§2. Проблемы «Дачной амнистии»

Ключевая задача Закона о "дачной амнистии" - предельно сориентировать граждан к регистрации права собственности на земельные участки или на расположенные, на данных земельных участках постройки, если они по тем или иным причинам не успели этого сделать.

Предполагалось, что Закон о «дачной амнистии» поможет свести все к справедливости. Не надо будет тратить время и силы, устремленные на сбор необходимых документов, и платить неоправданно большие деньги за оформление. При этом предложенная законодателем методика кажется достаточно простой.

Однако практически процедура оформления в собственность земельных участков с юридической точки зрения выглядит сложнее, а с материальной - дороже.

Вопросы, связанные с процедурой оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества в собственность скорее возникают, а не заканчиваются. Связанно это с тем, что, во-первых, законодательная позиция сложна для восприятия, и осмыслить Закон не так уж просто, а во-вторых, у большинства граждан ошибочное представление о последствиях принятого Закона.

На сегодняшний день, по статистическим данным, принятие Закона о "дачной амнистии" не активизировало оформление прав на имущество граждан, и подавляющее большинство россиян по-прежнему не особо беспокоится о защите своего права на собственность.

Процедуру оформления в собственность объектов недвижимости, с точки зрения законодателя, упростили, но юридических нюансов осталось большое количество.

Для регистрации прав собственности или регистрации прав на земельный участок потребуется представление в регистрирующий орган определенных Законом документов¹. Перечень правоустанавливающих документов, которые собственник должен представить для регистрации, носит открытый характер, но, это может усложнить процесс регистрации, поскольку отсутствует полное и внятное прописание, вследствие чего возникают разногласия в определенных ведомствах².

В то же время сущность амнистии заключается в том, чтобы позволить напрямую наладить контакт владельцев земельных наделов и построек с органами государственной регистрации, принеся документы, которые по своей сути не имеют срока давности. Тем самым Закон амнистирует и признает любые документы, подтверждающие факт предоставления гражданину земельного участка в виде актов, свидетельств, выписок, решений, справок и иной документации¹.

Кроме того, теперь гражданам не приходится доказывать свои права в администрациях, затем в Комитете по земельным ресурсам, где проводилась экспертиза, по результатам которой либо заключался договор, либо владельцы получали отказ. И только после подписания договора гражданин обращался в, ранее существовавшую, Росрегистрацию².

Но это лишь все на бумаге, а практика показывает иной результат. Дачная амнистия далеко не безупречна. Из-за недоработок законодательства в некоторых регионах с пренебрежением относятся к Закону о «дачной амнистии».

Важным моментом при этом является то, что для ряда строений на указанном виде земельных участков (например, для дачных и садовых домиков) не требуется больше технический паспорт, а регистрация должна производиться по заявительно-декларативной схеме.

Закон ввел декларативную форму как еще один новый инструмент, способствующий упрощению процедуры регистрации, но уже не земельного участка, а строений на нем³.

Исследую наиболее характерные проблемы, которые уже начали возникать в ходе "дачной амнистии", дипломант выделил некоторые из них.

Лишние сотки.

На практике чаще всего встречается ситуация, когда участок, находящийся в фактическом пользовании дачника (обнесенный забором, застроенный и т. п.), превышает размеры, указанные в документах. "Дачная амнистия" позволяет бесплатно оформить в собственность такие сотки. Однако - с рядом условий и оговорок.

Прежде всего, требуется, чтобы соседи, иные лица и организации не имели претензий к фактическим границам.

Соседи обычно не имеют претензий. А вот у председателей товариществ и кооперативов, а также у местных властей они имеются. Они вспоминают, что несколько соток, самовольно обустроенных и используемых дачником, на самом деле находятся в собственности товарищества (кооператива) либо органа местного самоуправления.

В этом случае, необходимо предъявить документы, подтверждающие право собственности таких организаций (органов) на оспариваемые ими сотки. Если все подтвердится, то дальнейшее развитие событий будет во многом зависеть от воли собственников. Они могут принять решение о бесплатной передаче земли владельцу дачного участка (для этого требуется ряд серьезных юридических процедур), а могут потребовать выкупа по рыночной цене. И это их полное право.

