- •2.Понятие земельных правоотношений. Содержание. Виды.
- •3.Субъекты земельных правоотношений, объекты земельных правоотношений.
- •4.Основания возникновения, изменения, прекращения земельных правоотношений.
- •5.Право собственности на землю. Формы, виды, содержание.
- •14.Доступ к сведениям государственного земельного кадастра.
- •16.Купля-продажа права собственности на земельный участок.
- •18.Иные земельно-правовые сделки.
- •19.Государственная регистрация земельно-правовых сделок.
- •25.Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
5.Право собственности на землю. Формы, виды, содержание.
Признание земель недвижимым имуществом является формальным основанием для включения права собственности на землю в категорию вещных прав и распространения на данную область подходов, принципов и решений, применяемых к отношениям собственности на имущество в целом.
Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования, распоряжения (ст. 209 ГК).
Право владения - возможность собственника-обладателя этих правомочий, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах. Право владения означает право собственника обладать земельным участком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находиться на нем, держать под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных лиц.
Право пользования предполагает возможность собственника извлекать пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потребностей.
Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу земельного участка, включает право отчуждать земельный участок путем совершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земельный участок в пользование, в некоторых случаях в доверительное управление, передавать по наследству, а также право залога. Нововведением земельного законодательства служит появление обязанности произвести отчуждение земельного участка либо доли в праве общей собственности, т.е. совершить обязательную земельно-правовую сделку. Условия такого отчуждения установлены ст.5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Все три правомочия юридически существуют как единство и закрепляются за соответствующими субъектами в виде права собственности на основании различных государственных нормативных и ненормативных актов. Наличие документа, удостоверяющего право собственности, является юридическим основанием для реализации любого правомочия собственности.
К примеру, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок достаточно для того, чтобы собственник мог входить на участок и находиться на нем, использовать его для разрешенных целей, а также продавать или иным образом отчуждать земельный участок.
6.Право государственной собственности на землю.
Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:
-федеральной собственности;
-собственности субъектов РФ (субъектной).
На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.
Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК). Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности.
Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизировать с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категории земель. Государственные земли могут передаваться физически юридическим лицам в пользование на праве срочного и бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренда Землепользователи несут обязанности по рациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользование является платным.
7.Право муниципальной собственности на землю.
Право муниципальной собственности на землю — это правомочия владения, пользования, распоряжения, принадлежащие муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 25, 215 ГК). В этом качестве органы местного самоуправления имеют право передать земельные участки во временное и постоянное владение и пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, продавать, отчуждать земли, находящиеся в муниципальное собственности, и совершать иные сделки.
Объектами права муниципальной собственности являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность. Порядок передачи объектов федеральной собственности в муниципальную регулируется федеральными законами. Субъекты РФ определяют порядок передачи объектов собственности субъектов РФ в муниципальную собственность и осуществляют их передачу, также прилегающие земли.
Территория муниципального образования устанавливается на основе законов соответствующих субъектов РФ с учетом мнения населения.
В отличие от государственной, муниципальная собственность не делится на виды - Она едина. Управление муниципальной земельной собственностью возложено на местные органы, в структуре которых создаются подразделения, отвечающие за содержание и регулирующие использование земель, занятых автомобильными дорогами, контроль за использованием земель, благоустройство и озеленение территории и др.
Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель населенных пунктов, за исключением земель, расположенных за чертой городских и сельских поселений. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда, размещения необходимых объектов общего пользования. Другие категории земель могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.
Допускается приватизация муниципальных земель. Порядок и условия приватизации определяются местными органами самоуправления. Средства от продажи муниципальной собственности поступают в полном объеме в местный бюджет. Не допускается приватизация земель общего пользования в населенных пунктах.
8.Право частной собственности на землю.
Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.
По субъектам право частной собственности делится на:
-право частной собственности физических лиц;
-право частной собственности юридических лиц.
Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц — субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др.
Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.
Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие.
Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.
Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.
Общая собственность существует в виде:
- долевой (каждому сособственнику определяется его доля и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности);
- совместной (доля каждого не определяется_ст.244 ГК).
Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой.
Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно.
Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
9.Категории земель.
Понятие категории земель установлено Земельным Кодексом РФ, а также вступившим 5 января 2005 г. в силу Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории (п.1 ст.7 ЗКРФ):
1)земли сельскохозяйственного назначения; 2)земли поселений; 3)земли промышленности иного специального назначения; 4)земли особо охраняемых территорий и объектов; 5)земли лесного фонда; 6)земли водного фона; 7)земли запаса.
1.Земли сельскохозяйственного назначения - сельскохозяйственные угодья и земли, занятые: 1)внутрихозяйственными дорогами; 2)коммуникациями; 3)древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; 4)замкнутыми водоемами; 5)зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
2.Земли поселений - земельные участки: 1)жилой и общественной застройки; 2)общего пользования; 3)промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки; 4)транспорта, связи, инженерных коммуникаций; 5)особо охраняемых природных территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; 6)водных объектов.
