1.3. Элементы договора аренды нежилых помещений

Сторонами договора аренды нежилых помещений явля­ются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъек­ты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — и коммерческие, и некоммерческие органи­зации, а также государство, национально-государственные, адми­нистративно-территориальные и муниципальные образования. При сдаче в аренду государст­венного и муниципального имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственни­ком сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно вхо­дящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являю­щееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие рас­порядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника³².

Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель дол­жен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В данном случае речь долж­на идти о полномочии особого рода, а именно о полномочии сда­вать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собствен­ника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен вы­ступать сам собственник, т. е. представляемый, а не представи­тель. В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же налицо отношения представительства, то в ро­ли арендодателя выступает сам собственник.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества. Управ­ление (в том числе и распоряжение) государственной собственно­стью — прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать фе­деральное имущество в аренду. Главным органом, которому пре­доставлено право заключать договоры аренды федерального иму­щества, является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы. Передача федерального недвижи­мого имущества в аренду частным лицам производится на конкурсной основе.

Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или в установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены иные государствен­ные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать го­сударственные унитарные предприятия, наделенные правом хо­зяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных зако­ном или иным правовым актом, а недвижимое — только с согла­сия (разрешения) собственника (ст. 295 ГК).

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе за­ключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК). От имени собст­венника такое согласие дает Минимущество РФ и его территори­альные органы. Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Бюджетные учреждения вообще не вправе распоряжаться за­крепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК). Вместо них дого­воры аренды заключает Минимущество РФ и его территориаль­ные органы, если иное не предусмотрено законами или иными правовыми актами. Так, образовательные учреждения могут само­стоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и не­движимое имущество³³. Сдача в аренду природных ресурсов произ­водится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Но если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имуще­ство за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отноше­нии государственной собственности субъектов РФ и муниципаль­ной собственности. Правда, в этих случаях полномочия между представительными и исполнительными органами по сдаче иму­щества в аренду могут быть распределены иначе.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имуще­ства в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет.

Предметом рассматриваемого договора являются нежилые помещения, под которыми понимаются как помещения внутри здания и не связанные с землей, так и временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п., классифицируемые как нежилые помещения и не являющиеся частью целого здания³⁴.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следова­тельно, предметом договора аренды может быть только индивиду­ально-определенная вещь.

Объекту недвижимости должен быть присвоен уникаль­ный кадастровый номер как результат кадастрового и техническо­го учета (инвентаризации). Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него (сделки с ним), в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду здания, со­оружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на ко­торых обозначаются сдаваемые в аренду помещения. Не может служить объектом аренды неизолированное помещение. По указанной причине отсутствуют основания для регистрации договоров аренды торговых мест, павильонов, киосков, расположенных, например, в фойе какого-либо здания. Думается, что указанный договор следует относить к числу договоров об оказании услуг по предоставлению торгового места.

В договоре аренды нежилых помещений кроме самого предмета договора, существенными условиями выступают также условия о цене договора.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для догово­ра аренды установлены и специальные требования. Договор арен­ды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон дого­вора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). До­говор на срок более года, независимо от его суммы, способен до­вольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, по­этому его содержание должно быть формализовано. Что же каса­ется письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государст­венной регистрации, если иное не установлено законом. Эта ре­гистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.³⁵ Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещ­ного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистра­ция договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим пра­вом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно ре­гистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются прави­ла ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариаль­но не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверен­ной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендо­датель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации до­говора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для допол­нительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Существенным условием договора может быть срок временного предоставления объекта (ст.610 ГК РФ). Законодатель не устанавливает предельного срока аренды. Поэтому стороны самостоятельно определяют продолжительность аренды в договоре. Однако допустимы отношения без указания срока аренды. В соответствии с п.2 ст.610 если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, как до истечения одного года, так и после его истечения. В этом случае неясно, каким образом должна применяться ст. 651 ГК РФ, устанавливающая обязательную регистрацию договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года. Установить, подлежит ли такой договор государственной регистрации невозможно.

Поскольку официальное разъяснение по данному вопросу отсутствует, практика вынуждена самостоятельно искать выход из создавшейся ситуации. Позиция, которой придерживаются учреждения юстиции по регистрации прав, заключается в том, что договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на неопределенный срок подлежат обязательной государственной регистрации. Это продиктовано необходимостью наиболее полного учета данных об использовании объектов нежилого фонда и размещении в них юридических и физических лиц. Следует признать, что иных причин для регистрации таких договоров нет.

Все большую актуальность приобретает так называемая почасовая аренда зданий (сооружений). Суть ее заключается в том, что одно и то же помещение может служить одновременно объектом различных договоров аренды. При этом каждому арендатору отводится определенное время, в течение которого он вправе использовать арендованное имущество. Следует заметить, что цели аренды могут быть различны. Так, например, в дневное время помещение арендуется выставочный зал, а в вечернее или ночное время – под ночной клуб. Особенностью таких договоров является то, что существенное значение для договора имеет не только срок аренды, но и конкретное время, в течение которого арендатор вправе пользоваться арендованным имуществом³⁶.

Преимущество таких договоров очевидно: арендатор получает возможность использовать объект с наименьшими финансовыми затратами (арендная плата значительно ниже), а арендодатель, в отличие от традиционных договоров аренды, получает возможность использовать свое имущество в свободное от аренды время.