75

Содержание

Введение 3

Глава 1. Договор аренды зданий и сооружений, как отдельный вид договора аренды 8

1.1. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты договора аренды (разграничение понятий) 8

1.2. Общая характеристика и сфера применения договора аренды нежилых помещений 16

1.3. Элементы договора аренды нежилых помещений 22

Глава 2. Некоторые проблемы аренды нежилых помещений 29

2.1. Содержание договора аренды нежилых помещений 29

2.3. Прекращение и возобновление договора аренды нежилого помещения 59

Заключение 65

Библиографический список 68

Приложение 2. 74

Введение

Актуальность данного исследования связана с тем, что недвижимость является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространен договор купли-продажи, однако широко применяются также договор аренды.

Недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, не исчезает в процессе использования, как правило обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержку в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ее ликвидности как товара.

Выбор данной темы неслучаен по ряду аспектов. Во-первых, он обоснован актуальным характером арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку, в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.

Во-вторых, изучение правоотношений в области аренды нежилых помещений представляется интересным в силу спорного положения данного объекта аренды в гражданском законодательстве. Тема регулирования арендных отношений, особен­но связанных с арендой недвижимости, является весьма актуальной. Однако проблематика соотноше­ния и разграничения используемых в данных правоот­ношениях понятий, в научной литературе практически не исследовалась. Если эта тема и затрагивалась в ряде статей, то до конца разобрана не была. Нормативный материал вносит еще большую путаницу, так как мно­гие источники противоречат друг другу.

Поскольку нежилые помещения имеют непосредственную связь со зданиями и сооружениями, то стоит сказать, что Гражданский Кодекс 1964 года вообще не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора, поэтому при создании современного Гражданского кодекса Российской Федерации¹ (далее ГК РФ) возникла необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными. Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора будет способствовать положение гражданского законодательства, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание (сооружение), необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате. Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Как известно, в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Нынешний ГК РФ утратил термин «нежилое помещение» как самостоятельное, используемое наряду со «строением», понятие. Оба упомянутых термина заменены на «здания» и «сооружения». Но при этом не перестали существовать как самостоятельные объекты аренды нежилые помещения, однако о правовом положении нежилого помещения в ГК РФ ничего не говорится.

Такая ситуация породила массу работ по определению соотношения понятий «здание», «сооружение» и «нежилое помещение», а также поисков выхода из сложившейся парадоксальной ситуации, когда понятие «нежилое помещение» является более узким по отношению к зданию, в котором находится данное нежилое помещение, например, но требования к оформлению договора аренды данного объекта являются более строгими, нежели к договору аренды здания или сооружения.

В силу разночтений понимания правового положения нежилых помещений, естественно, на практике также возникают сложности при определении существенных условий договора аренды нежилых помещений.

При всем этом стоит отметить, что новый ГК РФ внес достаточно много новелл, уточняющих и регламентирующих правосубъектность сторон договора аренды недвижимости и четко регламентирующих правовое положение объектов аренды. По мнению некоторых авторов, если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами, при этом отмечается, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме.

Объект исследования – правоотношения, возникающие по поводу аренды зданий и сооружений.

Предмет исследования: законодательство, регулирующее порядок аренды зданий и сооружений.

Цель данной работы — комплексный анализ договора аренды зданий и сооружений.

Для достижения поставленной цели автором решались следующие задачи: определить соотношение понятий «здание», «сооружение» и «нежилое помещение» для определения принципов гражданско-правового регулирования аренды нежилого помещения; дать общую характеристику и сферу применения договора аренды нежилого помещения; изучить общие положения гражданского законодательства и особенности правового регулирования аренды нежилого помещения.

В работе в качестве источников были использованы нормативно-правовые материалы, судебная практика, материалы периодической литературы, учебная и справочная литература и, в большей степени, авторские работы, посвященные самым разным аспектам и спорным моментам рассматриваемой темы. Работа построена на анализе, характеристике и сравнении изученного материала.

Методологическая основа исследования базируется на общена­учном диалектическом методе. Анализ законодательства и судебной практики проводился с использованием частно - научных методов: срав­нительно - правового, историко-правового и системного.

Теоретической основой исследования явились труды

отечественных ученых Г.Ф. Шершеневича, А.Х. Гольмстена, С.И. Гальперина, А.Н. Трайнина, В.П. Грибанова, В.В. Витрянского, В.В. За-лесского, В.Ф. Попондопуло, М.В. Телюкиной, Е.Ф. Павлодского, М.Г. Масевича, Ю.П. Орловского, В.В. Степанова, В.С. Белых, А.А. Дубинчина, М.Л. Скуратовского, П.Д. Баренбойма, В.Р. Емельянова, В.В. Голубева, О.А. Никитиной, Л.А. Новоселовой, А.Н. Семиной и других.