12

Типовое задание на курсовое проектирование по дисциплине

«Муниципальное управление и социальное планирование в отрасли»

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДСКОМ ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Теоретическая часть

Оптимальное распределение ресурсов при осуществлении жилищного строительства в городах было и остается в настоящее время одним из актуальных направлений научных и прикладных исследований. Рекомендации, полученные с помощью математического моделирования в этом направлении, находят практическое применение.

Характерной особенностью жилищного строительства на современном этапе является широкое участие в нем организаций частных форм собственности и, соответственно, сокращение доли участия государства. Одной из главных целей коммерческих организаций является получение прибыли по результатам их деятельности. Вместе с тем, согласно требованиям градостроительного законодательства, при жилищном строительстве они обязаны учитывать не только свои частные интересы, но и государственные и общественные интересы. Указанные требования к строительной деятельности находят свое воплощение в технических регламентах, соответствующих СНиПах, правилах городской застройки, результатах обязательных публичных обсуждений инвестиционных проектов. Эти требования должны быть учтены при формировании стратегий инвестиционной деятельности организаций всех форм собственности.

Стратегией инвестиционной деятельности будем называть совокупность обоснованных предложений по финансированию строительства некоторого числа домов определенного типа на имеющихся для застройки земельных участках в требуемые периоды (или этапы) времени. В том случае, если определяется стратегия, наилучшая в некотором смысле, то ее будем называть стратегией, оптимальной по заданному критерию (далее – оптимальной стратегией).

Порядок формирования оптимальной стратегии инвестирования в жилищное строительство может иметь следующие этапы.

1. Разработка математической модели инвестиционной деятельности для конкретной ситуации, которая определяется величиной доступных для инвестирования финансовых средств, наличием участков городской территории, приобретенных на торгах или полученных целевым назначением для инвестиционной строительной деятельности, типами домов (их этажностью, комфортностью и т.п.), которые данная организация имеет право и возможность возвести.

2. Формирование в терминах модели целевой функции, характеризующей оптимальность стратегии по заданному критерию, и системы ограничений по ресурсам, влияющим на определение допустимых вариантов выбора (множество допустимых стратегий инвестирования).

3. Расчет с применением методов математического программирования стратегии инвестиционной деятельности организации для определения наилучшей из имеющихся по заданному критерию.

4. Разработка практических рекомендаций по внедрению полученных результатов.

2. Содержательная постановка расчетной задачи

Рассмотрим постановку задачи по инвестированию строительной деятельности.

Организация – инвестор (далее – инвестор) располагает некоторыми финансовыми возможностями по инвестированию строительной деятельности.

Будем полагать, что инвестирование по некоторым причинам может осуществляться поэтапно. Количество этапов обозначим через .

Размер возможных инвестиций для каждого этапа определяется величиной , .

Организация может осуществлять строительную деятельность на участках городской территории, имеющих площади , пригодной для застройки земли.

Организация располагает возможностями по возведению домов типов. Типы домов характеризуются различной этажностью, комфортностью и пр. Эти показатели непосредственно влияют на такие параметры застройки, как размер жилой площади и размер земельного участка , , необходимого для каждого из типов домов. Для расчета величин имеются соответствующие методики, описанные в литературе.

Известна себестоимость , , 1 жилой площади каждого из типов домов, возводимых на имеющихся земельных участках.

Возможная продажная цена жилья, возводимого инвестором, также зависит не только от типа дома, но и от характеристик участка, на котором он будет возводиться. К этим характеристикам могут относиться уровень экологии, удаленность от центра города, развитость городской инфраструктуры и т.д. Удельную стоимость жилья будем обозначать через , , . Методики расчета стоимости недвижимости в зависимости от характеристик участка приведены в литературе.

Задача состоит в том, чтобы разработать стратегию поэтапного инвестирования, при которой инвестор получит в целом наибольшую прибыль от возведения и последующей продажи жилых домов с учетом действующих ограничений на типы домов, их этажность и т.д., в зависимости от имеющихся земельных участков.

3. Разработка модели для стратегии инвестирования

Модель инвестирования включает в себя выражение для целевой функции , где вектор содержит параметры поэтапного инвестирования, и систему ограничений, которые формируют допустимое множество альтернатив стратегий инвестирования .

Целевая функция при сформулированных условиях задачи имеет следующий вид:

, (1)

где составляющие , , , имеют физический смысл числа возведенных инвестором домов типа на участке с номером на - м этапе инвестирования;

, , - удельная стоимость жилья;

- размер жилой площади .

Система ограничений для данной модели стратегии инвестирования имеет следующий вид:

(2)

где , , - себестоимость 1 жилой площади каждого из типов домов, возводимых на имеющихся земельных участках;

, - размер возможных инвестиций для каждого этапа;

, - размер земельного участка, необходимого для каждого из типов домов.

4. Пример расчета оптимальной стратегии инвестирования

Задача, сформулированная с помощью соотношений (1) и (2), относится к классу задач дискретного целочисленного программирования. Она может быть решена любым известным вычислительным методом.

Рассмотрим, как могут быть представлены имеющиеся исходные данные для задачи определения оптимальной стратегии инвестирования в строительство жилья с помощью процедур программы MS-Excel.

Пусть число этапов инвестирования ; число участков, предоставленных для строительства ; число типов домов (по жилой площади) ; предполагается, что коммерческая стоимость одинакова для всех типов домов и составляет 50000 руб. за 1 . Имеются также сведения о себестоимости 1 возводимой жилой площади. Предполагается, что площадь земельного участка, занимаемого жилым домом определяется через произведение размера жилой площади возводимого дома на некоторый пересчетный коэффициент пропорциональности (в данной задаче он равен 1,5).

Значения всех исходных данных сведены в Таб.1.

Таблица 1.

	Инвестиции по этапам (руб.)				Площадь участка под застройку ( )
	4000000		6000000
Типы домов (площадь, )	5000	40000	5000	40 000
Себестоимость 1 (руб.)	125	122	85	90	200000
	100	111	62	70	130000
	125	125	80	90	300000
	120	115	75	80	80000
Коммерческая стоимость 1 жилой площади равна 50000 руб.

Решение задачи с использованием описанной модели путем использования вычислительного алгоритма дискретного целочисленного программирования приводит к следующей оптимальной стратегии инвестирования (Таб. 2).

Таблица 2.

Номер участка	Размер инвестирования по этапам (руб.)				Использованная площадь участка ( )
	89915 000		59925 000
1	1	0	0	0	6250
2	0	11	0	21	128000
3	2	0	0	0	12500
4	4	8	3	0	75750
Достигаемая максимальная прибыль составляет 99000000000 руб.

В ячейках таблицы 2 указано количество домов каждого типа, которые целесообразно строить в соответствующие этапы на имеющихся земельных участках.

Недоиспользование возможностей инвестирования и площадей имеющихся участков для инвестиционной строительной деятельности объясняется дискретностью задачи.

Дальнейшее усложнение модели инвестиционной деятельности может осуществляться в направлении усложнения целевой функции (с учетом формирования прибыли), учета требований методики расчета площади под жилищное строительство и т.д.

Таким образом, модель инвестиционной деятельности соответствует основным принципам рыночной экономики и позволяет учесть требования законодательства по градостроительной деятельности.