2.6.5 Управление земельно-имущественным комплексом

Целью работы на тему «Управление земельно-имущественным комплексом компании ООО «,,,,,,,,» (коммунально-складская зона)» является определение рыночной стоимости объекта недвижимости (складского здания) и анализ принимаемых по отношению к нему управленческих решений.

На основании результатов методов оценки формируется экономически обоснованная оперативная система управления имуществом, которая дает возможность проведения экономического анализа эффективности его использования, т.е. оценки эффективности административной и инвестиционной политики; осуществления целевого управления финансовыми ресурсами с помощью ставок арендной платы; формирования и планирования доходных и расходных статей бюджета собственника имущества. Расчет периода окупаемости позволяет определить выгодность вложения инвестиций в данный объект и сравнить два варианта использования объекта (аренда и продажа).

В данном направлении рассматриваются следующие вопросы:

• анализ рынка складских площадей и рынка земли для определения экономической целесообразности, с точки зрения рынка, реализации проектов приобретения в собственность подобных объектов с последующей сдачей их в аренду.

• оценка рыночной стоимости складского здания тремя подходами.

• перспективы использования рыночной стоимости для эффективного управления объектом недвижимости.

• расчет периода окупаемости находящегося в аренде здания.

• организация содержания и обслуживания земельно-имущественного комплекса.

2.6.6 Оценка недвижимости и бизнеса

Тематика данного направления включает два направления:

• Оценка и управление стоимостью бизнеса компаний;

• Оценка объекта недвижимости.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются прошлые и будущие результаты управления предприятием (бизнесом), которые соответствуют его максимальной эффективности, а, следовательно, и более высокой рыночной стоимости, что является основной целью собственников капитала и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.

На основании результатов методов оценки бизнеса формируется экономически обоснованная система управления имуществом, которая дает возможность проведения экономического анализа эффективности его использования. Управление стоимостью компании с целью ее увеличения в долгосрочной перспективе позволяет компании в максимальной степени удовлетворить интересы собственников компании, определить оптимальные стратегические направления своего развития и выработать систему управленческих мер, способствующих достижению поставленных целей.

2.6.7 Реализация инвестиционного проекта строительства многоквартирного дома или жилищного комплекса и оценка его эффективности

Тематика данного направления может быть следующей - управление инвестиционно-строительным проектом, проблемы использования земельного участка при реализации инвестиционного проекта, разработка управленческих решений по привлечению инвестиций, привлечение денежных средств участников долевого строительства, управление реализацией инвестиционного проекта.

Данная тематика предусматривает рассмотрение следующих вопросов и задач:

• управление инвестиционным процессом; определение объемов инвестиций;

• расчет основных инвестиционных параметров (чистый дисконтированный доход, индекс доходности, срок окупаемости, точка безубыточности и др.).

В дипломах посвященных данной тематике анализируется весь путь прохождения согласования и получения разрешений и заключений по проекту строительства многоквартирных домов или жилых комплексов, от создания концепции до получения разрешения на строительство, государственной регистрации прав собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирных домов или жилых комплексов. Проводится экспертиза местоположения будущего объекта недвижимости как фактор инвестиционной привлекательности строительства многоквартирных домов или жилых комплексов для инвесторов и заказчиков строительства.

Результатом их рассмотрения при подготовке диплом­ных проектов по данному направлению является оценка результатов инвестиционно-строительного процесса в целом - рентабельность, жизнеспособность и эффективность и надежность финансовых вложений, а также оценка степени ответственности выполнения обязательств перед участниками инвестиционно-строительного процесса (долевого строительства), будущими собственниками, которые являются основными качественными показателями инвестиционного проекта.

2.6.8 Проблема эффективного управления многоквартирным домом или жилищным комплексом при завершении строительства и передаче в управление и эксплуатацию

Тематика данного направления может быть следующей:

• задачи, связанных с завершением строительством объектов жилищной недвижимости и передачей многоквартирных домов или жилых комплексов в управление;

• особенности передачи объектов в управление государственным, муниципальным и частным управляющим организациям;

• объективные предпосылки оценки качества управления многоквартирными домами и жилыми комплексами в зависимости от организационно – правовой формы организаций, осуществляющих управление жилищным фондом.

