижимости

У многих компаний возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность. Но далеко не все компании могут отвлечь значительные средства на такую покупку. К тому же отвлечение средств - не самое эффективное решение. К его минусам можно отнести возникновение у компании определенных налоговых обязательств, что значительно снижает привлекательность приобретения недвижимости.

Одним из наиболее эффективных способов решения этой задачи может стать лизинг недвижимости. С ним связаны налоговые льготы, например право ускоренной амортизации объекта и переход права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору. Важно также то, что сумма всех лизинговых платежей относится лизингополучателем на затраты.

Учет приобретаемых основных средств возможен в одной из двух форм. Они могут стоять на балансе либо у лизингодателя, либо у лизингополучателя. Соответственно, тот из них, у кого оборудование на балансе, уплачивает налог на имущество.

Но многие лизинговые компании не спешат заняться новым для себя бизнесом в этой области.

Известно, что договоры финансовой аренды (лизинга) зданий, помещений и сооружений являются самыми проблемными и сложными в лизинговой деятельности. Требования, предъявляемые к сделкам с недвижимостью, всегда значительно шире и жестче, чем к сделкам с другими видами имущества. Некоторые лизинговые компании данное обстоятельство отпугивает, и они отказываются от заключения подобных договоров.

В качестве объектов лизинга классической недвижимости на российском рынке выступали здания и сооружения предприятий, организаций, рынки, магазины, палатки, банки, нефтескважины, газоскважины, электростанции и др. Очень многое здесь зависит от сроков договоров.

Действительно, этот вопрос крайне важен при проектировании лизинговых сделок с недвижимостью. Как правило, недвижимость относится к восьмой - десятой группам амортизации, на которые в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1 "О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" установлены соответственно сроки от 20 до 25 лет; от 25 до 30 лет; свыше 30 лет. Причем для расчетов по имуществу, принадлежащему к этим амортизационным группам, может использоваться только линейный метод начисления амортизации.

Как показали результаты исследования деятельности 113 российских лизинговых компаний, рынок лизинга недвижимости (зданий и сооружений) вырос в 2004 г. до 44 млн долл. Однако ему предстоит еще расти и расти - объемы лидеров в данной области приближаются к 500 млн долл. Сейчас лизинг недвижимости занимает менее 1% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в Европе он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования (примерно 18%).

Лизинг недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Определяющей является ст. 665 ГК РФ, согласно которой арендодатель (лизингодатель) должен приобрести по договору финансовой аренды (лизинга) в собственность указанное арендатором недвижимое имущество у определенного им продавца и предоставить аренду имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества. Причем лизинговая компания обязана приобрести здание или сооружение по договору купли-продажи. Это означает, что полностью исключается возможность использования договора мены, дарения и прочих способов приобретения недвижимости. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" договор купли-продажи относится к обязательным договорам. Гражданский кодекс РФ (ст. 666) и профильный лизинговый Закон (п. 1 ст. 3) определяют предметы лизинга как любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание, которое является предметом лизинга, принадлежит передающей его стороне по праву собственности. Оно не должно быть предметом залога, на него не наложен арест, оно не является предметом иска третьих лиц.

Договоры финансового лизинга строений подлежат государственной регистрации. Вместе с тем регистрация этих прав не имеет каких-либо ограничений по времени. Порядок регистрации определяется Законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ст. 131 ГК РФ и ст. 20 Закона "О финансовой аренде (лизинге)". Если в документах нет нарушений действующего законодательства, то регистрируется право финансовой аренды (лизинга), как правило, в срок менее двух месяцев, и вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Основное затруднение заключается в том, что зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя прав собственности на имущество невозможно. Так как все договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными только с этого момента, это означает, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга на лизингодателя.

Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование в соответствии со ст. 2 Закона "О финансовой аренде (лизинге)". Таким образом, в первую очередь заключается договор лизинга, а договор купли-продажи заключается только во вторую очередь.

Основные причины запрета операций лизинга с землей в Российской Федерации заключаются в следующем. Во-первых, законодатель пока недоброжелательно относится к вовлечению в гражданский оборот природных ресурсов. Во-вторых, природные ресурсы не подвержены амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении их лишен объективной основы. Однако тот факт, что земля в соответствии с действующим законодательством не может выступать в качестве предмета договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем право на землю неразрывно связано с определенными обязанностями, и в первую очередь, с обязанностью вносить плату за землю.

Поскольку лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять право лизингодателя на земельный участок и право лизингополучателя на земельный участок.

Покупатель недвижимости (лизингодатель) в силу закона приобретает право на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость и который необходим для ее использования, и обязан вносить плату за пользование землей.

Согласно ст. 652 ГК РФ арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Считается, что главной причиной, сдерживающей развитие лизинга в России до настоящего времени, была существовавшая прежде норма в ст. 7 Закона "О лизинге", согласно которой срок договора лизинга должен был совпадать или превышать срок амортизации имущества. Это означало, что даже при использовании коэффициента ускоренной амортизации, равного 3, срок договора лизинга должен был составлять, например, 10 лет. Для сторон договора лизинга такие сроки сопряжены с существенным увеличением рисков, причем как для лизингодателей, так и для лизингополучателей.

Принятие Федерального закона РФ от 29.01.2002 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге" позволяет теперь при желании сторон заключать договоры лизинга недвижимости сроком, например, на 2, 3, 4, а иногда и более лет. Как только прекращается срок договора, прекращается возможность начислять ускоренную амортизацию. То есть если срок полезного использования имущества составляет 30 лет, а договор лизинга четырехлетний, что вполне характерно для сегодняшней ситуации на рынке, то за этот период начисляется только 40% амортизации. Оставшиеся 60% амортизации бывший лизингополучатель будет начислять после выкупа имущества в конце срока договора лизинга, став его собственником.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для России. Поэтому необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и конечно же, на государственном, такому важному финансовому инструменту, как лизинг. Многие шаги в нужном направлении уже сделаны - приняты федеральные законы о лизинге.

Большая свобода, предоставленная участникам лизинговых правоотношений законодательством, дает возможность при заключении сделки, основываясь на знании своего финансового положения, перспективах развития бизнеса, точном и четком распределении финансовых потоков, выбрать наиболее оптимальный режим передачи недвижимого имущества в лизинг.