18.Иные земельно-правовые сделки.

На стадии начального развития находится правовое регулирование -сделок мены, -дарения, -залога земельных участков.

Определенные особенности совершения сделок мены, отра­жающие специфику земельных отношений, учтены при регули­ровании сделок мены земельных долей. В результате мена и дарение получили узкое применение на практике, охватывая лишь земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предназначенные для индивидуального землепользо­вания. Да и здесь из-за высоких налогов на сделки мены и дарения, недостаточных гарантий защиты прав, наличия более надежного, альтернативного способа — купли-продажи объем сделок мены и дарения невысок.

Мена земельных участков является земельно-правовой сделкой, близкой по сути, и процедуре к купле-продаже. Сделка мены совершается по свободному волеизъявлению и договоренности сторон, по их инициативе и оформляется письменным договором в соответствии с правилами заключения договоров, установленными для купли-продажи земельных участков (гл.30 ГК РФ).

Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка­ми мены и купли-продажи заключается в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получае­мый в обмен земельный участок служит право собственности на другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в т.ч. земельные доли в общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен этими правами между их обладателями.

К обмениваемым земельным участкам предъявляются опреде­ленные требования. По общим нормам гражданского права (ст.568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные земельные участки. «Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость.

Сделка дарения - разновидностью земельно-правовой сделки, факти­чески применяемой лишь к праву частной собственности физичес­ких и юридических лиц на земельные участки. Дарение - действие, в результате совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвоз­мездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст.572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследу­емого владения, права бессрочного пользования или аренды.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступ­лении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляе­мый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе осно­ванное на купле-продаже, аренде, других договорах или причине­нии вреда. Залог представляет собой одну из форм обременения земель­ного участка. Имущество, на которое установлена ипотека, остает­ся во владении и пользовании залогодателя.

Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. При залоге земельного участка, находяще­гося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия соб­ственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Не могут быть предметом залога земельные участки, находя­щиеся в государственной и муниципальной собственности, пожиз­ненном наследуемом владении либо пользовании.

Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.