Прочие доходы

Для составления эксплуатационной базы прочие доходы подсчитываются путем умножения определенной суммы либо на количество квадратных метров, либо на количество единиц помещений, умноженных на срок аренды.

100 помещений х $50 в месяц х 12 месяцев = $ 60000

или

100.000 кв.м х $10 за кв.м = $10.000

Вакантность или фактор непоступления платежей

Вакантность или фактор непоступления платежей — это тот процент GPI, кото­рый будет недополучен. Обычно его устанавливают на уровне 5% для квартир, офи­сов и объектов розничной торговли. Для меблированных комнат (временного жилья) можно предусматривать 30% — 35% вакантности. Нужно тщательно озна­комиться с текущим уровнем вакантности помещений данного типа.

$600.000 GPI

6.000 Прочие доходы

606.000 Общий потенциальный доход

5% Фактор вакантности

$ 30.300 Вакантность

Фактический валовой доход (EGI)

Фактический валовой доход (EGI) состоит из суммы поступлений арендной пла­ты плюс все прочие доходы, минус фактор вакантности.

Валовой потенциальный доход (GPI)

+ Прочие доходы

• Фактор вакантности или непоступления платежей (%)

= Фактический валовой доход (EGI)

$600.000 GPI

6.000 Прочие доходы

606.000 Общий потенциальный доход

5 % Фактор вакантности или непоступления платежей

$ 30.300 Вакантность

= $575.700 Фактический валовой доход

3.4.2 Эксплуатационные расходы

Ниже приводятся три метода, которыми пользуются при расчете эксплуатацион­ных расходов. Они определяются как процент от фактического валового дохода, ли­бо как удельные затраты на одно помещение или на один квадратный фут.

Процент от фактического валового дохода (%EGI)

При этом методе все эксплуатационные расходы делятся на фактический вало­вой доход. Результаты могут оказаться искаженными в том случае, если арендные ставки по объекту слишком низки из-за перенасыщенности рынка предложением. Кроме того, следует учитывать, что новые объекты имеют тенденцию к более низ­ким процентным показателям из-за того, что у них меньше расходов на техническое обслуживание.

Удельные затраты на одно помещение

Этот метод используют многие владельцы, сдающие квартиры. Общие эксплуа­тационные расходы делятся на общее количество сдаваемых помещений. Этот метод может дать искаженный результат, потому что в маленьких объектах обычно более высокий показатель расходов в долларах на помещение из-за меньшего числа поме­щений, на которые раскладываются расходы.

Удельные затраты на одно помещение могут рассчитываться на основании фик­сированных и переменных расходов.

Фиксированные расходы

Фиксированные расходы более прогнозируемы и имеют тенденцию не изменяться в зависимости от заселенности объекта.

Они включают затраты по следующим статьям:

• Коммунальные услуги — в местах общего пользования

• Налоги на недвижимость

• Страхование

• Услуги по контрактам

Переменные расходы

Это те расходы, которые меняются в зависимости от заселенности объекта, на­пример: