Обязательственные права.

Аренда ЗУ. Основание-договор аренды. Если ЗУ находится в гос или мун собственности, то нужно решение или постановление соответствующего органа, что данный ЗУ надо передать в аренду. Договор аренды ЗУ имеет особенности:

1. согласно ст. 16 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдать участок в субаренду.

2. В ЗК арендатор вправе передать участок в субаренду без согласия собственника, при условии его уведомления.

ПРАВО БЕЗВОЗМЕЗДНОГО СРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ(не относится ни к вещным, не к обязат).

Договоры меньше чем на один год не подлежат государственной регистрации

В законе определены участки которые могут предоставляться на праве бесзвозмездного пользованя. ( земли промышленности и иного спец назначения)

Служебные наделы могут предоставляться только гражданам. Для сельскохоз использования, Предоставляются на время работы с которой они связаны.

Формы – из земель в гос или мун собств – гос или мун учреждениям, казенными предприятиям, орг гос и мсу. Срок не более 1 года., гражданам или юр лица м из их собственности на основании оговора, из земель гос или мун религиозным организациям.

Управление в сфере использования и охраны земель.

Есть необходимость создания определённой системы органов гос власти, мсу-которые должны организовывать этот процесс. Он наделяются полномочиями ряда управленческий функций. Правовой основой является право территориального верховенства гос-ва. Характер действий в этой сфере обусловлен принципом разделения властей (ст 10 К). Суть этого принципа: разграничиваются сферы деятельности органов власти, которые осуществляют законодательную, исполнительную и судебную власть, поэтому никакие законодательные органы гос власти, никакие органы суда не осуществляют управленческих функций.

Содержание этой деятельности складывается из ряда функций. Функции управления- особый вид длительности по специальным направлениям и характеру, которые необходимы для организации эффективного использования и охраны земель.

Функции:

1. гос кадастровый учет ЗУ

2. гос регистрация прав на ЗУ и сделок с ними

3. тер-ное планирование использования земель

4. резервирование земель

5. изъятие ЗУ для гос или мун нужд

6. перевод земель из одной категории в другую

7. предоставление ЗУ

8. земельный контроль

Управление в сфере охраны земель осуществляется некоторыми организационными мерами:

1. землеустройство

2. мониторинг земель

Отличие функций от мер: функции-возникает какое-л правовое последствие, меры-нет прямых правовых последствий.

Подавляющее большинство функций осуществляется практически в отношении всех земель, но к некоторым землям применяются особые функции:

1. гос лесной реестр в отношении земель лесного фонда: проводится не землеустройство, а лесоустройство

2. гос водный реестр в отношении земель водного фонда

Функции:

Гос кадастровый учет ЗУ

Коррупционная функция.

Проводится на основании ФЗ от 24 июля 2007 г «О гос кадастре недвижимости».

Гос кадастровый учет недвижимого имущества- действия уполномоченного органа сведения о невидимом имуществе в кадастр недвижимости. Сведения должны подтверждают существование недвижимого имущества, которое обладает признаками индивидуально-определённой вещи и имеет уникальные характеристики, эти действия должны подтверждать прекращение существования такого недвижимого имущества.

Кадастровый учет в отношении ЗУ, зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Кадастровому учету предшествует кадастровая деятельность, которая осуществляется кадастровыми инженерами. гос кадастровый учет недвижимого имущества ив ведение гос кадастра недвижимости осуществляет Федеральная служба гос регистрации кадастра и картографии.

Гос регистрация прав на ЗУ и сделок с ними.

Коррупционная функция.

Регулируется ФЗ «О гос регистрации прав на ЗУ и сделок с ним». Обеспечение гарантии устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны гос-ва. Средством достижения этой цели служит создание и функционирования единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость. Основная цель-создание информационной базы для налогообложения.

Понятие гос регистрации закреплено в п. 1 ст. 2 «О гос регистрации»-это юр акт признания и подтверждения гос-вом, возникновение, ограничение, обременение перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Посредством гос регистрации является то, что акт акт о гос регистрации закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного право. НО зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Гос регистрацию осуществляет Федеральная служба гос регистрации кадастра и картографии. Зак-во предусматривает 2 формы регистрации:

1. регистрация прав на недвижимое имущество

2. регистрация сделок с ним

П. 2 ст. 8 ГК права на имущество, подлежащие гос регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Предмет гос регистрации- право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, иные права.

