Серж Паско^*

Французское право в области недвижимости^1[1]

На мой взгляд, право в области недвижимости может быть определено как совокупность правил, предметом которых является определение и регулирование либо отношений между личностью и недвижимостью (в юридическом смысле термина, то есть построенной или не построенной), либо отношения между несколькими лицами, когда их обязательства касаются недвижимости.

В отношениях первого типа можно выделить:

- право собственности,

- вещные права, входящие в состав права собственности, такие как узуфрукт, т.е. право осуществлять лишь некоторые правомочия, составляющие право собственности, а именно, право пользоваться недвижимостью или извлекать из нее доходы, и право собственника, которое дает его владельцу правомочия распоряжаться недвижимостью, например, уступить ее возмездно или безвозмездно,

- сервитуты: речь идет о праве владельца недвижимостью пользоваться рядом удобств соседней недвижимости, например, право прохода через соседнюю недвижимость, забора воды и так далее,

- право лицензиата шахты или водопада,

- право суперфиция, которое действует в том случае, если недвижимость разделена между двумя лицами, одно из которых осуществляет свое право на землю и недра, другой на все, что находится на земле, на насаждения и постройки,

- эмфитевзис: речь идет об аренде сроком от восемнадцати до девяноста девяти лет, которая налагает на собственника лишь минимум обязательств и передает застройщику (арендатору) очень широкие правомочия непосредственно в отношении недвижимости, оправданные сроком аренды, а также долгосрочными работами, которые как правило осуществляются в течение срока этой аренды,

- аренда с обязательством застройки, при которой застройщик (арендатор) обязуется возвести постройки и обслуживать их в течение всего срока аренды, который составляет от восемнадцати до девяноста девяти лет. До окончания срока аренды застройщик является владельцем возведенных им сооружений.

Французские юристы объединяют эти права в категорию вещных прав, в отличие от личных прав, которые охватывают отношения между одним лицом, активным субъектом - обладателем права, и другим лицом, пассивным субъектом, должником по обязательству.

Так, арендатор является обладателем личного права в отношении собственника, который обязался предоставить в его распоряжение арендуемую вещь, в отличие от узуфруктария, который осуществляет прямое право в отношении имущества.

Поэтому узуфрукт относится к категории вещных прав, в то время как право аренды относится к категории личных прав.

Вы согласитесь со мной, что в рамках моего доклада невозможно рассмотреть все многочисленные аспекты права в области недвижимости.

Поэтому я предлагаю вам рассмотреть эволюцию французского права в области недвижимости под углом его основной составляющей, а именно, права собственности, а затем привести вам несколько наиболее значимых примеров участия нотариусов в разработке права в области недвижимости, то есть в его современном развитии.

Изначально, собственность на землю была коллективной: имущество принадлежало клану, племени, а затем семье.

Именно римское право придало земельной собственности явно выраженный индивидуалистический характер. Право собственности является практически абсолютным: это исключительное доминирование личности над вещью. Оно подразумевает право делать с вещью все, что угодно и, напротив, право препятствовать другим что-либо делать с ней. Это исключительное право смягчается лишь ограничениями, налагаемыми в общественных интересах в пользу государства.

Во времена королевского строя юридический статус земельной собственности значительно исказился. Полнота полномочий собственника распадается и уступает место многочисленным правам, относящимся к одному и тому же имуществу, без наличия понятия неделимости в юридическом смысле этого термина. Происходит расчленение собственности на землю. Землевладельцы приходят к тому, что начинают уступать нечто вроде узуфрукта. Это право, относимое к разряду "землепользования" влекло за собой право обрабатывать землю и собирать урожай, в отличие от права "землевладения", которое позволяло помещикам получать трансфертный налог в случае перехода имущества, а также арендную плату.

Накануне Великой Французской революции этот режим подвергался единодушной критике. Борьба против права абсолютного землевладения закончилась в ночь на четвертое августа тысяча семьсот восемьдесят девятого года: дворянство отказалось от своих привилегий, а значит и от своего права абсолютного землевладения.

Провозглашая свободу личности, утверждая права человека, революционеры естественным образом обратили право собственности в частное и абсолютное право. В статье семнадцать Декларации прав человека и гражданина сказано: "собственность является неприкосновенным и нерушимым правом...".

Определение, данное редакторами статьи пятьсот сорок четыре Гражданского кодекса, воспроизводит революционную концепцию, подчеркивая абсолютный характер права собственности. Статья пятьсот сорок пять добавляет: "никто не может быть принужден уступить свою собственность, если это не вызвано общественной пользой и без справедливой предварительной компенсации".