Еще одно важное условие: обнаруженная при измерениях "лишняя " сотка земли не должна превышать минимального размера, установленного для участков соответствующего назначения (эти размеры в каждом регионе свои).

Водоохранная зона.

Все больше владельцев дачных участков узнают, что их участки, оказывается, попадают в границы природоохранных зон, чаще всего - водоохранных.

Водоохранная зона имеет юридическое значение, только если ее границы непосредственно установлены на местности.

Нахождение участка в водоохранной зоне не препятствует заключению сделок с такой землей и ее использованию, если при этом соблюдается природоохранное законодательство.

В частности, ст. 65 Водного кодекса Российской Федерации¹ разрешает возводить постройки в водоохранной зоне при условии, что они оборудованы "сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, истощения и засорения".

Стоимость оформления.

Одной из самых весомых статей затрат правообладателей недвижимости, занявшихся ее оформлением, является проведение кадастровых работ.

Проблема стоимости проведения кадастровых работ одна из самых острых. Например, в Московской области, сложившаяся рыночная стоимость данного вида работ колеблется от 4000 рублей в отдаленных до 40000-50000 рублей, в «престижных», как правило, близлежащих районах Московской области, не взирая на положения регионального законодательства, регламентирующего предельные максимальные цены: 450 рублей за 100 квадратных метров территории, но не более 7000 рублей за земельный участок.

По мнению большинства землеустроителей (кадастровых инженеров), цены, заявленные в Законе Московской области №127/2007-ОЗ от 19.07.2007 года «О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства»² необоснованно занижены.

Хотя, теперь гражданам можно обойтись без межевания, но есть и другая проблема. Стоимость земельного участка, который оформили в собственность без межевания, будет все же ниже аналогичного, но оформленного с межеванием. Ведь кто захочет покупать участок, предполагая, что в будущем у него могут возникнуть спорные моменты с соседями о границе участка. Так что, скорее всего, оформление земельного участка без межевания хорошо для тех, кто в будущем не собирается продавать участок или совершать с ним другие сделки по отчуждению. Для покупателя неразмежеванного участка это в будущем может оказаться лишними затратами, проблемами.

В межевании нет необходимости. Но есть и существенный минус: новый собственник, например, купивший участок у лица, не сможет уточнить площадь участка.

Уточнение площади, в том числе в сложившихся границах, без переноса заборов, допускается только первым собственником, точнее - тем, кто получил или купил участок до 30 октября 2001 г.(т.е. до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации). Такую позицию отстаивает сегодня Минэкономразвития России, борясь с "захватом земли",

На практике воспользоваться поправкой об отмене межевания очень трудно - специалисты органов Росреестра не признают оформленные по старинке планы. К тому же они часто без печатей, без подписей, а то и выданы уже несуществующими организациями. В большинстве случаев надо идти в суд и еще неизвестно, чем все закончится.

Если кадастровый план будет с оговорками о том, что сведения об участке подлежат уточнению, то, даже зарегистрировав свое право на землю, в дальнейшем есть риск столкнуться с проблемами. Например, соседи или местные власти могут посягнуть на границы землевладения. Обладателю кадастрового плана труднее отстоять в суде свою правоту. Заключить сделку с таким участком - продать или взять под него кредит - сложнее. Поэтому для полноценной защиты своей земли желательно провести межевание. Получается, даже с отменой межевания, очень сложно обойтись без него¹.

Ограниченный круг лиц, имеющих право на быстрое оформление в собственность участков.

Закон ограничил круг лиц, которые могут в упрощенном порядке оформить земельные участки, формально остающихся пока в государственной или муниципальной собственности (участков на праве пожизненного владения или бессрочного пользования). Многие участки за время с момента их выделения уже сменили своих фактических владельцев - были или фактически проданы (через продажу построенных на них домов), или перешли по наследству. Однако Закон вовсе не учитывает такие ситуации: новые владельцы участков не могут сразу оформить их в собственность по общим правилам, так как участок выделялся изначально не им, а Закон о дачной амнистии имеет в виду только тех граждан, которым выделялся участок¹. Для остальных же предполагалось два варианта: или судиться и доказывать право на оформление в собственность, или приватизировать участки. Но бесплатная приватизация таких участков была отменена².