В дипломной работе должны быть отражены современные требования по передаче завершенных строительством объектов жилищной недвижимости с учетом нового жилищного законодательства в управление управляющим организациям независимо от организационно-правовой формы. Должны быть рассмотрены возможности передачи объектов жилищной недвижимости на основе проведения органом местного самоуправления открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для передачи им в управление исследуемые в дипломной работе многоквартирные дома и жилые комплексы

Результатом рассмотрения данных вопросов при подготовке дипломного проекта должны быть сделаны выводы на основе которых даны рекомендации и предложения, позволяющие оценить наиболее эффективную и надежную управляющую организацию, обеспечивающую возможности качественного содержания объектов жилищной недвижимости, поддержания и повышения ее ликвидности.

2.6.9 Управление многоквартирными домами и жилыми комплексами

Тематика дипломного проекта связана с раскрытием задач по обеспечению реализации прав и обязанностей собственников (частных, государственных, муниципальных) по управлению многоквартирным домом или жилыми комплексами, условий перехода на договорные отношения между собственниками и управляющими организациями. Управление общим имуществом объекта жилищной недвижимости - многоквартирного дома, как предмет договорных отношений между собственниками разных форм собственности и управляющей организацией.

Предметом управления являются экономические отношения в процессе управления общим имуществом многоквартирного дома между различными субъектами – собственниками жилых (нежилых) помещений и субъектами управления, действующими на основании договоров с собственниками.

Главной задачей дипломного проекта по теме управление многоквартирными домами и жилыми комплексами является проведение комплексного анализа факторов, влияющих на эффективность управления процессом содержания, эксплуатации и ремонта на протяжении всего жизненного цикла использования объекта жилищной недвижимости. В работе должно быть обоснование на конкретном, рассматриваемом в дипломной работе, объекте жилищной недвижимости, условий выбора собственниками формы управления в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, обоснование причин и факторов, обусловливающих данный выбор.. Раскрыты условия формирования конкурентной среды и рынка управленческих услуг для реализации возможности выбора собственниками управляющих и обслуживающих жилищную недвижимость организаций с учетом соответствующих стандартов качества, и перехода к оплате за потребляемые услуги по фактическим затратам.

Результатом рассмотрения данных вопросов при подготовке дипломного проекта должна быть оценка эффективности выбранного способа управления многоквартирным домами и жилыми комплексами.

2.6.10 Выполнение управленческой экспертизы

По результатам преддипломной практики должны быть уточнены объект и предметы управления, которые рассматривались на предыдущих этапах разработки дипломной работы. В данной части работы должен быть представлен анализ и результаты объекта исследования с позиции эффективного управления жилищной недвижимостью.

В соответствии с выбранной темой дипломного проекта определяются цели и задачи проведения управленческой экспертизы на основе рассматриваемого объекта исследования. При этом возможно проведение исследования, включающего или сочетающего несколько выше приведенных задач, которые более подробно и углубленно раскрывают сущность объекта исследования и конкретизируют общие и частные условия предметов управления.

При разработке данной части дипломного проекта Объект управления должен рассматриваться как система, включающая подсистемы на стадии его создания, со стороны участников, и далее взаимоувязанные управляющую и управляемую подсистемы. При этом в зависимости от выбранного периода управления объекта жилой недвижимости должны обосновываться состав и структура выбранных параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и реализовываться на данном периоде жизненного цикла объекта жилой недвижимости. Соответственно, по каждому из конкретных управленческих мероприятий должны быть определены субъекты управления, периоды управления, обусловленные рассматриваемыми периодами жизненного цикла объекта управления, и ожидаемые результаты.

Данный раздел работы должен быть представлен не менее 1/5 объема дипломного проекта, завершаться выводами, предложениям и рекомендациями, а также содержать табличный, графический материал и приложения.