Однако статья пятьсот сорок пять предусматривает и ограничение этого абсолютного характера: собственник не должен применять свое право для "использования, запрещенного законами или правилами".

Французская революция привела к исчезновению очень крупных землевладельцев. Поэтому законодательной власти не понадобилось вмешиваться в процесс раздела владений, в то время как многие другие страны были вынуждены принимать аграрные законы.

Со времени принятия Гражданского кодекса, ограничения, которые испытывает верховенство собственности на землю, аккумулируются во всех направлениях, и право собственности, объявленное незыблемым, сокращается день за днем, так, что некоторые авторы квалифицировали это явление как социализацию права собственности.

Собственник более не свободен действовать по своему усмотрению, распоряжаться своим имуществом по своей собственной воле. Он должен учитывать не только общественный интерес, но в некоторых случаях также и частные интересы.

Таким образом, его правомочия уменьшаются в пользу лиц, которым он передал право использования и эксплуатации своей вещи. Появились новые права в пользу арендаторов для коммерческого использования, сельскохозяйственных пользователей и арендаторов жилых помещений. Эти права позволяют коммерсантам и фермерам оставаться в арендуемых местах даже против воли собственника, а арендаторам жилья и фермерам осуществлять право преимущественной покупки в случае продажи имущества собственником.

Собственник должен также учитывать ограничения, установленные в общественных интересах. Таким образом, появились средства, необходимые для обустройства территории, такие как экспроприация по причине общественной пользы, права преимущественной покупки, а также градостроительные правила, определяющее и регулирующее возможности использования земли и разделения участков.

Все эти ограничения породили появление новых и самостоятельных юридических дисциплин, таких как строительное право, градостроительное право, право в области охраны окружающей среды и другие.

Роль нотариусов в появлении строительного права и градостроительного права вполне ощутима. Появление этих двух разновидностей права связано с восстановлением страны после второй мировой войны.

Какова была роль нотариусов в разработке строительного права?

Во Франции после окончания второй мировой войны не существовало университетов, обучающих строительному праву. Эта дисциплина появилась в шестидесятые годы. Основополагающую роль в этой области сыграл знаменитый профессор университета Роже Сент-Алари.

Начиная с пятидесятых годов, нотариусы столкнулись с кризисом жилья, связанным с ростом населения в результате так называемого "беби-бума", с массовым переселением из деревень в города и с проблемами в связи с реконструкцией зданий, поврежденных во время войны. Нотариусы, работая с договорами и являясь должностными лицами, призванными обеспечить эффективность заверяемых ими актов, очень быстро установили партнерство с рядом университетов для проверки и повышения надежности договорной практики.

Кроме того, они участвовали в составлении законодательных и нормативных положений совместно с чиновниками Министерства юстиции в эпоху, когда Министерство оборудования и жилья не играло той роли, которую оно играет в настоящее время, и когда тексты разрабатывались главным образом Министерством юстиции.

Эти слова можно проиллюстрировать множеством примеров.

Общая собственность

Гражданский кодекс отводил лишь одну статью зданиям, разделенным на этажи: статью шестьсот шестьдесят четыре. Для составителей кодекса речь шла о юридическом признании уже реально существующих фактических ситуаций (здания, разделенные на этажи или на квартиры уже существовали в дореволюционном французском праве во многих городах, например, в Гренобле, Рене, Лионе), но не было и речи о проведении в жизнь коллективной формы собственности, в отношении которой они были настроены враждебно.

Таким образом, общая собственность рассматривалась как простое наложение личных собственностей, а закон ограничивался регулированием вопроса расходов по ремонту и реконструкции.

Начиная с конца девятнадцатого века, теория и судебная практика пришли в соответствие. Было принято, что элементы здания общего использования, такие как несущие стены, крыша, межэтажные перекрытия и лестницы необходимы для использования всеми, и никто не может потребовать их раздела. Эти элементы считаются вечно нераздельными, а общая собственность устанавливается независимо от воли собственника. Специалисты, к которым относятся и нотариусы, оказали помощь, разработав - с целью закрыть лакуны в законах - "регламент общей собственности", призванный придать юридические рамки отношениям между сособственниками.

Нотариусы во многом способствовали принятию действующего до сих пор закона от десятого июля тысяча девятьсот шестьдесят пятого года, определяющего статус общей собственности на построенные здания. Мэтр Тибиерж, юрист с высокой репутацией, посвятил многие работы этому тексту. Отчет, представленный Мэтром Тибиержем на Пятьдесят пятом съезде нотариусов Франции, явился базовым документом для этого закона.

В настоящее время нотариусы принимают участие в работе Комиссии по общей собственности, заседающей в Министерстве юстиции. Эта комиссия регулярно публикует различные "рекомендации".