ОЦЕНКА БИЗНЕСА

1-Принципы и цели оценки стоимости бизнеса.

Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: 1)основанные на представлениях собственника; 2)связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; 3)обусловленные воздействием рыночной среды.

В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят:

- принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия.

- принцип замещения - максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке

не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. - принцип ожидания - рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой

полезности, о будущих выгодах.

Вторая группа включает принципы оценки бизнеса, связанные с особенностями объекта оценки и его

эксплуатацией: - принцип вклада - рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора,

формирующего доход объекта. - принцип добавочной продуктивности - добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте;

- принцип предельной производительности - изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. - принцип сбалансированности - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.

Принципы оценки бизнеса, обусловливаемые воздействием рыночной среды, составляют третью группу: - принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе; - принцип соответствия - максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка; - принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения. - принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижают. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость; - принцип изменения - стоимость изменяется во времени;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования можно выделить отдельно. В соответствии с

ним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это, возможно, осуществляется на основе

анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование.

Оценку бизнеса проводят в следующих целях:

- повышение эффективности текущего управления предприятия;

- определение стоимости ЦБ (акций) в случае их купли-продажи на рынке;

- определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям;

- реструктуризация предприятия;

- разработка плана развития предприятия;

- определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании (отражение стоимости

имущества в балансе может не совпадать с его реальной стоимостью);

- страхование имущества;

- в целях налогообложения;

- принятие обоснованных управленческих решений;

- осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса.

2-Понятие и признаки, свойственные объектам недвижимости.

Недви́жимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Признаки недвижимости:

- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

- прочно связана с землей как физически, так и юридически;

- долговечность объекта инвестирования;

- стоимость недвижимости высока;

- каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

- новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

- строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.

- способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

- полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

- фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

- стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

- неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

- ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

3-Классификация объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости проводится по разным критериям. Но, прежде всего, определение

недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

---- естественные (природные) объекты (земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные

водные объекты и участки недр);

— искусственные объекты (постройки).

К последней категории относятся:

— жилая недвижимость (жилые дома, квартира, комната, дачный дом и пр.);

— коммерческая недвижимость (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания

и сооружения, предприятия как имущественный комплекс);

— общественные (специальные) здания и сооружения (больницы, поликлиники, детские сады, ясли,

административные здания и пр.).

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений.

Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

— первичное жилье — место постоянного проживания;

— вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

— третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, отели и т.д.).

Говоря об естественных объектах недвижимости, стоит отметить, что земельный фонд в РФ по

экономическому назначению разделен на семь категорий земель;

— земли сельскохозяйственного назначения: перевод земель из этой категории в другую осуществляется

только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации;

— земли городов и населенных пунктов;

— земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения,

энергетики, обороны и иного назначения;

— земли особо охраняемых территорий: предназначены для оздоровления людей, массового отдыха и

туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения;

— земли лесного фонда: земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной

промышленности;

— земли водного фонда: земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры),

гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них;

— земли запаса; служат резервом и выделяются для различных целей.

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление

законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в

гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав. Это связно с тем, что

недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной

ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. Таким образом,

отнесение недвижимости к определенной категории определяет возможность или запрет на совершение сделок с подобной недвижимостью и регистрацией прав на нее.

4-Признаки и особенности объектов недвижимости.

Все объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров и, соответственно влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Полезность . Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

Фиксированное местоположение в основном обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке. Даже две одинаковые квартиры в одном и том же многоквартирном доме имеют различное местоположение в терминах этажа, ориентации окон, расположения в доме и так далее.

Уникальность. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Двухкомпонентность.. Любой объект недвижимости, который включает улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным. Так как земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, анализ недвижимости, по сравнению с однокомпонентными товарами, в целом является достаточно сложным.

Долговечность . Если говорить о “чистой” земле (как части поверхности земной суши), то теоретически она имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения, в свою очередь, по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя, в конечном счете, они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет отделять право пользования недвижимостью от права владения, обеспечивая одновременное существование целого набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

Фундаментальность. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

5-Жизненный цикл объектов недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая —

при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

- формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

- эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или

реконструкцию;

- прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

6-Сущность земельного участка как объекта недвижимости.

