19.Договор поднайма жилого помещения

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю

Сторонами договора поднайма являются наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма, и поднаниматель. Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя. Предметом договора поднайма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель, поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем. Договор поднайма является двусторонним, реальным, возмездным и срочным. Права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение. Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю. Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), предусмотренных ст. 76 ЖК: - письменное согласие наймодателя; - письменное согласие совместно проживающих с нанимателем членов его семьи; - при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире - согласие всех других нанимателей и проживающих с ними членов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений - всех собственников и проживающих с ними членов их семей); - общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления; - отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире - и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном федеральным правительством перечне (таким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо вселяемые совместно с ним граждане), а также отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными законами. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения. В таком же порядке он выселяется и в случае если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма. Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если поднаниматель или совместно проживающие с ним лица используют полученное жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения допущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремонта, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан. Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором.