Глава 1. Договор аренды зданий и сооружений, как отдельный вид договора аренды

1.1. Здания, сооружения и нежилые помещения как объекты договора аренды (разграничение понятий)

Гражданский кодекс РФ выделяет здания и соору­жения в особый вид объектов аренды недвижимости, регулируемый, прежде всего, особыми правилами § 4, гл. 34. При отсутствии специальных норм действуют правила об аренде недвижимого имущества (§ 1 гл. 34), а затем и общие нормы об аренде. В отношении нежи­лых помещений, какие либо специальные нормы от­сутствуют. Если считать нежилые помещения частью зданий, то на них можно распространять специальные правила о зданиях и сооружениях². Если не считать не­жилые помещения таковыми, то «к данным правоот­ношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в пол­ном объеме»³, и только они. Таким образом, от значе­ния названных терминов, их взаимосвязи зависит тот нормативный материал, которым следует пользовать­ся.

Понятия здание, сооружение и нежилое помещение в литературе и нормативных актах трактуются по-раз­ному. Общероссийский классификатор основных фон­дов ок-113-94⁴ (далее ОКОФ) к соответствующему подразделу относит здания, «представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмо­сферных воздействий и пр.), для труда, социально культурного обслуживания населения и хранения ма­териальных ценностей». Под сооружениями понима­ются «инженерно-строительные объекты, назначени­ем которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем вы­полнения тех или иных технических функций». Оче­видно, что взять за основу искомых понятий данные определения нельзя. Хотя бы потому, что ОКОФ не дает определений, а только относит к зданиям и соору­жениям те или иные объекты. К тому же, к зданиям ОКОФ относит и прицепы, передвижные кухни-столо­вые, передвижные лаборатории и т.д., которые учиты­вают как «передвижные предприятия». И, наконец, от­несение тех или иных объектов к зданиям или соору­жениям было совершено в интересах бухучета и никак не соотносится с нормами гражданского и предприни­мательского права. В отличие от понятий классифика­тора, здания и сооружения, наоборот, «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации»⁵. Такая неподвижность на данном этапе технического развития является весьма услов­ной, но и в этом случае идет речь о том, «что прочно связано с землей»⁶, т.е. «с землей вообще, а не с кон­кретным участком»⁷. Здания квалифицируют на две группы: жилые и нежилые «с двумя разными правовы­ми режимами использования»⁸.

Сооружения имеют временный характер и «служат чисто техническим целям»⁹, в отличие от зданий, кото­рые предназначены для постоянного нахождения в них людей. Однако не всякое арендованное сооружение, названное таковым, подпадает под регулирование норм о зданиях и сооружениях. Так, «согласно опреде­лению Кодекса торгового мореплавания РФ 1999 г., морское судно — это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами дан­ного параграфа, она является предметом иного специ­ального регулирования (аренда транспортного средства)»¹⁰.

Толковые словари русского языка отмечают родо­вую связь между понятиями здание и сооружение. Под зданием понимается архитектурное сооружение, а под сооружением всякая значительная постройка¹¹.

Автор статьи «Аренда нежилых помещений»¹² И. Исрафилов отмечает, что Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений, однако объединяет под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т.д.) и жилых (жилые дома) строений. Исрафилов под­черкивает, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть. Данное мнение, отличается от высказываний В. В. Витрянского. По­следний обосновывает свою точку зрения таким при­знаком объекта недвижимости, как «отдельно стоя­щим»¹³, к которому нельзя с полной уверенностью от­нести нежилое помещение. Помимо этого, Витрянский выделяет следующие признаки здания и сооружения: «искусственно возведенные»; «привязаны к определенному земельному участку», с «прочной, фундаментальной связью»; «законченные объекты, которые могут быть использованы по прямому назна­чению». Тем не менее, все эти признаки никак не обос­новывают точку зрения о том, что нормы Гражданско­го кодекса о зданиях и сооружениях не распространя­ются на нежилые помещения.

Существует мнение, что вопрос отнесения импера­тивных и диспозитивных норм Гражданского кодекса о зданиях и сооружениях к нежилым помещениям мож­но решить по аналогии с другими объектами аренды. Об­щие нормы об аренде (согласно ст. 625 ГК РФ) применя­ются к ее отдельным видам, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса об отдельных видах арен­ды. Специальные нормы об аренде имеют приоритет над общими. А поскольку понятие «здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие нежилое помещение»¹⁴, применение специальных норм вполне обоснованно.

Однако данное решение может быть применимо только в случае отнесения термина «нежилое помеще­ние» к родовому и более узкому по сравнению с поня­тиями «здание» и «сооружение», которое следовало бы и из нормативного материала.

Понятие нежилого помещения в зависимости от ис­точника трактуется по-разному. Федеральным зако­ном «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.(утратил силу) помещение определялось как едини­ца комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект не­движимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, не­жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образова­ний.

Тем не менее, трактовка помещения только как ча­сти жилого здания, противоречит ст. 673 ГК РФ, со­гласно которой объектом договора найма жилого по­мещения может быть изолированное жилое помеще­ние, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого до­ма). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ ис­пользует термин «помещение» в качестве обобщенно­го, поскольку под него подпадают как жилой дом в це­лом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин «нежилое помещение» можно употре­бить для обозначения, как нежилого здания, так и его составляющих (т.е. и изолированных помещений и их частей). В тоже время, в многочисленных строитель­ных нормах и правилах (СНиПах) употребляется фор­мулировка «здания, сооружения и помещения в них».

Закон г. Москвы «О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов не­жилого фонда в городе Москве» от 2 апреля 1997 г. определяет объекты нежилого фонда как отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, ча­сти зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные поме­щения нежилого назначения. В Положении о лицензи­ровании риэлторской деятельности, утвержденном по­становлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г.(утратило силу), указывалось, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жи­лыми и нежилыми помещениями. В двух, выше упомя­нутых документах, термин «нежилые помещения» упо­требляется в одном ряду с понятиями «здание», «строе­ния», следовательно, «нежилые помещения» — это самостоятельное «узкое» понятие.

Согласно трактовке распоряжения Госкомимуще­ства РФ «Об упорядочении процесса учета и разграни­чения прав собственности на нежилые помещения» от 5 февраля 1993 г.¹⁵, последние включают в себя «зда­ния, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные»¹⁶. Аналогичное понимание терминов можно увидеть в Постановлении Правитель­ства г. Москвы «О поступлении средств по итогам пер­вого полугодия 2005 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования» от 13 августа 2005 г.. Дается следующая расшифровка: не­жилой фонд — это нежилые помещения (здания, соору­жения); нежилые помещения — это отдельные строе­ния и их части, не используемые для проживания граж­дан. Таким образом, термин нежилое помещение выступает как более узкое понятие, по сравнению со зданиями и сооружениями.

В соответствии с Федеральным законом «О регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., к недвижимому имуществу отно­сятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежи­лые помещения. В силу ст. 26 данного Закона, в том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, по­мещения в них или части помещений, к договору арен­ды недвижимого имущества, представляемому на госу­дарственную регистрацию прав, прилагаются поэтаж­ные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указа­нием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Положением «О по­рядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находя­щихся в федеральной собственности, передачи их в аренду и безвозмездное пользование», утвержденным распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. в перечень объектов недвижимого имущества были включены административные здания, сооруже­ния и нежилые помещения.

В распоряжении Мингосимущества РФ «О переда­че нежилых помещений в городе Владивостоке» от 16 января 2002г. под передаваемыми в аренду нежи­лыми помещениями понимаются (в том числе) и зда­ния. А в распоряжении того же Министерства и в при­ложении к нему («Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в феде­ральной собственности зданиями, строениями, соору­жениями и отдельными помещениями» от 30 апреля 2002 г.), говорится о строениях, сооружениях и отдель­ных помещениях, к которым может относиться от­дельно стоящее здание, его надземная встроенно-пристроенная часть, чердак (мансарда), полуподвал, под­вал.

Таким образом, целый ряд нормативных актов вы­деляют нежилые помещения как самостоятельный объект недвижимости, который может являться пред­метом сделок. Что касается самого термина, то единое понимание отсутствует. Однако более логичным было бы понимание нежилых помещений как части зданий, включая помещения в жилых зданиях, переведенных из жилых в нежилые в установленном порядке.

Исходя из практики ВАС РФ¹⁷, нежилое помеще­ние (и жилое тоже)¹⁸ представляет собой объект, вхо­дящий в состав зданий и сооружений, т.е. является ча­стью здания (сооружения) и, соответственно, объек­том договора аренды здания (сооружения). Поэтому было бы разумно название § 4 гл. 34 ГК РФ (Аренда зданий и сооружений) заменить на «Аренда зданий, со­оружений и нежилых помещений» и расшифровать по­нятия в ст. 650. Например, здание определить, как архи­тектурное сооружение, предназначенное для посто­янного нахождения в нем людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации и неразрывно связан­ное с землей. Сооружение можно характеризовать как всякую значительную постройку, имеющую времен­ный характер и техническое назначение, а нежилое помещение, в зависимости от характера здания (жилое или нежилое) или сооружения в котором находится по­мещение, как отдельную часть здания (сооружения). Причем, было бы разумно отметить в федеральном или судебном акте, что в жилых зданиях объектом аренды нежилого помещения, может быть только изо­лированное помещение (например, чердак, подваль­ное или полуподвальное помещение), не предназна­ченное для использования жильцами. Не могут быть объектом аренды проходные помещения (например, подъезды, коридоры, лестничные площадки), поме­щения, в которых расположены газопроводы и отклю­чающие устройства инженерных коммуникаций или телефонный распределительный щит. Необходимо, четко и в одном акте определить и права жильцов, при аренде нежилых помещений в жилых зданиях.

Сложности в правовом регулировании договора аренды нежилого помещения А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой¹⁹ отмечают в связи с арендой земельного участка. Так, правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседским. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать многолетнюю историю российского гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом. И здесь возникают сложности с определением правового положения нежилых помещений, которые, как часть здания не занимают и не могут занимать обособленного участка. К числу таких объектов авторы относят нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка объективно невозможно, хотя на практике подобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказывается разорванной связь объ­екта аренды (части здания или сооружения) с земельным участ­ком, т. е. договор в значительной мере лишается специфики, за­крепленной ГК. Именно это обстоятельство и позволяет некото­рым авторам распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды²⁰.

При всей внешней обоснованности этой точки зрения у нее есть и слабые моменты. Нежилые помещения имеют больше об­щего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами арен­ды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения²¹. В особенности это касается правил о государственной регистрации договора аренды здания (сооруже­ния). Нежилое помещение — менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате при­менения общих правил п. 2 ст. 606, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследст­вие исполнения требования о регистрации договоров аренды не­жилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.

Неслучайно в главе 30 ГК РФ в отдельный параграф выделены правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого догово­ра, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все ос­нования, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исклю­чением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земель­ный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и упла­ты арендной платы²².

Таким образом, исходя из всего вышесказанного, в данной работе применительно к нежилым помещениям будут рассматриваться положения договора аренды зданий и сооружений, как специальные и общие положения договора аренды.