Гос регистрации подлежат ограничения и обременения, то есть установленные законом условия запрещения, стесняющие их обладателя при осуществлении прав на недвижимость: например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и тд.

Тер-ное планирование использования земель

планирование и использование земель осуществляется в рамках территориального планирования, то есть особой функцией управления, предусм. Градостроительным кодексом.

Суть- обеспечить прогнозируемое, организованное, экономическое развитие путем использования территорий для самых разнообразных целей: для размещения хозяйственных, транспортных объектов, создание особоохраняемых территорий и тд.

Цель- обеспечить устойчивое развитие территорий, развитие эк инфраструктуры, сохранить окружающую природную среду. Планирование использование земель- не существует отдельною

тер-ное планирование использования земель один из видов градостроительной деятельность. В результате него должны выделяться функциональные зоны, зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для гос или мун нужд, и зоны с особыми условиями использования территорий.

1. Функциональные зоны, для которых документами тер планирования, определены границы и национальное назначение.

2. Зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для гос или мун нужд отображается в схема территориального планирования.

3. Зоны с особыми условиями использования территорий- это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные и тд.

Правовой режим 1 и 2 зон законодательством не определен.

Цели и задачи тер планирования отражаются в документах тер планирования. Такие док-ты имеют 3 уровня: РФ, субъектов РФ и мун образований. Основной формой являются схемы тер планирования. В этих документах отражаются основные цели эк развития, которые должны быть реализованы. Проекты схем тер планирования должны быть согласованы(если на уровне субъектов РФ) с исполнительными органами субъектов РФ, должны быть размещены в интернете. Заинтересованные лица, чьи права могут быть нарушены в результате утверждения такой схемы, вправе оспорить проекты схем в судебном порядке.

Если речь идет о Генеральных планах развития города, населенного пункта и тд- должны проводиться протоколы публичных слушаний, результаты публичных слушаний не имеют юр значения.

Правовое значение документов территориального планирования: они являются обязательными для органов гос власти, органов мсу, при принятии таких решений и реализации таких решений, если нет таких документов, то органы гос власти и органы мсу не могут принимать решения о резервировании, изъятии, переводе земель из одной категории в другую (п. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса).

Резервирование земель.

Цель: создать наиболее благоприятные условия для изменения правового режима зарезервированных земель в будущем, в результате из возможного изъятия для гос или мун нужд, путём минимизации затрат общества на компенсацию убытков тем лицам, у которых будут изъяты ЗУ.

Резервирование земель- это предпосылка возможного изъятия ЗУ в будущем, не влечет обязательное изъятие, не является основанием для изъятия.

Резервирование земель осуществляется согласно ст 70 прим ЗК в случаях предусм. ст 40 ЗУ, то есть в случаях предполагаемого изъятия ЗУ, а также в случаях, связанных с размещением объектов транспортной структуры, объектов обороны, в связи со строительством водохранилищ и тд.

Земли для гос или мун нужд могут резервироваться на срок не более чем на 7 лет. Допускается резервирование земель, которые находятся в гос или мун собственности для строительства автомобильных, ж/д дорог-до 20 летю

Положение о резервировании земель утверждено Постановлением Правительства от 2008 г. На основании решения о резервировании согласно ст 56 прим ЗК могут быть установлены различные ограничения по использованию земель. На основании решения о резервировании могут быть установлены различные ограничения прав лиц, использующих ЗУ (например, запрет осушительных работ, строительных работ и тд).

Ограничения прав на ЗУ:

1. если лицо нарушило ограничения и если зу был изъят, то убытки ему компенсированы не будут. Условием применения этой нормы явл юр факт надлежащего информирования собственника участка о резервировании. Юр фактом уведомления собственника о резервировании-факт публикации (в газете, инете).

2. Запрет на предоставление зарезервированных участков в частную собственность (п. 4 ст. 28 ЗК). Все установленные ограничения прав подлежат гос регистрации, если они не были зарегистрированы, то это означает, что резервирования не было.

Изъятие ЗУ для гос или мун нужд.

Необходимая функция, во всех странах она существует.

Согласно ч3 ст 35 К никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительно отчуждение имущества для гос нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. ЗУ можно изъять у собственника только при соблюдении условий:

1. только по решению суда

2. только в целях использования ЗУ в публичных интересах

3. убытки д б возмещены до фактического изъятия

4. размер д р равноценным и справедливым, то есть рыночная стоимость

Основания:

В зак-ве нет определения понятия гос или мун нужды. В зак-ве закреплен перечень случаев, когда допускается изъятие земель, неисчерпывающий. Эти основания сформулированы в ст. 49 ЗК. Изъятие может быть в случае:

1. если это необходимо для выполнения международных обязательств РФ, основание –международный договор.

