
- •По организации дипломного проектирования
- •270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
- •Брянск - 2010
- •По организации дипломного проектирования
- •270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
- •Брянск - 2010
- •Рекомендованы к изданию
- •Содержание
- •Введение
- •1 Организация дипломного проектирования
- •1.1 Выбор темы и концепция разработки дипломного проекта
- •1.2 Организация преддипломной практики
- •1.3 Разработка дипломного проекта
- •1.3.1. Требования к оформлению дипломного проекта
- •1.3.3 Правила оформления списка используемой литературы
- •Оформление графической части дипломного проекта
- •Организация защиты дипломного проекта
- •2 Содержание дипломного проекта
- •2.1 Планирование стратегии проекта
- •2.2 Техническая экспертиза (обследование) зданий и их конструктивных элементов
- •2.2.1 Основные этапы технической экспертизы
- •Состав технической документации по объекту обследования
- •2.2.1.2 Ознакомление с объектом обследования
- •2.2.1.3 Предварительное обследование
- •Детальное обследование зданий
- •2.2.2 Особенности обследование строительных конструкций
- •Основные внешние признаки
- •2.2.2.2. Последовательность обследования
- •2.2.2.3. Основания, фундаменты и подземные конструкции зданий
- •2.2.3 Выбор методов и средств, используемых при обследовании строительных конструкций
- •2.2.4 Общая структура технического заключения
- •2.3 Правовая экспертиза
- •2.3.1 Идентификационные признаки земельного участка
- •2.3.2 Характеристики правового режима использования земельного участка
- •2.3.3 Характеристики фактического использования земельного участка
- •2.4 Экономическая экспертиза
- •Экспресс-оценка
- •2.4.2 Оценка степени риска по проекту экспертным путем
- •Методы снижения рисков
- •Расчет ставки дисконтирования
- •2.4.3 Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных потоков
- •2.4.3.1 Метод определения чистой текущей стоимости
- •2.4.3.2 Метод расчета рентабельности инвестиций
- •2.4.3.3 Метод расчета внутренней нормы прибыли
- •2.4.4 Финансовый план
- •2.4.5 Оценка объекта недвижимости
- •2.4.5.1 Сравнительный подход
- •2.4.5.2 Затратный подход
- •2.4.5.3 Доходный подход
- •2.4.5.4 Обобщение разных методов оценки
- •Выбор подхода оценки
- •Доход (noi)
- •Стоимость
- •2.5 Экологическая экспертиза
- •2.5.1 Назначение и содержание экспертизы
- •2.5.2 Экологическое обоснование
- •2.6 Управленческая часть дипломного проекта
- •2.6.1 Общие требования
- •2.6.2. Управление предприятиями жилищно-коммунального комплекса
- •2.6.3 Реконструкция и обновление сложившейся застройки города
- •2.6.4 Реконструкция и управление предприятиями стройиндустрии
- •2.6.5 Управление земельно-имущественным комплексом
- •2.6.6 Оценка недвижимости и бизнеса
- •2.6.7 Реализация инвестиционного проекта строительства многоквартирного дома или жилищного комплекса и оценка его эффективности
- •3 Организация технической эксплуатации
- •3.1 Предупреждение преждевременного износа
- •3.2 Обеспечение комфортности объекта
- •3.3 Управление надежностными свойствами объекта эксплуатации
- •3.4 Основные экономические показатели при эксплуатации недвижимости
- •3.4.1 Поступления при эксплуатации недвижимости
- •Прочие доходы
- •3.4.2 Эксплуатационные расходы
- •Переменные расходы
- •Оплата труда персонала
- •Обслуживание долга
- •3.4.3 Наличные средства до уплаты налогов
- •3.4.4 Расходы, учитываемые на забалансовых счетах
- •4 Технология ремонтно-строительных работ
- •5 Организация ремонтно-строительного производства
- •6 Безопасность жизнедеятельности
- •7 Спецчасть дипломного проекта
- •Приложение а
- •Бланк задания на выполнение дипломного проекта
- •Задание на выполнение дипломного проекта Студенту__________________________________________________________ Тема проекта: _____________________________________________________
- •Указания по заполнению основных надписей в штампах
- •Отзыв руководителя дипломного проекта о работе студента дипломника
- •(Справочное)
- •Список рекомендуемой литературы Законодательные акты и государственные стандарты
- •Основные учебники и учебные пособия
- •Дополнительная литература
- •Плотников Валерий Викторович
- •Ботаговский Михаил Владимирович
- •Методические указания
- •По организации дипломного проектирования
- •270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
- •241037, Брянск, Ст. Димитрова 3, редакционно-издательский отдел
2.4.2 Оценка степени риска по проекту экспертным путем
При оценке риска необходимо решить следующие задачи:
Составление исчерпывающего перечня рисков;
Определение удельного веса каждого простого риска по всей их совокупности;
Оценка вероятностей наступления событий, относящихся к каждому простому риску;
Подсчет риска по каждой группе простых рисков.