По «дачной амнистии» право собственности подлежит государственной регистрации в силу указания закона, в этом случае основанием возникновения права собственности является сама государственная регистрация.

При этом на практике появились ситуации, когда на один и тот же земельный участок, одно лицо оформило право собственности по дачной амнистии, а другое, по основаниям, установленным ГК РФ.

Судебная практика и в настоящее время не имеет четких методик разрешения данных споров.

Кроме того, в результате огромного количества легализованной недвижимости на землях садов, огородов, дач появилось огромное количество постоянно живущих в этих строениях людей, пожелавших получить регистрацию в них.

14 апреля 2008 года Конституционный суд (далее – КС РФ) Российской Федерации, который в течение месяца рассматривал возможность регистрации граждан на садовых и дачных участках в качестве постоянного места жительства, постановил, что, если гражданин имеет в границах населенного пункта строение, которое может использоваться как жилое и расположенное на землях дачного и садового назначения, то данный гражданин может быть зарегистрирован в данном помещении как в постоянном месте своего пребывания¹.

Решение о правомочности прописки судьи приняли после обращения в КС РФ граждан которые оспаривали несоответствие Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Они подали жалобу в суд на том основании, что им отказали в регистрации по месту жительства в дачных домах, хотя ни у кого из них нет другого жилья. Суды предыдущих инстанций отказали им в удовлетворении требований о прописке.

Граждане, отстаивали свое конституционное право, гарантирующее свободу передвижения и выбора места жительства. Кроме того, заявители указывали на несоответствие закона о садоводческих объединениях закону "О праве граждан на свободу передвижения, выбор места жительства в пределах РФ", в котором прямо говориться, что местом жительства граждан может быть жилой дом, квартира, служебное помещение, специализированные дома, а также иные жилые помещения, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма, договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Суд встал на сторону заявителей, признав все их претензии правомочными. Согласно решению КС, абзац 2 статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" является неконституционным в вопросе связанном со строениями, пригодными для постоянного проживания и расположенными на садовом участке, относящемся к землям населенных пунктов.

В постановлении КС РФ, сказано, что "исходя из того, что жилищное законодательство является сферой совместного ведения РФ и субъектов РФ, они вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определить порядок признания жилых строений на садовых участках пригодными для постоянного проживания".

КС РФ решил, что добиться признания домов на дачных участках пригодными для проживания можно через суд общей юрисдикции. Однако не совсем понятно, какие именно органы будут определять, является ли строение пригодным для постоянного проживания.

Однако, кроме того, что данное Постановление расширяет права граждан на свободу передвижения и выбора места жительства, оно также открывает возможность для всевозможных злоупотреблений¹.

Дачные дома, в которых теоретически можно прописаться, должны находиться на территории населенных пунктов, что встречается не часто. На территории Московской области, например, таких дачных участков не более 10%. Во-вторых, строения, возведенные на них, довольно редко удовлетворяют требованиям к жилому дому, изложенным в Постановлении правительства РФ «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»². Даже вполне добротные дачные дома зачастую не соответствуют требованиям законодательства о жилых помещениях, поскольку в большинстве случаев были спроектированы не специалистами.

А совпадение технических параметров дома на участке и удачного для прописки географического положения дачи встречается довольно редко Таким образом, решение суда касается довольно узкого круга владельцев¹.

Еще одна проблема, наследники имеют право оформить земельный участок, в собственность, если они получили в наследство дом, на неоформленном участке. Важной новацией является неограниченный срок регистрации по дачной амнистии прав на земельные участки наследниками², в отличие от общего порядка наследования, при котором свои права на имущество нужно заявить в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя.

Свидетельство о праве на наследство – один из достаточных, но не необходимых документов. Из этого можно предположить, что право наследника на земельный участок может быть зарегистрировано без участия нотариусов. Однако, как это может быть на практике?