2. Если оно связано с размещением объектов гос или мун значения. Для этих целей допускается изъятие только при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов. Гарантии выполнения- п. 2 ст. 31 ЗК, который обязывает органы мсу обеспечить выбор ЗУ на вариантной основе.

3. Если основания содержатся в ФЗ, например, ст. 8 ВК- создание водохранилищ.

Порядок выкупа ЗУ(ст 279 ГК). Выкуп для мун или гос нужд допускается только с согласия собственника. Выкуп осуществляется РФ, субъектом РФ или мун образованием (в зависимости для чьих нужд), принимается решение исполнительным органом РФ, субъекта, мсу. Собственник должен быть не меньше чем за год уведомлен тем органом, который принял решение об изъятии. Решение об изъятии ЗУ подлежит гос регистрации в органе, который осуществляет гос регистрацию на ЗУ, при этом собственник должен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты.

После принятия решения изъятия, осуществлена гос регистрация, собственник может владеть, пользоваться распоряжаться ЗУ, но он несет риск отнесения на него при определения покупной цены ЗУ затрат и убытков, связанных с новым строительством сооружений, зданий и тд.

ЗЗ закрепляет соответствующие гарантии прав на землю тех лиц, у которых изымается ЗУ:

1. собственнику, владельцу, арендатору должны быть возмещены все убытки, в том числе упущенная выгода (ст. 57 ЗК)

2. ст. 63 ЗК-изъятие ЗУ осуществляется после предоставления лицам равноценного ЗУ

3. возмещается стоимость жилых, производственных и иных зданий на ЗУ, возмещаются все убытки, в том числе упущенная выгода

4. собственнику должна быть возмещена рыночная стоимость ЗУ, в том случае если ему не предоставлен ЗУ

5. размер платы, выкупная цена- определяются соглашением собственника ЗУ,

В том случае, если собственник не согласен с решением об изъятии, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, то орган, который принял решение об изъятии, может предъявить иск

Иск может быть предъявлен в течение 2 лет с момента уведомления собственника (ст 282 ГК)

ст 57 п 4 ЗК- при расчетах размеров убытков, размер убытков определяется на день предшествующий принятия решения об изъятии ЗУ. Орган мсу должен информировать собственников ЗУ об их возможном выкупе (п. 4 ст 31 ЗК), поэтому факт такого информирования лиц влечет за собой вывод, что собственнику не возместят рыночную стоимость.

Изъять имущество можно только по решению суда (К), в ЗК –исполнительный орган :несоответствие.

Выкупная цена- должна быт возмещена рыночная стоимость участка, если ему участок не предоставлен в собственность бесплатно.

Выкупная цена, сроки определяются соглашением с собственником участка.

В выкупную цену включаются рыночная стоимость, а так же все убытки, причиненные собственнику.

Возмещение убытков- ст 57.

Возмещение в случаях – изъятия , временного занятия, ухудшения качества земель.

Убытки эти возмещаются землевладельцам и землепользователям.

Собственникам убытки при изъятие не не возмещаются потому что им компенсируется выкупной ценой. Убытки возмещаются за счет средств бюджета либо за счет лиц . дейсвия которых повлекли ограничения прав.

Убытки причиненные собственнику изъятием земельного участка включаются в плату за изымаемый земельный участок.

Основанием возмещения убытков может быть соглашения. Акт гос органа, соглашение об установлении сирвитута.

Размер убытков рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями.

Арендаторам – убытки + упущенная выгода, АРЕННДНАЯ ПЛАТА

КОГДА ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫ УЧАСТКОВ ТТО УБЫТКИ РАСИЧТЫВАЮТСЯ ПЕТУМ РАЗНИЦЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ без учета ограничения прав и с учетом этих ограничений.

Перевод земель из одной категории в другую (ст 8 ЗК)

Это процедура, результатом осуществления которой является изменение целевого назначения ЗУ в следствии включения его в состав иной категории земель.

Достаточно детально вопросы связанные с переводом земель из одной категории в другую урегулированы в ФЗ«О переводе земель или ЗУ из одной категории в другую». Это очень дорогая процедура.

