1.2. Правова характеристика договору найму (оренди)

Договір найму є договором двостороннім, оскільки за законодавством України кожна із сторін договору найму (оренди) наділяється певними правами та несе певні обов'язки. Договір оренди вважається відплатним, оскільки з моменту укладення договору та прийняття майна у наймча виникає обов'язок вносити за користування ним плату.

Відповідно до ст. 759 ЦК України договір найму (оренди) може бути укладений як реальний або консенсуальний на розсуд сторін.

В ч.1 ст. 760 ЦКУ встановлюється, які речі можуть бути предметом найму. Це — індивідуально-визначені неспоживчі речі, тобто ті, які зберігають первісний вигляд при неодноразовому використанні. Об'єктом договору найму (оренди) можуть бути цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки, будівлі, споруди, інші види нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законодавством можуть визначатися речі, які не можуть бути предметом оренди. Насамперед це стосується речей, вилучених з обороту. Речі, обмежені в обороті, можуть передаватися в оренду з врахуванням наявності відповідних повноважень орендарів. Також, предметом договору оренди можуть бути майнові права. До них належать майнові права автора та суб'єкта авторського права, володільця об'єкта промислової власності, права на чужі речі.

Сторонами в договорі є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). ЦКУ не містить спеціальних вимог до сторін договору найму (оренди) — ними можуть виступати як фізичні так і юридичні особи, уповноважені державою органи, адміністративно-територіальні утворення тощо. Незалежно від суб'єктивного право укладати договір оренди має власник або особа — володілець майнових прав.

Договір найму (оренди) укладається у письмовій формі. Нотаріальна форма договору та державна реєстрації передбачається у тому випадку, коли оренда нерухомого майна більше 3 років. Оренда автомобіля за участю фізичної особи підлягає підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню у будь-якому випадку.

Згідно зі ст.763 ЦКУ договір найму укладається на строк, встановлений договором. Термін може біти визначений періодом у часі або конкретною датою.

Договір найму може бути укладений на невизначений строк (якщо не передбачений договором), у такому разі припинення договору пов'язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому сторона, з ініціативи якої договірні зв'язки припиняються,зобов'язується повідомити другу сторону про це у письмовій формі не пізніше ніж за 3 місяці — щодо найму нерухомих речей та 1 місяць — у разі розірвання договору найму рухомих речей.

Договір може бути продовжений, якщо сторони не виявили бажання його припинити і наймач продовжує користування майном. За відсутності заперечення наймодавця протягом місяця договір вважається продовжений на той самий строк.

Оскільки за договором найму майно передаєтся у користування за плату, розмір плати за користування майном є необхідною умовою для договорів даного виду. Розмір оплати погоджується сторонами в договорі. Проте, допускається, щоб розмір плати в договорі не був встановлений. В такому разі за основу береться споживча вартість речі, її цінність, тривалість користування тощо. Плата може вноситися в грошовій або натуральній формі.

Сторони вправі установити умови, за яких їм надається право вимагати зміни розміру плати за користування майном. Також вони можуть самостійно визначити періодичність сплати орендних платежів. Якщо сторони не визначать порядок і строки платежів, останні здійснюються щомісячно. Плата справляється за час, протягом якого наймач користувався майном, переданим найм. Якщо з незалежних від волі наймача обставин користівання майном було неможливим, то плата не справляється. Це може бути несвоєчасне передання об*єкта оренди, , непідготовленість з вини наймодавця майна до використання за цільовим призначенням тощо. Визначальним є те, що зазаначені обставини не залежать від волі наймача.