Представим себе государственного регистратора, к которому пришел гражданин, называющий себя наследником. Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³ истребование иных документов, кроме упомянутых в законе, не допускается, не могут быть исполнены ответственным государственным регистратором. Первое в чем должен убедиться регистратор, что прошло полгода с момента смерти наследодателя – установленный законом срок для подачи заявлений о наследстве. Нужно свидетельство о смерти. Следующий этап – установление родственных отношений наследодателя и наследника. Например, по свидетельствам о рождении, браке и т.п. Регистратор должен убедиться, что, условно, через какое то время, не заявят свои права другие наследники, которые могут придти от нотариуса. Значит, регистратор потребует от наследника соответствующую справку от нотариуса, находящегося по месту открытия наследственного дела. Законодательство о нотариате не содержит такого обязательного нотариального действия. С учетом сказанного, в закон о регистрации прав и в законодательство о нотариате необходимо внести конкретизирующие положения по «дачной амнистии» о составе требуемых от наследников документов и обязанностям нотариусов. Совершенствуя законодательство «дачной амнистии» для наследников, правильнее было бы исходить из того, что у них нет никаких документов от прежних собственников ни на строения, ни на земельные участки.

Так к проблемам дачной амнистии относятся:

- недостаточная информированность населения;

- недостаточная достоверность информации о «дачной амнистии»;

- монополия организаций, занимающихся землеустройством, что дает им возможность самим устанавливать цены за свои услуги;

- длительное оформление документов на права собственности; - вопрос организации работы по легализации прав граждан с участием органов местного самоуправления;

- постоянные очереди в инстанциях; - увеличение сроков рассмотрения документов¹.  

Хроника дачной амнистии

«Дачная амнистия» стартовала 1 сентября 2006 г. В октябре 2006 г. было заявлено на регистрацию 26 тысяч объектов. Сюда включаются: земельные участки, постройки, не требующие разрешения на строительство (дачные и садовые дома, индивидуальные гаражи и т.п.), и индивидуальные жилые дома.  Весной-летом 2007 г. количество заявлений на регистрацию составляло около  60 тыс. в месяц¹, в апреле 2008 г. – около 90 тыс²., осенью 2008 г. – не менее 120 тыс. в месяц. Особый интерес представляют земельные участки как основа недвижимости. Наличие у граждан участков, по данным государственного (национального) доклада «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2007 году³» под дачную амнистию подпадают не менее 40 млн. земельных участков. Рост темпов регистрации земельных участков в 2008 г. в первую очередь обусловлен отменой обязательного межевания⁴. В полном объеме, включая сделки с земельными участками без межевания, эта норма стала работать только с лета 2008 г., хотя в очередной раз вводилась в действие законом о кадастре недвижимости с 1 марта 2008 г. Отмена межевания - это долгое время  ожидавшаяся и в значительной степени уже использованная мера.

В 2009 году было подано 2 миллиона 589 тысяч 596 заявлений на оформление загородных домов и участков в упрощенном порядке. По сравнению с предыдущим, 2008 годом, рост составил более 40%, то есть почти вполовину.

"Дачная амнистия" теряет популярность у граждан. За 2010 год количество желающих в упрощенной форме приватизировать свой земельный участок или сад-огород, уменьшилось на 17 процентов.

Всего за прошлый год заявления по "дачной амнистии", по данным Росреестра, подали более двух миллионов человек.

Кроме того, выдано 63 миллиона справок. При этом услуга ведомства принимать документы по сделкам почтой у россиян не стала пользоваться популярностью. Из 29 миллионов таких заявлений только четыре тысячи пришли обычной почтой. Такой шаг назад в сфере технологий, по всей видимости, останется просто возможной альтернативой. Выбор населения в будущем останется за электронной формой услуг. 

Росреестр уже выдал около 700 тысяч электронных выписок из кадастра недвижимости по заявлениям, поданным в электронном виде через интернет-портал ведомства, Кроме того, на сайте ведомства, была запущена информационная система предварительной подготовки данных. Она создана в помощь крупным организациям, которые обладают большим количеством имущества.

Росреестр занялся теперь и оборудованием своих офисов электронными очередями, а в некоторых региональных организациях уже установлены онлайн-камеры, по которым с официального портала можно проследить за "плотностью" очереди. В электронной форме можно будет подать заявления на постановку своего земельного участка на кадастровый учет, а также посмотреть на кадастровой карте всю "историю" этой земли.

Подводя итог, необходимо отметить, что «дачная амнистия», несмотря на благородные цели, зачастую может не столько помочь лицу, оформляющему землю или строение в собственность, сколько навредить в оформлении прав. Пользоваться данным способом необходимо только тщательно взвешивая и максимально просчитывая все правовые последствия.