3. Земли промышленности иного специального назначения: 1)земли промышленности, 2)земли энергетики, 3)земли транспорта, 4)земли связи, радиовещания, телевидения, информатики, 5)земли для обеспечения космической деятельности, 6)земли обороны и безопасности, 7)земли иного специального назначения.
Земли специального назначения предназначены для размещёния и эксплуатации: 1) промышленных предприятий различных отраслей экономики, 2)объектов обороны, включая воинские части, 3)энергетических комплексов, включая объекты атомной энергетики, 4)гидроэлектростанций за пределами земель водного фонда, тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, 5)объектов наземного транспорта, включая железнодорожный, воздушный, автомобильный и трубопроводный, 6)предприятий и линий, наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, связи, радиовещания, телевидения, 7)объектов космоса, включая объекты по производству и запуску космических систем, научно-исследовательские учреждения, 8)центров подготовки космонавтов, 8)мелких организаций, таких, как автозаправочные станции, объекты соцкультбыта.
4.Земли особо охраняемых территорий относятся земли: 1)особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2)природоохранного назначения; 3)рекреационного назначения; 4)историко-культурного назначения; 5)иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
5.Земли лесного фонда в РФ - земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности. Границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.
6.Земли водного фонда - земли: 1)занятые водоемами, ледниками, болотами, (за исключением тундровой и лесотундровой зон) и водохозяйственными сооружениями; 2) выделенные под полосы отвода по берегам водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов. Земли водного фонда используются для удовлетворения государственных и общественных потребностей.
7.Земли запаса в РФ: 1)все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду; 2)земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено.
10.Понятие землеустройства и порядок осуществления землеустроительных мероприятий.
Землеустройство представляет собой последовательность взаимосвязанных картографических, инженерно-технических, инвентаризационных работ по изучению состояния земель, а также по организации территории, включая установление границ объектов землеустройства на местности, выполняемых в соответствии с установленной процедурой и нацеленных на обеспечение рационального землепользования, охраны земель, создания благоприятной окружающей среды и улучшения ландшафтов.
Содержание и порядок проведения землеустройства определены в Земельном, Лесном и Градостроительном кодексах РФ, Федеральном законе «О землеустройстве», некоторых постановлениях Правительства РФ, нормативных актах субъектов РФ и ведомственных нормативных актах.
Землеустройство делится на: 1)территориальное и 2)внутрихозяйственное. Территориальное землеустройство направлено на изучение состояния земель, организацию их рационального использования, определение административно-территориальных границ и границ земельных участков, межевание объектов землеустройства. Оно проводится в обязательном порядке в случаях изменения их границ, при выявлении нарушенных земель, проведении мероприятий по консервации и рекультивации земель, выделении земельных долей, предоставлении и изъятии земельных участков для сельскохозяйственного производства. К территориальному землеустройству относятся также мероприятия по установлению и изменению границ городских и сельских поселений, зонированию территории поселений, созданию национальных парков, других особо охраняемых территорий, зон со специальным режимом землепользования, размещению предприятий, учреждений, организаций. Внутрихозяйственное землеустройство нацелено на организацию рационального землепользования в пределах уже выделенных земельных участков для сельскохозяйственного производства, а также на организацию территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Практически оно заключается в составлении либо рассмотрении и утверждении составленных планов размещения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, объектов жилой и производственной застройки, инженерно-транспортной инфраструктуры в пределах таких земельных участков. Внутрихозяйственное землеустройство проводится по желанию лиц, за которыми закреплены земельные участки.
Землеустройство включает проведение: 1)кадастровых съемок; 2)аэросъемочных, топографо-геодезических, почвенных, геоботанических и других обследований и измерений; 3)межевание границ; 4)разработку предложений о рациональном использовании земель, которые позволяют собирать данные о количественных и качественных параметрах земельных участков территорий субъектов РФ.
В целях обеспечения надежности и достоверности данных установлен порядок сертификации измерительно-технических средств, используемых при обследованиях и измерениях земельных участков в целях землеустройства на основе технических и технологических стандартов.
Разрабатывается землеустроительная документация, включая схемы, планы земельных участков, картографические и иные материалы проектов землеустройства. По каждому объекту землеустройства из землеустроительной документации формируется землеустроительное дело. Планы земельных участков содержат информацию о площади земельного участка, местоположении различных объектов и сооружений, инженерных систем, природных объектов.
Подготовка землеустроительной проектной документации играет важную роль при организации использования сельскохозяйственных земель. На основе положений о землеустройстве определяются предельные (максимальные и минимальные) размеры и требования к положению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Землеустроительные мероприятия с составлением необходимых планов и проектов проводятся при установлении административно-территориальных границ между субъектами РФ, районами и поселениями, разграничении земель различного целевого назначения.
На завершающем этапе подготовленные землеустроительные материалы подлежат утверждению уполномоченными государственными органами, после чего выполняются работы по перенесению землеустроительного проекта на местность с установлением специальных межевых знаков (лесоустроительных знаков), черты поселений, а также их внутренних границ (красных линий).
11.Понятие и назначение государственного земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документальных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Обязательному государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. При проведении государственного кадастрового учета земельный участок становится объектом правоотношений, объектом недвижимости.