Для осуществления оценки необходимо хотя бы три эксперта, которые составляют подробный перечень рисков, расставляют оценки и подсчитывают среднее значение по ним. Результаты работы экспертов оформляются в табличном виде (табл. 2.1).
Таблица 2.1- Результаты работы экспертов
Простые риски |
Эксперты |
Vi |
||
первый |
второй |
третий |
||
Риск 1 |
50 |
25 |
75 |
50 |
Подсчет риска по каждой группе простых рисков, который производится по формуле:
(2.5)
где Wi – вес простого фактора; Vi – средняя оценка риска.
Расчет производится в таблице (табл. 2.2).
Таблица 2.2 - Расчет простых рисков
Простые риски Si |
Вес Wi |
Средняя оценка Vi |
Вероятность (Wi ∙ Vi) |
Риск 1 |
0,01 |
50 |
0,5 |
Риск 2 |
0,1 |
25 |
2,5 |
Риск 3 |
0,05 |
30 |
1,5 |
Итого по всем рискам Ri |
х |
х |
4,5 |
Таким образом, делается расчет по всем группам рисков и выводится общий показатель риска. Подробный перечень рисков представлен в учебнике «Управление рисками в недвижимости» (М.: Реалпроект, 2005).
После заполнения таблиц по реальным для проекта группам и видам риска суммируются результаты, полученные по итогам 6 столбца всех таблиц. Оценка суммарного показателя производится с учетом его значения. Выделяют 5 основных областей риска:
безрисковая область (коэффициент риска равен 0);
область минимального риска (коэффициент риска 0–25%);
область повышенного риска (коэффициент риска 25–50%);
область критического риска (коэффициент риска 50–75%);
область недопустимого риска (коэффициент риска 75–100%).
Если коэффициент риска попадает в области 3…5, необходимо разработать мероприятия по снижению риска.
Методы снижения рисков
Наиболее распространёнными методами управления рисками являются:
Принятие риска на себя;
Исключение (избегание) риска;
Передача риска:
а) хеджирование;
б) страхование.
Снижение риска:
диверсификация;
защита от факторов риска.
Расчет ставки дисконтирования
Существующие подходы к расчету делятся на две группы: кумулятивные (пофакторные) и агрегированные. При кумулятивных методах во главу угла ставится задача возможно точнее оценить и отразить в величине премии за риск отдельные виды рисков (факторы риска). При агрегированных методах отдельным факторам риска внимание не уделяется, они направлены только на установление нормы дисконта, исходя из минимальной дополнительной информации.
Так как в предыдущем разделе описывалась пофакторная оценка риска, то используем кумулятивный метод расчета.
(2.6)
где Еб/р – безрисковая ставка дохода; Ri – премия за риск (сумма рисков по проекту).
За безрисковую ставку можно принять ставку по валютному депозиту ЦБ или доходность по ГКО (государственные краткосрочные облигации), которые в среднем колеблются от 4,5 до 7%.
Ставка дисконтирования (к) используется при расчете показателей эффективности проекта.
В качестве проверки правильности принятой ставки дисконтирования используют значение риска.