Для перевода земель из одной категории в другую заинтересованное лицо подает ходатайство в орган исполнительный власти или орган мсу. Детально все вопросы, связанные с переводом земель из одной категории в другую, и процедуры перевода тех или иных категорий урегулированы в ФЗ. Кроме перевода земель из одной категории в другую есть еще отнесение земель к соответствующей категории. Эта процедура никак практически не урегулирована в зак-ве.

Категория земель должна быть указана в актах органов исп власти, органов мсу, в договорах, предметом которых явл ЗУ, в документах о гос регистрации недвижимости, в гос кадастре и тд.

Критерий оснований отнесения к какой либо к категории земель ЗУ-нет в зак-ве.

Предоставление ЗУ

Истоки ее уходят во времена феодализма, тогда наделение землей называлось пожалованием. Россия явл одной из немногих стран, где гос-во продолжает регулировать предоставление земель юр лицам. Предоставление ЗУ связано с функциями: тер-ное планирование, перевод земель из одной категории в другую, в некоторых случаях- с изъятием ЗУ (у одного лица изымается, другому предоставляется)

Это совокупность юр значимых действий органов гос власти или органов мсу, обладающих правом предоставления ЗУ. ЗУ предоставляются на основании решений исполнительный органов гос власти или органов мсу(ст 29). Компетенция этих органов- ст 9, 10, 11 ЗК.

Предоставление ЗУ для строительства и земель, которые находятся на гос или мун собственности осуществляется или без предварительного согласования места размещения объекта или с предварительным согласованием места размещения объекта(ст 30 ЗК). П. 2 ст. 30 ЗК предоставление ЗУ для строительства в собственность без предварительного согласования осуществляется исключительно на торгах, конкурсах, аукционах (ст 38). Исключения(без торгов) : лицам, с которым заключён договор о развитии застроенной территории-такой ЗУ предоставляется ему в собственность или аренду.

Процедуры:

• Без предварительного согласования: торги, участвуешь-платишь деньги и все. Согласие не нужно, потому что сначала осуществляется формирование ЗУ(это обязательное предварительное условие его предоставления): осуществляется кадастровый учет ЗУ, определяется разрешенное использование ЗУ, определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, определяется плата за подключение к этим объектам. Принимается решение о проведении торгов либо о предоставлении ЗУ без торгов. Публикуется сообщение о проведении торгов, либо принимается заявление о предоставлении ЗУ без проведения торгов. Проводятся торги по продаже ЗУ, продаже права на заключение договора аренды ЗУ. Заключительный этап-подписание протокола о результатах торгов или подписание протокола аренды ЗУ, в результате его предоставления без проведения торгов.

• С предварительным согласованием: лицо должно получить согласие от органов по охране окружающей среды, пожарных, органов гос фонда недр и тд. Они изучают предложение лица в течение длительного времени (до 2-2,5 лет). Сначала осуществляется выбор ЗУ и принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта (ст 31), осуществляется гос кадастровый учет, принимается решение о предоставлении ЗУ в соответствии с правилами ст 32 ЗК. Бывают случаи, когда нет предварительного согласования- предоставлении зу в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и в соответствии с правилами землепользования и застройке. Не осуществляется эта процедура также для нужд с/х производства или для лесного фонда, или когда предоставляется ЗУ гражданину для индивидуального жилищного строительства, или для ведения подсобного хозяйства.

Есть особые процедуры предоставления ЗУ:

• Для жилищного строительства

• Для комплексного освоения в целях жилищного строительства

• Для граждан, цели которых не связаны со строительством (ст 34 ЗК) заинтересованное юр лицо может получить инфу, а ЗУ не может ему быть предоставлен. Закреплены принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности предоставления ЗУ

Когда речь идет об осуществлении земельного контроля-то сейчас его как такого нет, есть земельный надзор, хотя действует положение о земельном контроле.

Постановление правительства о гос зем контроле.

Задача – обеспечение соблюдения организациями, должностными лицами и гражданами тербований по рационал исп и охр земель.

Ф агенство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы - исполнение предписаний законодательства, самовольныое занятие земель, использования без нужных документов, самовольный обмен

Ф служба по надзору в сфере природопользования и ее территориальные органы – исполнение требований по улучшению состояния земель, по рекультивации земель после разработки места пол ископаемых, по защите от эрозии, и др процессов.

Ф служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору – по сохранению плодородия, предотвращение порчи земли, самовольного снятия слоя почв, иные.