Тема 7. Правові засади припинення прав на землю

1. Загальні підстави припинення права власності на землю та права користування земельною ділянкою: добровільні та примусові засоби припинення права на землю.

Стаття 140.

Підставами припинення права власності на земельну ділянку є:

а) добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;

б) смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

в) відчуження земельної ділянки за рішенням власника:

г) звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

ґ) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

д) конфіскація за рішенням суду;

е) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у ви­падках, визначених цим Кодексом.

 

      Коментована стаття Земельного кодексу регулює припинен­я права власності юридичних та фізичних осіб на земельну ділянку. В ній наводиться перелік підстав, при наявності яких суб'єктивне право власності припиняється. Таких підстав сім, і зі змісту цієї статті можна зробити висновок, що даний перелік є вичерпним. Тобто інші юридичні факти, які не перераховані у зазначеній статті, не можуть розглядатися як підстави припинення права власності на земельну ділянку.

    Умовно дані підстави можна поділити на групи:

а) добровільне припинення права власності на земельну ділянку, тобто без примусового вилучення земель;

б) вилучення земель без згоди їх власника за умови наявності його вини;

в) вилучення земель без згоди їх власника за умови відсутності його вини.

       Першу групу складають підстави припинення права на землю суб'єктів земельних відносин: при добровільній відмові власника від прав на земельну ділянку; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця. У зазначених випадках не проявляються владні повноваження органів державної виконавчої  влади або судових органів. Припинення суб'єктивного права відбувається виключно у зв'язку із самостійним волевиявленням власника земельної ділянки або його смертю. Функція державних органів — юридично оформити припи­нення такого права.

      Другу групу складають підстави припинення права на зем­лю: при зверненні стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; конфіскація за рішенням суду. У зазначених ви­падках йдеться про те, що власника земельної ділянки поз­бавляють прав на землю поза його волею та за наявності пору­шення ним певних норм законодавства (цивільного, кри­мінального, адміністративного, земельного тощо).

    Так, звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора має місце у випадках, коли власник земельної ділянки не виконує взятих на себе зобов'язань щодо повернення в зазначені терміни кредитів. Конфіскація земельної ділянки ^-рішенням суду відбувається у разі порушення власником земельної ділянки норм кримінального або адміністративного законодавства (див. коментар до ст. 148 ЗК України).

   Третю групу складають підстави припинення права на землю суб'єктів земельних відносин: при відчуженні земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; при відчуженні земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених ЗК України. У цих випадках, як і в попередніх, йдеться про те, що власника земельної ділянки позбавляють прав на землю поза його волею. При цьому у власника відсутня вина, пов'язана із порушенням тих чи інших норм законодавства України. Припинення права у зазначених випадках відбувається за рішенням органів державної виконавчої влади, органів місцевого самоврядування або судових органів.

Стаття 141.

Підставами припинення права користування земеменою ділянкою є:

а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в) припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.

 

     На відміну від попередньої, коментована стаття визна підстави припинення права користування, а не права власності на землю. Тому даний перелік підстав дещо інший, відрізняється своїм юридичним характером від підстав припинення права власності на земельну ділянку.

      Зазначений у даній статті перелік є вичерпним, тобто інші юридичні факти, які не перераховані у наведеній статті, не можуть розглядатися як підстави припинення права користувння земельною ділянкою.

      Така підстава, як добровільна відмова від права користування земельною ділянкою, вже згадувалася у попередній статті. Як самостійна підстава передбачене вилучення земель­ної ділянки у випадках, зазначених у ЗК України, зокрема, вилучення для суспільних та інших потреб (наприклад, для будівництва шкіл, дошкільних закладів, шляхів, магістралей ,тощо). Порядок вилучення земельних ділянок та система дер­жавних органів, які вправі їх вилучати, визначені у ст. 149 ЗК України (див. відповідний коментар).

      Припинення діяльності державних чи комунальних під­приємств, установ та організацій, як підстава припинення права користування земельною ділянкою, пов'язане з немож­ливістю подальшої діяльності відповідного підприємства, ус­танови або організації як юридичної особи, через що остання не може виконувати свої юридичні обов'язки та реалізовувати суб'єктивні права. Припинення діяльності державних чи ко­мунальних підприємств, установ та організацій відбувається у випадках їх ліквідації або реорганізації.

     Усі інші підстави припинення права користування земель­ною ділянкою пов'язані з порушенням землекористувачами норм земельного законодавства України. Такими підставами є: використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.

