1.6. Методичні підходи при оцінці предметів іпотеки

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна ґрунтується на принципі заміщення, тобто інвестор не вкладатиме свій капітал у об'єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об'єкта, який має такі ж властивості. Порівняльний підхід використовується в основному там, де є достатня база даних про угоди купівлі-продажу подібних об'єктів.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

• умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

• продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

• умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу та пропозицію, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, що відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Основними перевагами цього методичного підходу є те, що:

а) оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних об'єктів, ціна на які визначається ринком. Тому оцінювач обмежується лише корективами, які забезпечують співставлення аналогу з об'єктом, що оцінюється;

б) оцінка, основана на інформації з ринку, як правило, відображає фактичні результати виробничо-фінансової діяльності підприємства;

в) ціна укладеної угоди максимально враховує ситуацію на ринку, а значить є реальним відображенням попиту та пропозиції.

Разом з тим, порівняльний підхід має ряд суттєвих недоліків, а саме: ігнорує перспективи розвитку підприємства у майбутньому; отримання інформації від підприємств-аналогів є досить складним процесом; оцінювач має зробити складні корективи, вносити поправки, які вимагають серйозного обґрунтування, у підсумкову величину та проміжні розрахунки.

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна включає в себе три основних метода: метод ринку капіталу, метод угод та метод галузевих коефіцієнтів.

Ринкова вартість об’єкта нерухомості (V_р) в рамках порівняльного підходу, розраховується за формулою:

V_p= V_пр.о.п.. × S ,

де:

V_пр.о.п.. – вартість приведеного одиничного показника об’єкта-аналога, грн..;

S- загальна площа об’єкту оцінки, м².

Визначення значення вартості приведеного одиничного показника об’єкта-аналога (Vпр.о.п..), визначається за формулою:

V _пр.о.п.. = V _о.п. × К_ок ,

де:

V _о.п. - вартість одиничного показника обраного об’єкта-аналога, грн..;

К_ок - – зведений корегуючий коефіцієнт, що враховує відмінності об’єкта оцінки від обраного аналога.

К_ок = К_мр × К_апр × К_эт × К_отд × К_торг ,

де:

К_мр - коефіцієнт, що враховує відмінності у місцезнаходженні об’єкта-аналога;

К_апр - - коефіцієнт, що враховує відмінності у архітектурно-планувальному рішенні обраного об’єкта – аналога;

К_эт - - коефіцієнт, що враховує відмінності у внутрішньому розташуванню у будинку обраного об’єкта – аналога (поверховість);

К_отд - - коефіцієнт, що враховує відмінності у рівні внутрішнього оздоблення обраного об’єкта – аналога;

К_торг - - коефіцієнт, що враховує відмінності між ціною пропозиції та очікуваною ціною продажу з урахування ліквідності об’єкта (визначається експертним шляхом в результаті проведення консультацій з фахівцями-ріелторами).

Приклад:

Об’єкт оцінки – двохкімнатна квартира по проспекту Маяковського, м. Київ. Загальна площа квартири – 52,96 кв.м., житлова – 29,8 кв.м.

Оцінювана квартира розташована у Деснянському районі м. Києва., в якому знаходиться об’єкт оцінки, характеризується розвиненою побутовою та торгівельною інфраструктурою, проте основними недоліками є відсутність у пішохідній доступності станцій метрополітену та ускладнений доступ до правобережної частини Києва. Мікрорайон, що аналізується є вільним від будь-якого промислового виробництва, має достатню кількість зелених зон та скверів.

Житловий будинок, в якому знаходиться оцінювана квартира, 16-ти поверховий, панельний, з ліфтом і відноситься до періоду другої половини минулого століття.

Основні конструктивні елементи житлового будинку:

-       фундаменти – залізобетонні;

-       стіни – панельні;

-       міжповерхові перекриття – залізобетонні.

Житловий будинок підключений до інженерних систем: каналізації, водопостачання (у т.ч. гарячого), електропостачання, центрального опалювання.

