19. Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Необходимый пакет документов.

Система регистрации недвижимости – юридическая процедура, предусматривающая ряд мероприятий, в результате которых осуществляется документальное подтверждение сведений об объекте недвижимости, определяются его физические характеристики, устанавливается правовой статус, подтверждается факт возникновения перехода и прекращения прав.

В Р.Ф. система учета недвижимости, регистрация недвижимости и сделок с ней является государственной и опирается на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.

Система учета недвижимости, ее регистрация реализует две цели:

- обеспечение гарантий прав собственности юридических и физических лиц и создание условий их полноценной реализации в хозяйственной деятельности;

- создание условий для вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот в целях увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Факт государственной регистрации удостоверяется особым способом в зависимости от вида регистрируемых прав:

- регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав;

- регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Различают следующие объекты регистрации:

- объекты недвижимости;

- права на объекты недвижимости;

- сделки с объектами недвижимости или с правами на него.

Государственная регистрация прав не объекты недвижимости – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения. перехода или прекращения права на объект недвижимости.

Объектом регистрации являются право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество: - право хозяйственного ведения; - право оперативного управления; - право пожизненно наследуемого владения; - право пользования; - право аренды; - ипотека; - сервитуты и т.д.

Субъектом регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав на него, органы, осуществляющие государственную регистрацию.

Основанием для государственной регистрации прав на объект недвижимости является обращение правообладателей, поданное в письменной форме с приложением необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Государственная регистрация проводится территориальным органом федеральной регистрационной службы на территории регистрационного округа по местонахождения недвижимого имущества.

20. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной системе записи о правах на каждый объект недвижимости и имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Реестр предназначен для ведения унифицированной системы записи о правах на недвижимое имущество о сделках с ним, а так же данные об ограничении этих прав.

Каждый раздел реестра состоит из трех подразделов:

1. описание объекта недвижимого имущества: адрес, вид, название объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, назначение объекта и иная информация;

2. содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества: наименование правообладателя, данные удостоверения личности физического лица или реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, наименование регистратора и его подписи;

3. содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимости: указывается содержание ограничения, срок его действия, лица в пользу которых ограничиваются права, наименование документа на основании которого возникает ограничение, время его действия, заявление о праве требования в отношении данного объекта недвижимости, дата внесения записи, имя регистратора, его подпись.

Таким образом, разделы единого государственного реестра располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждый раздел ЕГР открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым, а в случае его отсутствия условным номером.

В структуру единого реестра входят:

- дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, которые открываются на каждый объект; впоследствии в это же дело помещаются все документы, поступающие для регистрации на указанный объект. Дело идентифицируется тем же номером что и соответствующий раздел ЕГРП.

- так же в структуру ЕГРП включены книги учета документов. Они содержат:

• данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости, правообладателях, регистрируемых правах и заявителях;

• о выданных свидетельствах государственной регистрации прав;

• о выписках и справках из ЕГРП.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, но в новых разделах и делах делаются ссылки на старые, относящиеся к ранее существующим объектам.

21. Основания и правовое значение отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в гос. рег-ии прав отказывается, если: 1. право на объект недвижимого имущества, о гос. рег-ии которого просит заявитель, не является правом, подлежащим гос. рег-ии; 2. с заявлением о гос. рег-ии обратилось ненадлежащее лицо; 3. документы, представленные на гос. рег-ию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; 4. акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; 5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; 6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; 7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; 8. правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на гос. рег-ию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества; 9. не представлены документы, необходимые для гос. рег-ии прав; 10. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно ст.19 ФЗ «О гос. рег-ии» в гос. рег-ии должно быть отказано в случаях, если:

–        гос. рег-ии прав приостановлена государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для гос. рег-ии прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений и в течение месячного срока заявителем не будут устранены причины, препятствующие гос. рег-ии прав;

–        гос. рег-ии прав приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением и в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие гос. рег-ии прав. 

     При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.  Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

22. Правовое регулирование жилищных отношений. ЖК РФ. Понятие и виды жилищного фонда. Важнейшими законодательными актами Российской Федерации в сфере жилищных отношений являются Жилищный кодекс РФ от 2004 (с последующими изменениями и дополнениями) и Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 №4218-1 (с изменениями и дополнениями).

ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2006 года. ЖК является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Он состоит из 8 разделов, 14 глав и 165 статей. В ЖК указаны объекты жилищных прав; виды жилых помещений их назначение и пределы использования; описан характер перевода жилого помещения в нежилое и наоборот; так же характер переустройства и перепланировки жилого помещения. Во II разделе описано право собственности и другие вещные права на жилые помещения; права и обязанности собственников; право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; так же указано как должно проводиться собрание ТСЖ, процедура голосования. В III разделе отличием нового ЖК является то, что государство должно помогать своим гражданам в осуществлении права на жилище, т.е. обеспечивать условия: развивать рынок недвижимости, помогать в получении субсидий т.е. предоставлять их в установленном порядке для приобретения жилых помещений, предоставлять жилые помещения по договору социального найма и т.д. IV раздел посвящен специализированному жилищному фонду т.е. служебным жилым помещениям, помещениям в общежитиях, жилым помещениям маневренного фонда, помещениям в домах системы социального обслуживания, помещениям для вынужденных переселенцев, беженцев, помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан; а так же основания предоставления этих помещений. В разделе жилищные и жилищно-строительные кооперативы указаны права на вступление в кооператив организация кооперативов, описано содержание устава, порядок государственной регистрации, как и кем осуществляется управление, прием в члены кооператива, реорганизация, ликвидация, права членов жилищных кооперативов и др. VI раздел посвящен ТСЖ. Созданию ТСЖ, реорганизации, ликвидации, описаны права ТСЖ, права членов ТСЖ и др. VII раздел – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы, размер, предоставление субсидий, компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. VIII раздел – управление многоквартирным домом, выбор способа управления, договор управления, создание условий для управления многоквартирным домом, непосредственно само управление.

Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Существует классификация жилищных фондов по различным основаниям. В зависимости от формы собственности: 1. частный жилищный фонд: а) индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством; б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом. 2. государственный жилищный фонд; 3. муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования: 1. жилищный фонд социального использования; 2. специализированный жилищный фонд; 3. индивидуальный жилищный фонд; 4. жилищный фонд коммерческого использования.