57. Выкуп субъектами малого предпринимательства арендуемых помещений

22.07.2008 был принят Федеральный закон, регулирующий порядок отчуждения из государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – Федеральный закон, Закон, ФЗ о выкупе недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства).

Изначально предполагалось, что Закон будет действовать до 01.07.2010, однако в настоящее время срок его действия продлен до 01.07.2013.

Суть установленных законом льготных режимов выкупа имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, заключается в следующем. Субъект малого и среднего предпринимательства, который арендует у муниципального образования и/или субъекта Российской Федерации нежилые помещения, в период действия Закона вправе по собственной инициативе потребовать выкупа арендуемого им имущества.

Для реализации данного права указанные лица вправе по собственной инициативе направить в уполномоченный орган заявление о выкупе арендуемого имущества. В этом случае уполномоченный орган обязан совершить ряд действий, необходимых для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. Следовательно, в указанный период действия Федерального закона субъекты предпринимательства обладают большими правами и такой выкуп – при условии соблюдения всех прочих требований Закона – является обязательным для субъекта Федерации или органа местного самоуправления.

Для многих малых и средних предпринимателей вопрос о том, а целесообразен ли для них выкуп помещений по их рыночной стоимости, когда они могут пользоваться ими на праве аренды за существенно меньшие деньги, является достаточно актуальным.

Оценивая такую целесообразность помимо экономических факторов (таких как повышение капитализации активов, приобретение актива, постоянно растущего в цене и др.), необходимо учитывать ряд особенностей правового регулирования данных правоотношений.

Срок любого договора аренды, каким бы долгим он ни казался, рано или поздно заканчивается, и перед предпринимателем встает вопрос либо о продлении данного договора либо о поиске новых помещений.

Порядок продления договоров аренды, в том числе субъектами малого и среднего предпринимательства, претерпит существенные изменения с 2015 года. После указанной даты по окончанию срока действия любого договора аренды муниципального или государственного имущества уполномоченный орган будет обязан выставить право на заключение договора аренды данного имущества на новый срок на открытые торги. При этом такая обязанность не отменяется тем, что прежний арендатор являлся добросовестным и занимал помещения долгие годы. Как следствие, ни один добросовестный арендатор не может быть абсолютно уверен, что договор аренды на новый срок будет заключен именно с ним. Необходимость смены помещения, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, потере части клиентуры и т.д. С учетом данных факторов вопрос о выкупе предпринимателями арендуемых помещений является для многих из них крайне важным.

Вместе с тем, следует отметить, что Федеральный закон имеет множество ограничений, изъятий, особенностей в реализации.

Во-первых, имеются ограничения по отношениям, регулируемым Законом.

Во-вторых, лица, желающие выкупить арендуемое имущество в соответствии с принятым Законом, должны относиться к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

В-третьих, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества также имеет множество ограничений в части субъектов этого права, условий предоставления этого права, а также особенностей его реализации.

В-четвертых, необходимо иметь в виду, что до недавнего времени на территории города Москвы сложилась отрицательная для предпринимателей судебная практика по вопросам выкупа арендуемых помещений. Вместе с тем, в декабре 2011 года указанная практика была изменена на уровне Высшего арбитражного суда РФ, в связи с чем в настоящее время суды будут обязаны в спорах по выкупу помещений занимать позицию предпринимателей.