Оцінювана квартира розташована на 14-му поверсі, складається з двох роздільних кімнат, коридору, кухні, роздільного санітарного вузла і балкону.

Стіни кімнат і коридору квартири обклеєні шпалерами; на стінах санітарного вузла та кухні – частково керамічна плитка, на підлозі – лінолеум. Внутрішні двері – дерев’яні розпашні, заповнення віконних отворів (у тому числі на балконі) – дерев’яні рами двохстворчатої конструкції.

Враховуючи те, що дані про проведені операції (продажах), як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій. При цьому до отриманої вартості оцінюваного об’єкту застосовується корегувальний коефіцієнт торгу (Кторг), який за умовами стану ринку нерухомості складає 0,91.

   У якості об’єктів-аналогів були обрані квартири, що пропонуються до продажу, представлені нижче (джерело інформації – газета «Авізо-Київ»):

1. Драйзера ул., 14/33, 14/16, серія КТ, 54/32/8.5, бронедвері, кахель, телефон, меблі, розвинена інфраструктура, 80000у.о.

2. Драйзера вул., 26, кімнати окремі, 56 кв.м, 5/16-эт. дома, 2 роки ремонту, метало пластикові вікна, гардини, кухня 9 кв.м, 79000у.о

3. Маяковського просп., 17д, 3/16, 55.4/30/8.4, двійна лодж. застекл., обшита, склопакети, с/у розд., столярка, кахель, лічильникии, меблі, 82000у.о..

4. Маяковського просп. 3, , 11/16., 56/30/9 кв.м, ламінат, кімнати роздільні, кахель, 75000у.о.

5. Маяковского пр 4в, 6/16, 56/30/9 кв.м, гарний стан, хороший ремонт, серия КТ, все рядом, 76000у.о.

Розв’язок:

 Оскільки вартість об’єктів-аналогів в періодичних виданнях про продаж нерухомості приведена в доларах США, розрахунок оціночної вартості об’єкту оцінки (Ср) зроблений в доларах США. Розрахунок вартості об’єкту оцінки порівняльним підходом зведений в таблиці.

Розрахунок вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом

Показник	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Місцезнаходження	вул. Драйзера	вул. Драйзера, 26	вул. Маяковського, 17-Д	вул. Маяковського, 3	вул. Маяковського, 4-В
Площа: загальна, м2	54,0	56,0	55,4	56,0	56,0
Ціна, $	80000	79000	82000	75000	75000
Вартість одиничного показника обраного об’єкта-аналога, Сод. п., $/кв.м.	1481	1411	1480	1339	1339
Коефіцієнт, що враховує відмінність в місці розташування об’єкта-аналога, Кмр	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Коефіцієнт, що враховує відмінності в архітектурно-планувальному рішенні (тип, проект будинку, планування квартири), Капр	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Коефіцієнт, що враховує відмінності в поверховості, Кет	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Коефіцієнт, що враховує відмінності у фізичному стані об’єктів, рівень внутрішнього оздоблення, Котд	1,00	0,98	0,98	1,00	0,98
Коректування на торг, Кторг	0,91	0,91	0,91	0,91	0,91
Приведена вартість одиничного показника з врахуванням коректувань (Vпр.од. п.), $/кв.м	1348,15	1258,08	1319,99	1218,75	1194,38
Середня приведена вартість одиничного показника (V пр.од. п.), $/кв.м	1267,87
Загальна площа об'єкту оцінки, кв.м.	55,40
Ринкова вартість, розрахована в рамках застосування порівняльного підходу (Vр), $	70239,90
Курс НБУ на дату оцінки, грн за 100 долларів США	7,9900
Ринкова вартість квартири, розрахована в рамках застосування порівняльного підходу (Vр), грн. (за курсом НБУ на дату оцінки)	561216,78

 

В результаті проведених розрахунків виконано коректування вартості одиничних показників об’єктів-аналогів до оцінюваного об’єкту. Оскільки різниця у отриманих вище результатів розрахунків є незначною, таким чином, ринкова вартість оцінюваної квартири складає (закруглено до цілих) 561217 грн.