3. Порядок застосування методичних підходів оцінки нерухомого майна

Дохідний підхід є основним при оцінці об’єктів, створення чи придбання яких здійснюється з метою отримання прибутку і (або) ренти. До таких об’єктів відносяться підприємства та їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси; сільськогосподарські угіддя, призначені для виробництва товарної продукції; інші доходні земельні ділянки; доходні будівлі та споруди.

Дохідний підхід – єдиний підхід оцінки доходних земельних ділянок при відсутності доказової і достатньої інформації про їх трансакції.

Інші методи оцінки доходних об’єктів можуть застосовуватися як допоміжні.

Порівняльний підхід є основним при оцінці бездоходних об’єктів, або об’єктів, доходність яких не має вирішального значення. До таких об’єктів відносяться індивідуальні житлові будинки та приватні квартири; присадибні земельні ділянки; земельні ділянки, відведені під індивідуальну житлову забудову; дачні будинки та ділянки.

Порівняльний підхід – єдиний підхід оцінки бездоходних земельних ділянок.

Порівняльний підхід може використовуватися як допоміжний при оцінці доходних об’єктів.

Витратний підхід може використовуватися як допоміжний при оцінці об’єктів, створених людиною. Винятком є оцінка бездоходних об’єктів, створених людиною, при відсутності інформації про їх трансакції: в цьому разі витратний підхід єдиний.
При оцінці об’єктів застави, як правило, застосовується два підходи – основний і допоміжний. Винятком є ситуація, коли оцінка можлива лише за єдиним підходом.

Якщо основним підходом оцінки є дохідний, в якості допоміжного використовується порівняльний підхід, а в разі неможливості його застосування – витратний підхід.

В тому разі, коли основним підходом оцінки є порівняльний підхід, в якості допоміжного використовується витратний підхід.

При незначних відхиленнях між оцінками, визначеними різними підходами (відхилення оцінки, визначеної за допоміжним підходом, не перевищує 10 % від оцінки, визначеної за основним ), подальший порядок оцінки такий:

якщо основним є дохідний підхід і грошова оцінка об’єкта, визначена за цим підходом, є нижчою від оцінки, визначеної за допоміжним, приймається оцінка, визначена за основним підходом; в тому разі, якщо оцінка, визначена за основним підходом вища – визначають середню величину з двох оцінок;
якщо основним є порівняльний підхід – використовується оцінка, визначена за цим підходом.

При відхиленнях між оцінками, більших від 10 %, результати оцінки за обома підходами підлягають додатковій перевірці на їх обґрунтованість. Завершальна оцінка здійснюється в порядку, викладеному вище, з можливими уточненнями.

4. Оцінка будівель, споруд, підприємств і їх структурних підрозділів

При оцінці будівель і споруд можливе застосування різних підходів. Якщо будівлі і споруди призначені приносити дохід, то основним підходом оцінки є дохідний підхід, а допоміжним – порівняльний підхід; в разі відсутності достатньої і достовірної інформації про трансакції будівель і споруд в якості допоміжного використовується витратний підхід.

Якщо отримання доходу не має важливого значення при оцінці будівель і споруд, то основним є порівняльний підхід, а допоміжним – витратний підхід; в разі відсутності достатньої і достовірної інформації про трансакції будівель і споруд витратний підхід єдиний.

При застосуванні витратного підходу для оцінки будівлі чи споруди в обов’язковому порядку враховується вартість земельної ділянки, нерозривно пов’язаної з цією будівлею або спорудою.

Приклад: Витрати на будівництво 2,0 млн.грн.

Земельна ділянка 0,1 млн.грн.

Всього 2,1 млн.грн.

При застосуванні дохідного підходу чи порівняльного підходу для оцінки будівлі або споруди вартість пов’язаної з нею земельної ділянки враховується неявно.

Основним підходом оцінки підприємств і їх структурних підрозділів, як цілісних майнових комплексів, є дохідний підхід.

При застосуванні дохідного підходу для оцінки підприємств (чи їх структурних підрозділів ) до уваги приймають на лише їх прибутковість. Відношенням прибутку до дисконтної ставки визначають лише базову оцінку підприємства (підрозділу). До базової оцінки слід застосувати ряд поправок, а саме:

на забезпеченість основними засобами з урахуванням їх зносу;
на забезпеченість іншими позаоборотними активами;
на забезпеченість оборотними засобами;
на заборгованість.

Вартість земельних угідь (крім тих, що знаходяться під будівлями і спорудами) визначається окремо.

