Заключение

В результате проведённого исследования автор выносит на защиту следующие основные выводы.

Понятие «нежилое помещение» требует четкого определения его отношения к недвижимости. Анализируя же ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

В научной литературе так и не достигнуто единообразия в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом». Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

Еще менее понятно положение нежилых помещений в сфере гражданско-правового регулирования. Так, заменив понятие «нежилое помещение», на «здание» и «сооружение» и освободив его от самостоятельной роли, ГК РФ не указал, каким нормами — общими или специальными — необходимо руководствоваться при заключении, в частности договора аренды нежилого помещения.

При законодательном закреплении нежилого помещения, как объекта хозяйственного оборота отпадет необходимость определения существенных и второстепенных условий, заключаемого договора.

Договор аренды нежилого помещения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором. Указание площади арендуемого помещения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади. Следует отметить, что нежилые помещения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

Технические особенности нежилого помещения влияют на определение права арендатора на земельный участок. Так, если нежилое помещение располагается в многоэтажном здании, то нет необходимости определять право арендатора на земельный участок, в случае же, если под нежилым помещением понимают ларек, киоск, имеющих связь с землей — вопрос об определении прав арендатора на земельный участок будет актуален.

В заключение хотелось бы высказать некоторые предложения по совершенствованию действующего законодательства в отношении договоров аренды зданий и сооружений.

Первое из них касается регистрации права аренды. Думается, что для устранения противоречий между ГК РФ и Законом о регистрации необходимо дать разъяснение соотношению понятий «регистрация права» и «регистрация договора» путем официального толкования сути Закона о регистрации.

Второе предложение относится к регистрации краткосрочных договоров аренды нежилых помещений. Необходимо на законодательном уровне распространить действие ст.651 ГК РФ на договоры аренды нежилых помещений как составной части зданий (сооружений), поскольку существующее судебное разъяснение по данному вопросу не является нормативно-правовым актом, подлежащим обязательному исполнению.

Устранение указанных противоречий в действующем законодательстве позволить избежать неопределенности в правоприменительной практике и будет способствовать упорядочению отношений субъектов гражданско-правового оборота в области арендных отношений.

В заключение необходимо сказать, что правовое положение нежилых помещений, как объектов аренды требует дальнейшего законодательного закрепления, поскольку неопределенность и спорные моменты в правовом регулировании аренды нежилых помещений мешает нормальному процессу хозяйствования субъектов предпринимательства.