     Використанням земельної ділянки способами, які супере­чать екологічним вимогам, може бути, зокрема, невикорис­тання прогресивних технологій, порушення технологічних режимів застосування мінеральних та органічних добрив, за­ростання сільськогосподарських угідь чагарниками, забруд­нення земель відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами. До зазначеного слід також віднести випадки використання земельних ділянок способами, які ведуть до зниження родючості ґрунтів, а також погіршення екологічної обстановки, що призвело до зменшення врожайності сільськогосподарських культур відносно кадастрових оцінок.

        Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням означає те, що землекористувач не додержується цілей експлуатації наданої йому землі, які передбачені в рішенні відповідних державних органів про надання у користування земельної ділянки та зафіксовані у державному акті на право користування землею. Як приклад, це використання земель сільськогосподарського призначення для будівництва житлових та комунально-побутових споруд, будинків відпочинку, пансіонатів; використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення для потреб промисловості, транспорту, зв'язку або сільськогосподарських цілей тощо.

      Систематична несплата земельного податку або орендної плати як підстава припинення права користування земельною ділянкою означає те, що землекористувачі, а також орендарі земельних ділянок не сплачують у встановлені строки земельний податок або орендну плату. Відповідно до Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 р. (з наступними змінами та доповненнями) земельний податок сплачується рівними частками землекористувачами — виробниками товарної сільськогосподарської і рибної продукції та громадянами до 15 серпня і 15 листопада, а всіма іншими платниками — щоквартально до 15 числа наступного за звітним кварталом місяця.

    Розмір, умови і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Стаття 142.

1. Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його за­явою до відповідного органу.

     2. Органи виконавчої влади або органи місцевого само­врядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному по­свідченню та державній реєстрації.

      3. Припинення права постійного користування земель­ною ділянкою у разі добровільної відмови землекористува­ча здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.

      4. Власник земельної ділянки на підставі заяви земле­користувача приймає рішення про припинення права ко­ристування земельною ділянкою, про що повідомляє орга­ни державної реєстрації.

 

     Коментована стаття регулює суспільні відносини, пов'яза­ні з порядком припинення права власності або права постій­ного користування земельною ділянкою на підставі добро­вільної відмови.

    Добровільна відмова — це самостійне волевиявлення влас­ника земельної ділянки або землекористувача, пов'язане з не­бажанням подальшої експлуатації належної йому на праві власноеті або користування земельної ділянки. Тобто особа самостійно і з доброї волі відмовляється від наданого йому суб'єктивного права використовувати земельну ділянку. Во­левиявлення особи має бути оформлене у відповідній формі — письмовій заяві про добровільну відмову від права власності або права постійного користування землею.

     Коментована стаття чітко поділяє порядок здійснення доб­ровільної відмови від права власності на землю і добровільної підмови від права постійного користування земельною ділян­кою. У першому випадку власник відмовляється від належної йому землі на користь держави або територіальної громади. Стаття не передбачає можливості добровільної відмови на ко­ристь інших, крім зазначених, суб'єктів земельних правовід­носин. Передбачена також відповідна процедура здійснення добровільної відмови, а саме: а) отримання згоди представни­ків держави або територіальної громади на одержання права

власності на земельну ділянку; б) підготовка та укладення угоди про передачу права власності на земельну ділянку відповідно державі або територіальній громаді; в) нотаріальне посвідчення укладеної угоди; г) державна реєстрація укладеної угоди.

    Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою відбувається на користь власника землі. У статті також передбачена відповідна процедура такої відмови, яка складається з таких стадій: а) заява землекористувача на ім'я власника земельної ділянки про добровільну відмову від права постійного користування земельною ділянкою б) прийняття рішення власником земельної ділянки про припинення права постійного користування земельною ділянкою; в) повідомлення органів державної реєстрації про припинення права постійного землекористування.

    Органами державної реєстрації, які фіксують укладені угоди про передачу права власності на земельну ділянку на підставі добровільної відмови або отримують повідомлення про припинення права постійного землекористування, є орган місцевого самоврядування за місцем знаходження земельної ділянки.

    Для реєстрації угоди про передачу права власності на земельну ділянку на підставі добровільної відмови власник земельної ділянки подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування угоду про передачу права власності на земельну ділянку у двох примірниках. Зазначений орган перевіряє подані документи і реєструє їх. На обох примірниках угоди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номеру запису, а також підпис особи, яка зареєструвала договір. Один примірник угоди повертається власнику земельної ділянки, інший залишається у виконавчому комітеті органу місцевого самоврядування.

Стаття 143.

Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі: ,

а) використання земельної ділянки не за цільовим при­значенням;

б) неусунення допущених порушень законодавства (за­бруднення земель радіоактивними і хімічними речовина­ми, відходами, стічними водами, забруднення земель бак­теріально-паразитичними і карантинно-шкідливими орга­нізмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, пору­шення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель спо­собами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в тер­міни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів;

в) конфіскації земельної ділянки;

г) викупу (вилучення) земельної ділянки з мотивів сус­пільної необхідності та для суспільних потреб;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки;

д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у ви­падках, визначених цим Кодексом.

 

     У цій статті визначені підстави для примусового припинен­ня прав на земельну ділянку, яке здійснюється налезажно від того, перебуває земельна ділянка на праві власності чи на праві користування.

     Примусове припинення прав на земельну ділянку здійсню­ється судовими органами у порядку, передбаченому Цивіль­ним процесуальним кодексом України. Визначено шість під­став, за наявності яких судові органи вправі прийняти рішен­ня про примусове припинення суб'єктивного права власності або користування земельною ділянкою. Чотири із зазначених підстав пов'язані з порушенням відповідних норм екологічно­го та інших галузей законодавства України. Це такі підстави, як: використання земельної ділянки не за цільовим призна­ченням; неусунення допущених порушень законодавства в тер­міни, встановлені спеціально уповноваженими органами вико­навчої влади з питань земельних ресурсів; конфіскація земльної ділянки; примусове звернення стягнення на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки.

      Інші дві підстави примусового припинення прав на земельну ділянку, а саме: викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб, а також невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених ЗК України, не пов'язані з порушенням власниками земельної ділянки чи землекористувачами відповідних норм екологічного або інших галузей законодавста України. Водночас примусове припинення прав на земельну ділянку у цих випадках відбувається через небажання відповідних суб'єктів земельних правовідносин добровільно, власним бажанням відчужити належну їм на праві власності або праві користування земельну ділянку. Необхідність такого відчуження обумовлена чинним земельним законодавством (неможливість окремих суб'єктів земельних правовідносин бути носієм суб'єктивного права власності на земельну ділянк або об'єктивними факторами (необхідність будівництва шкільних та дошкільних установ, шляхів, магістралей тощо).

2. Особливості використання спеціальних підстав припинення права власності на землю: припинення права власності на земельну ділянку особи, якій вона не може належати на праві власності.

Стаття 145.

1. Якщо до особи переходить право власності на земель­ну ділянку, яка за цим Кодексом не може перебувати в її власності, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.

     2. У випадках, коли земельна ділянка цією особою про­тягом встановленого строку не відчужена, така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду.

    3. Особа, до якої переходить право власності на земельну ділянку і яка не може набути право власності на землю,має право отримати її в оренду.

 

    Зазначена стаття є новою в ЗК України і регулює відноси­ни, пов'язані з припиненням права власності особи на земель­ну ділянку, якій остання не може належати на відповідному титулі. Стаття складається із трьох частин, які визначають: а) обов'язковість відчуження земельної ділянки; б) можли­вість відчуження земельної ділянки примусово за рішенням судових органів; в) можливість отримання земельної ділянки в оренду особою, якій земельна ділянка не може належати на праві власності.

     Даний Кодекс встановив обмеження щодо можливості ок­ремих суб'єктів земельних правовідносин набувати право вла­сності на земельні ділянки. Так, іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності лише на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки не­сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Землі сільськогос­подарського призначення, отримані у спадок іноземними гро­мадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

      Таким чином, іноземні громадяни, а також особи без громадянства не можуть володіти на праві приватної власності а) земельними ділянками сільськогосподарського призначення; б) земельними ділянками несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких відсутні об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

      Зазначені категорії земельних ділянок у випадках, коли вони приймаються відповідними особами у спадок, повинні добровільно відчужуватися у власність держави або територіальних громад протягом одного року. Якщо земельна ділянка цією особою не відчужена, вона підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду.

      Важливою у коментованій статті є частина, яка передбачає можливість для особи, до якої переходить право власності на земельну ділянку і яка не може його набути, орендувати цю  земельну ділянку.

     Оренда землі — це засноване на договорі строкове, платне  володіння і користування земельною ділянкою, необхідноюорендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Орендодавцями земельної ділянки можуть бути органи місцевого самоврядування — сільські, селищні, міські ради або районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АР Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень.

      Питання, пов'язані з орендою земельних ділянок особами, яким зазначені ділянки не можуть належати на праві власності, вирішуються у порядку, визначеному Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р.