Назначение земельного кадастра - обеспечение правильной организации рационального использования и охраны земельных ресурсов. Порядок осуществления функции ведения государственного земельного кадастра регулируется ФЗ от 2 января 2000г. «О государственном земельном кадастре».
ГЗК создается и ведется в целях информационного обеспечения: 1)государственного и муниципального управления земельными ресурсами; 2)государственного контроля за использованием и охраной земель; 3)мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; 4)государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5)землеустройства; 6)экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; 7)установления обоснованной платы за землю; 8)иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
Деятельность по ведению государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии со следующими принципами: 1)единства системы и технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории РФ; 2)непрерывности внесения в государственный земельный кадастр изменяющихся характеристик земельных участков; 3)открытости сведений государственного земельного кадастра; 4)сопоставимости и совместимости сведений государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.
В Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» установлен также принцип обязательности государственного кадастрового учета земельных участков. Этот принцип по содержанию вносит дополнения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые допускают государственную регистрацию прав на земельный участок, даже если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка. Императивная норма Федерального закона «О государственном земельном кадастре» об обязательности государственного кадастрового учета земельных участков ведет к бездействию указанных правовых норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных федеральным законодательством к категории ограниченного доступа.
12.Содержание земельного кадастра.
Содержание государственного земельного кадастра составляют следующие сведения (ст.12 ФЗ от 2 января 2000г. «О государственном земельном кадастре»): 1)о земельных участках; 2)о территориальных зонах; 3)о землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; 4)о землях и границах субъектов Федерации; 5)о землях и границах РФ.
Назначение кадастра - правильная организация рационального использования и охраны земельных ресурсов. Это требует наличия соответствующих документов, позволяющих иметь фундаментальные сведения о каждом земельном участке, находящемся в пользовании (владении, аренде, собственности).
Обязательный перечень (состав) документов государственного земельного кадастра подразделяет их на 1)основные, 2)вспомогательные и 3)производные. 1)К основным документам относятся Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и кадастровые карты (планы). 2)К вспомогательным документам - книги учета документов, книги учета выданных сведений и каталоги координат пунктов опорной межевой сети. З)К производным документам - документы, содержащие перечни земель, находящихся в собственности Федерации, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, доклады о состоянии и об использовании земельных ресурсов, статистические отчеты, аналитические обзоры, производные кадастровые карты (планы), иные справочные и аналитические документы. Закон определяет содержание Единого государственного реестра, кадастрового дела, кадастровой карты (плана).
Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках: 1)их кадастровые номера; 2)местоположение (адрес); З)площадь; 4)категория земель и разрешенное использование земельных участков; 5)описание границ земельных участков, их отдельных частей; 6)зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения; 7)экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; 8)качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; 9)наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Кадастровое дело - совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель.
Кадастровая карта (план) - карта (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами).
13.Порядок ведения государственного земельного кадастра.
Ведение государственного земельного кадастра, государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, государственная кадастровая оценка земель возложены на Росземкадастр, его территориальные органы — комземы субъектов РФ.
Для ведения государственного кадастрового учета земель в системе Росземкадастра создаются федеральные государственные учреждения - Земельные кадастровые палаты в субъектах РФ. К проведению государственной кадастровой оценки земель могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Субъекты РФ имеют право осуществлять сбор, обработку и хранение установленных ими дополнительных сведений государственного земельного кадастра. Органы местного самоуправления могут включать в государственный земельный кадастр самостоятельно и за счет средств местных бюджетов дополнительные сведения, не установленные РФ и субъектами РФ.
Ведение государственного земельного кадастра - многоплановая постоянная работа, которая заключается в сборе сведений о земельных участках, их документировании в Едином государственном реестре земель, на кадастровых картах, накоплении, обработке, учете и хранении. Сбор данных производится в процессе инвентаризации и мониторинга земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инспекционного контроля, землеустройства, выполняемых разнообразными уполномоченными государственными органами, а также негосударственными организациями и гражданами в разрешенных случаях. Кадастровый учет земель неразрывно связан с учетом других природных ресурсов. Соответственно ведение земельного кадастра осуществляется в сотрудничестве с государственными органами, отвечающими за ведение лесного и водного кадастров, кадастров других природных ресурсов. На различных этапах сбора, обработки, систематизации и обобщения кадастровой информации и документов эти государственные органы включаются в сложную техническую и бюрократическую работу по созданию единого свода данных о землях и прочно связанной с землями недвижимости.
Кадастровый учет проходится по инициативе государственных органов, органов местного самоуправления либо заинтересованных граждан и юридических лиц, которые обращаются в Росземкадстр с соответствующей заявкой. К заявке прилагаются пра-воустанавливающие документы и документы о межевании земельного участка. После проверки представленных документов на их основе органы Росземкадастра составляют описание земельного участка в Едином государственном реестре земель, присваивают кадастровый номер, составляют карту земельного участка и формируют кадастровое дело. Государственный кадастровый учет проводится в течение одного месяца со дня подачи заявки. За его проведение плата с заявителей не взимается. По результатам заявителю выдается кадастровый план земельного участка.