0. 2.4.5 Оценка объекта недвижимости

По завершении прединвестиционной части, необходимой для создания объекта не­движимости, вы можете совершенно иначе оценивать объект, чем рынок. Чтобы ус­тановить рыночную стоимость объекта, необходимо сделать экспертную оценку недвижимости. Пользуясь одним из трех подходов или их сочетанием (рис. 2.12). Их сущность опреде­ляет:

• Сравнительный подход;

• Затратный подход;

• Доходный подход.

Дипломник должен дать рекомендации относительно рыночной стоимости. Вы должны согласовать свои основные оценки стоимости проекта и его эксплу­атации. Если расчеты имеют значительные расхождения, то необходимо либо пересмотреть свои расчеты и найти ошибку, либо обратиться к другому эксперту, который, так или иначе, подтвердит ваши оценки. Следует заметить, что без профессиональ­ной оценки, совпадающей с проектной стоимостью объекта, получить финансирование под свои проекты не удастся.

2.4.5.1 Сравнительный подход

Сравнительный подход или подход по результатам продаж основан на концепции, со­гласно которой стоимость недвижимости должна устанавливаться на том уровне, сколько стоила бы покупка аналогичного по достоинствам объектам недвижимости. Оценка стоимости основывается на ценах, которые дают за аналогичные объекты недвижи­мости, расположенные поблизости, по сделкам, заключенным в течение разумно устанавливаемого периода времени, отражающего состояние рынка. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «при­влекательности». Данный метод используется также для оценки земельного участ­ка, идущего под застройку.

2.4.5.2 Затратный подход

Подход от затрат основан на концепции, согласно которой существует тенденция установления цены на недвижимость, исходя из затрат на создание аналогичной по характеристикам недвижимости. Сметная оценка основывается на стоимости при­обретения неосвоенного участка земли плюс затраты на благоустройство.

2.4.5.3 Доходный подход

Подход на основе капитализации дохода основан на концепции, согласно кото­рой стоимость недвижимости устанавливается исходя из аналогичной недвижимо­сти с такими же экономическими показателями. Оценка стоимости основывается на дисконтировании этих показателей (в том числе и поступления наличных средств), с использованием одного из нескольких процессов капитализации, в которых применяются рыночные нормы прибыльности инвестиций. При этом методе рассчитываются предполагаемые денежные поступления пять — семь лет, а затем делается расчет, базируясь на чистой текущей стоимости. Эта чистая текущая стоимость определяется местными условиями рынка.

2.4.5.4 Обобщение разных методов оценки

В зависимости от примененного подхода, возможны, например, следующие результаты:

Сравнительный подход $ 540000

Затратный подход $ 550000

Доходный подход $ 514050

На основе этих цифр, можно выделить, как наиболее обоснованный, метод сравнительного подхода и оценить объект в $540000 .