При оцінці підприємств (підрозділів) застосовують також витратний підхід як допоміжний. Застосування цього підходу при оцінці підприємств (підрозділів) потребує особливої обережності в зв’язку з тим, що визначена таким чином оцінка може не відповідати реальній корисності підприємства. При цьому вартість земельних угідь визначається окремо (включаючи і ті, що знаходяться під будівлями і спорудами).

Можливості застосування порівняльного підходу для оцінки підприємств (їх підрозділів) обмежені в зв’язку з проблемами пошуку аналогів.

Таблиця 2.1 Оцінка незавершеного будівництва консервного заводу витратним підходом, грн.
№ п/п	Показник		Витрати на ство-рення об’єкта	Готов-ність об’єкта, %	Майбут-ні витрати	При-ймається до роз-рахунку
1	2		3	4	5	6
1	Проектування та відведення земельної ділянки		370 000	100,0	–	370 000
2	Інженерна підготовка і благоустрій		530 500	100,0	–	530 500
3	Будівництво:
	1-й етап		5 976 000	100,0	–	5 976 000
	2-й етап		5 609 475	25,0	4 207 176	1 402 299
	3-й етап		3 750 000	–	3 750 000	–
4	Вартість земельної ділянки		710 000	×	×	710 000
5	Фінансове обслуговування		1 673 598	×	836 800	836 798
6	Менеджмент і маркетинг		835 600	×	535 600	300 000
7	Місцеві збори		200 000	×	–	200 000
РАЗОМ			19 655 173	×	9 329 576	10 325 597
8		Будівельні матеріали	×	×	×	25 400
9		Невстановлене обладнання	×	×	×	632 700
1		2	3	4	5	6
10		Дебіторська заборгованість	×	×	×	33 200
11		Кредиторська заборгованість	×	×	×	2 270 400
ВСЬОГО			×	×	×	8 746 497

Оцінка підприємства дохідним підходом здійснюється на основі бухгалтерського балансу і передбачає її проведення шляхом капіталізації прибутку, отриманого на даному підприємстві за період, що аналізується (рік, квартал), з поправками на забезпеченість підприємства основними та іншими засобами, а також, з урахуванням його заборгованості.

При проведенні оцінки важливим є визначення достовірності прибутку, показаного в балансі, та шансів отримання такого прибутку в майбутньому. Важливе значення має також відповідність балансової вартості активів їх фактичній ринковій вартості. При необхідності балансові показники можуть уточнюватися.

Отже базова оцінка підприємства визначається шляхом капіталізації прибутку, отриманого за період, що аналізується. В створенні цього прибутку брали участь основні засоби, інші позаоборотні активи та оборотні засоби. Тому середня за відповідний період вартість цих активів враховується при визначенні поправок на забезпечення ними оцінюваного підприємства.

Тобто, поправки на забезпеченість основними засобами, іншими позаоборотними активами та оборотними засобами визначаються на основі порівняння вартості даних активів на дату оцінки з їх середньою вартістю за період, що аналізується.

В разі, якщо вартість активів на дату оцінки перевищує середню за період – оцінка підприємства відповідно підвищується і навпаки.

Активи, по яких нараховується знос, оцінюються за залишковою вартістю. При цьому залишкова вартість основних засобів на дату оцінки порівнюється не з їх фактичною середньою залишковою вартістю, а з середньою первісною вартістю, скоригованою на 0,5 (визначена таким чином величина показує, якою була б фактична середня залишкова вартість в разі “нормального” зносу основних засобів).

В основу поправок на заборгованість покладено порівняння фактичної заборгованості на дату оцінки з нормативною. Якщо фактична заборгованість нижча від нормативної – вартість підприємства відповідно підвищується і навпаки.

Межа короткострокової нормативної заборгованості визначається з урахуванням значень коефіцієнтів ліквідності (абсолютної, поточної та покриття балансу) таким чином, щоб коефіцієнт покриття балансу був не нижчим 2. При цьому зміна коефіцієнтів абсолютної та поточної ліквідності не повинна призводити до того, щоб їх значення були нижчими від нормативних (0,25 та 0,5 відповідно).

Межа середньо- та довгострокової нормативної заборгованості визначається на рівні двох з половиною річних (або десяти квартальних) внутрішніх інвестиційних потоків підприємства (внутрішній інвестиційний потік = нерозподілений прибуток + амортизація).

Оцінка підприємства дохідним підходом здійснюється за формулою:

(5)