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин земельный участок.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.

Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Границы земельного участка устанавливаются путём межевания. В результате межевания, которое проводится кадастровым инженером, составляется межевой план, который необходим для государственного кадастрового учета.  В результате этого каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастрово-учетный номер, сведения о земельном участке вносятся в государственный кадастр недвижимости и такие сведения подтверждают существование земельного участка или прекращение существования земельного участка. Основными юридическими характеристиками  являются экономические, технические и юридические сведения.

К важнейшим правовым характеристикам относятся целевое назначение и разрешенное  использование.

Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

Разрешенное  использование – это порядок и условия использования земельных участков с учетом целевого назначения и установленных ограничений, обременений.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1.Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

7-Целевое назначение земель в РФ, зонирование земель.

Вся территория Российской Федерации, вся ее земля, в том числе, и покрытая водой, которая находится в границах страны, считается ее земельным фондом.

Земля обладает рядом природных качеств и свойств, которые представляют народнохозяйственный интерес, в частности, водопокрытостью, лесопокрытостью, плодородием, содержанием тех или иных природных ископаемых. Благодаря этим свойствам землю может быть целесообразнее использовать каким-либо определенным образом, в народнохозяйственных целях.

Целевое назначение – это установленный законодательством порядок и условия использования земельного участка для конкретных целей в соответствии с категорией земель.

С этой точки зрения земельный фонд страны подразделен на семь категорий, которые закрепляются в земельном кодексе (ст. 7 ЗК РФ, см. также статью «Назначение земли»).

1)Земли сельскохозяйственного назначения – это те участки земельного фонда, которые по своим природным показателям являются пригодными для эксплуатации в сфере сельского хозяйства. Они пригодны для производства сельхозпродукции, для работы аграриев в разных ее областях.

2)Земли поселений – это те части земельного фонда, что располагаются в границах тех или иных населенных пунктов, и с точки зрения их прямого назначения подразделяются на две группы: на сельские, и на городские населенные пункты. Назначением таких земель является удовлетворение потребностей населенного пункта в его градостроительной и других сферах деятельности.

3)Земли промышленного назначения – это участки земли, которые передаются физическим или юридическим лицам либо государственным структурам для того, чтобы осуществлять специальные задачи в области промышленности, транспорта, энергетики, или иных сферах хозяйства. Назначение таких земель – быть базисом для функционирования и размещения промышленных, стратегических, и иных объектов или предприятий.

4)Земли лесного фонда – это пространства, покрываемые лесом, или же непосредственно предоставленные именно для ведения лесного хозяйства. Леса – это не просто сырье для производства, они служат также местом для отдыха жителей, обеспечивают населенные пункты свежим воздухом, являются энергетическим источником, и потому нуждаются в специальном режиме использования.

5)Земли водного фонда – это пространства, залитые водой, занимаемые реками, болотами, ледниками, исключая гидротехнические сооружения и другие водохозяйственные объекты, и лесотундровую, тундровую зоны. Входят сюда также и земли – берега водоемов, водоохранные зоны, земли, необходимые для обслуживания и охраны водных источников. Целевым назначением этих земель можно считать удовлетворение бытовых, питьевых, оздоровительных и прочих нужд людей и природоохранных, водохозяйственных, рыбохозяйственных, транспортных, энергетических, промышленных и прочих потребностей.

6)Особо охраняемые территории – это земли природно – заповедного, природоохранного, рекреационного, оздоровительного, историко-культурного назначения, которые имеют статус особо охраняемых территорий, поскольку играют специфическую роль в жизни общества, и играют весьма специфическую роль. Такие пространства нужны для удовлетворения биологических, духовных, эстетических, и прочих потребностей человека.

7)Земли запаса – это те участки общего земельного фонда, что не представлены в пользование или собственность юридическим и физическим лицам, либо изъятые у них на законных основаниях.

