Методы оценки имущества (Брехова Юлия Викторовна).

e-mail: brechova7@mail.ru

Понятие, сущность и правовое регулирование оценочной деятельности.

К настоящему времени сформировалось законодательство, регулирующие оценочную деятельность и состоит оно из:

• ФЗ-157 «Об оценочной деятельности в РФ» от 2006 г.

• Постановление правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки из международных договоров РФ и др. НПА»

Законодатель определил, что под оценочной деятельностью (ОД) понимается деятельность субъектов оценочной деятельности направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.

В ФЗ определены случаи, в которых проведение оценки обязательно:

1. При приватизации, при передаче в ДУ, либо в аренду объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям.

2. При продаже или ином отчуждении объектов принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям в качестве вклада в УК, фонды юр лиц, а также при возникновении спора о стоимости этих объектов.

3. При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям.

4. При выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд

5. При национализации имущества

6. При составлении брачных контрактов и разделе имущества, разводящихся супругов по требованию одного из них

Оценка имущества имеет большое значение для:

1. Потенциального покупателя и продавца при определении обоснованной цены, объектом сделки купле-продаже

2. Кредиторов при принятии решений о предоставлении кредита

3. Собственников земельных участков

4. Государства и общества в целом при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов.

Субъекты и объекты од

Субъекты:

• Оценщики

• Юридические и физические лица (по заказы которых производится оценка

• Профессиональные объединения оценщиков

• СРО оценщиков

• Государство в лице налоговых органов, комитета по имуществу, надзорных органов

• Юридические и физические лица, ОИВ, использующие информацию, содержащуюся в отчете об оценке

Требования, предъявляемые к эксперту-оценщику:

1. Наличие соответствующей квалификации (Высшее образование + курсы в конце которых сдается экзамена

2. Наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика

3. Необходимость состоять в СРО оценщиков

4. Отсутствие судимости по финансовым операциям

5. Опыт работы 3 года помощником эксперта-оценщика

6. Независимость и объективность, неразглашение конфиденциальной информации заказчика, постоянная работа по совершенствованию своих знаний, своевременное составление и передача заказчику отчета об оценке.

Объекты ОД – это вещи и совокупность вещей, права требования и обязательства, продукция, работы, услуги, информация.

Наиболее востребованы:

28% -недвижимость

23% – ТС

21% –НМА

28% - бизнес

Имущество, как объект оценки, представляет собой объект окружающего мира, обладающий полезностью и права на данный объект.

Имущество:

- движимое – это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектом недвижимости, с которыми оно связанно

- недвижимое в законодательстве не приводится указание существенных признаков, а определяется через перечень предметов и вещных прав включаемых в него, а именно это:

1. Земельные участки, участки недр

2. Обособленные водные объекты и все что прочно связанно с землей

С 2007:

• леса, водные объекты – движимое имущество

• водный и воздушный транспорт – недвижимое

• пограничные объекты - фиксерсы

Принципы оценки имущества:

Выделяют теоретической базой процессы оценки, которыми является унифицированный набор оценочных принципов, который можно сгруппировать в 4 категории:

1. Принципы, связанные с представлениями пользователя

- принцип полезности (каждая вещь, удовлетворяет потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени)

- принцип замещения (максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью)

- принцип ожидания (сегодняшняя стоимость объекта определяется выгодами, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом)

2. Принципы, связанные с землей:

- остаточная продуктивность (земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы, до предела уменьшая свои затраты)

- принцип сбалансированности (для того чтобы от земли отдача была максимальной все факторы производства должны находится между собой в надлежащей пропорции)

- принцип экономического разделения (земельный участок следуют разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости)

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип соответствия между спросом и предложением (изменения цен на объект оценки зависит от изменения величины спроса и предложения)

- принцип конкуренции (конкуренция на рынке, возникает среди покупателей и продавцов, которые стремятся заключить сделку по купле-продаже объекта ,что порождает возможность извлечения сверхвысоких прибылей, а также убытков.

- принцип изменения стоимости (изменение рыночных условий неизбежный и постоянный процесс как бы постепенно и скрыто он не происходил)

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования (верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования объекта оценки)

Лекция 3.