Особенности оценки отдельных видов сельскохозяйственных угодий

При расчете валового дохода пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования, с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности естественных кормовых угодий и не учитывать увеличение валового дохода в результате улучшения (например, орошения) кормовых угодий. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений следует исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом должны учитываться:

возраст многолетних насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах единого земельного участка;

возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Пример. Оценка кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

1) сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;

2) определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;

3) определение величины земельной ренты;

4) определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Этап 1. Необходимая для оценки земель информация выбирается из материалов 4 тура земельно-оценочных работ (1980-1989 гг.) с их последующим уточнением. Также можно использовать материалы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

Каждый административный район в процессе 4 тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

Информация, необходимая для оценки кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, включает кадастровый номер, наименование и общую площадь оцениваемого земельного участка, которые определяются на основе правоустанавливающих документов или данных Единого государственного реестра земель.

На территории сельскохозяйственных угодий определяется состав почв. Для этого используют карту обследования почв. На основе указанных источников выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ.

Этап 2. На втором этапе производился выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитывается земельная рента. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранения плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из такого набора сельскохозяйственных культур, при пространственном чередовании которых достигается максимальная величина земельной ренты и сохраняется плодородие почвенного слоя. В этом проявляется принцип НЭИ при оценке сельскохозяйственных угодий.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры (5-7 основных культур) определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах 4 тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на основе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за последние пять лет.

Этап 3. Рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Этап 4. Рассчитывается кадастровая стоимость сельскохозяйственной земли путем деления полученной величины земельной ренты на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения.

РЕШЕНИЕ:

Объект оценки – земельный участок площадью 3063 га. Местоположение – Московская область, Рузский район. Земельный участок располагается на Клинско-Дмитровской гряде. В этом районе распространены дерновые, сильно- и среднеподзолистые почвы. Оцениваемые права – право собственности. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Цель оценки – определение кадастровой стоимости земельного участка.

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий Московской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур – из набора культур, традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель. Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

1 год многолетние травы

2 год картофель

3 год картофель

4 год ячмень с подсевом многолетних трав

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте:

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Закупочная цена, руб./ц	Затраты на производство, руб./га
Многолетние травы	44	115	2580
Картофель	120	400	26700
Ячмень с подсевом многолетних трав	21	250	3620

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

- риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья;

- риск низкой ликвидности.

Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	5	В Московской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области
Низкая ликвидность	3.3	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Московской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в четыре месяца
Итого	8.3

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле

Безрисковая ставка * срок экспозиции (месяцев):12=10%*4:12=3.3%

Таким образом, коэффициент капитализации составляет 10+8.3=18.3%

Расчет стоимости земли

Расчет стоимости 1 га произведен в следующем виде:

показатель	многолетние травы	картофель	ячмень с подсевом	среднее значение
Урожайность, ц/га	44	120	21
Цена продажи, руб./ц	115	400	250
Валовой доход, руб./га	5060	48000	5250
Затраты, руб./га	3096	32040	4344
Рента, руб./га	5060-3096=1964	48000-32040=15960	5250-4344=906	34790:4=8697,5
Стоимость земли, руб./га	8697,5:0.183=47527,32

Стоимость объекта оценки = 3063*47527,32=145576188,5 руб.

Пример 2. Объект оценки – сенокосы площадью 100га. Урожайность сенокосов – 45 ц/га. Коэффициент пересчета сена сенокосов в кормовые единицы – в 1 ц сена содержится 0.45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса – 270 руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов (по технологическим картам) – 3250 руб./га. Прибыль – 20% от величины затрат. Коэффициент капитализации – 0,183.

РЕШЕНИЕ:

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчете на 1 га:

45 ц/га*0.45 к.ед.=20,25 ц.к.е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что 1 ц.к.е.= 1 ц овса:20.25 ц.к.е.*270 руб.=5467,5 руб./га

Находим земельную ренту, получаемую с 1 га:

5467.5-(3250*1,2)=1567.5 руб.

Определяем кадастровую стоимость 1 га сенокосов:

1567.5:0.183=8565,57 руб.

Определяем кадастровую стоимость объекта оценки:

8565.57*100=856557 руб.

Пример 3. Оценивается пастбище в Тамбовской области размером 100 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в Тамбовской области 175 дн. в году. Средняя продуктивность коровы – 8 л молока в день. Закупочная цена на молоко – 10 руб. за 1 л. Норма выпаса – 1.5 коровы на 1 га (устанавливается по нормативам для каждого экономического района). Затраты на содержание коров в течение пастбищного периода по технологической карте – 12 200 руб./га. Прибыль – 20% от затрат. Коэффициент капитализации – 21%.

РЕШЕНИЕ:

Средняя продуктивность коров за пастбищный период:

8*175 дн.=1400 л

Валовой доход с 1 га пастбищ

10 руб./л*1400л*1,5 кор./га=21000 руб.

Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из производства молока:

21000 – (12200*1.2)= 21000 – 14640=6360 руб./га

Кадастровая стоимость 1 га пастбища: 6360:0.21=30285.71 руб./га

Кадастровая стоимость объекта оценки составляет: 100*30285.71=3028571.43 руб.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 2 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 3 группы

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель предполагает следующую последовательность действий:

- группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

- определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

- определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка;

- расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

- определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации;

- описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

- объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений). В составе факторов стоимости следует учитывать естественные агрономические свойства земельного участка, а также влияние источников антропогенного загрязнения. К числу основных агрономических свойств земельного участка и его почвенного слоя относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, доступная влага, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.) и качественные характеристики месторасположения земельного участка (рельеф, увлажнение, микроклимат).

Определение рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Определение удельных показателей рыночной стоимости земель в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 4 группы

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель осуществляется в порядке, установленном для 2 группы.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 5 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 6 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности).

Определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены земли, всех групп

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель всех групп и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.