Зонирование земель - разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и режимом охраны. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством Российской Федерации. Планы утверждаются постановлением соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления. Постановления и решения о зонировании земель в поселениях устанавливают требования в отношении: плотности застройки; основных параметров инженерно-транспортных коммуникаций, зеленых насаждений, пешеходных путей, санитарно-защитных разрывов и иных структурных элементов недвижимости в градостроительстве, расположения социально-бытовых и культурных объектов для обслуживания населения; иных строительных и экологических норм и правил. Решения о зонировании земель обязательны для исполнения независимо от форм собственности и прав на земельные участки.

8-Сущность недвижимости как товара.

Недвижимое имущество - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными, а другие - нет.

К экономическим особенности недвижимости как товара относятся:

- неравномерность денежных потоков,

- дифференциация налогообложения,

- многообразие комбинации вещных прав,

- жесткая регламентация оформления сделок,

- ликвидность и необходимость менеджмента.

9-Субъекты и объекты права собственности на недвижимость

Следует различать понятия объект и субъект собственности на недвижимость, а также право собственности и отношения собственности. Субъекты права собственности на недвижимое имущество - это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) РФ и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица - коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Земельная правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие опыта работы, квалификации или специальной подготовки для приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.

Особенность РФ, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не только субъектами права государственной собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.

Объект права собственности на недвижимость - это в первую очередь участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения, леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными, субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества.

Третью группу объектов отношений составляют ограничения (обременения) прав на недвижимость: сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут - это ограниченное вещное право, ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды, а аренда и доверительное управление - договорные обязательства. В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость являются пассивной стороной отношений собственности.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому, по формуле субъект - объект. Отношения собственности - это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта 

10-Основные особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки не движимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

•      товар;

•      формирование цены;

•      способы финансирования сделки;

•      степень ликвидности;

•      баланс спроса и предложения;

•      число потенциальных покупателей;

•      информированность участников сделки;

•      методы регулирования;

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

•      покупатели;

•      продавцы;

•      арендаторы;

•      арендодатели;

•      кредитные учреждения;

•      заемщики;

•      девелоперы ;

•      строители;

•      менеджеры;

•      владельцы;

•      инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

11-Аренда жилых и нежилых помещений, земельных участков.

По договору аренды здания или сооружения (строения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Необходимость выделения данного договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому передача в аренду здания или сооружения невозможна без определения прав арендатора на земельный участок, занятый постройкой и необходимый для ее использования по назначению. По нашему законодательству недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). Поэтому договор аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники которых являются одновременно собственниками земельных участков, где расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников строений. Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. При аренде нежилых помещений права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре. При аренде здания или сооружения в целом вид права арендатора на земельный участок, его объем могут определяться не только договором, но и законом. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации .Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы. Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством. Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды. В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности. По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка. Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.  Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата аренды натуральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель. Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений. На праве безвозмездного срочного пользования обычно предоставляются служебные наделы.

12-Оценка инвестиций в недвижимость.

На сегодняшний день в ситуации экономической нестабильности вложения денежных средства в недвижимость являются самыми надежными, а потому и более популярными. Цены на недвижимость не скачут так резко, как мы можем наблюдать на рынке акций и облигаций, поэтому она может приносить постоянный доход, в том числе и от аренды Инвестиции в недвижимость - один из видов инвестиций в реальные активы. Как и любая другая инвестиция, для получения инвестором максимальной прибыли, инвестиция в недвижимость требует правильной оценки. В зависимости от целей оценки, назначения объекта недвижимости а также профессиональных навыков и опыта оценщиков  используют три метода оценки недвижимости:

Затратный метод основывается на предположении, что определив затраты, необходимые для строительства объекта недвижимости с учетом рыночной стоимости земельного участка на котором он находится за вычетом накопившегося износа, мы узнаем стоимость объекта недвижимости.  Так как  кроме оценки затрат на строительство недвижимости необходимо учитывать ее полезность и функциональность, возникает необходимость введения понятий "стоимость замещения" и "восстановительная стоимость или стоимость воспроизводства". При применении затратного метода оценки недвижимости используют такие способы оценки:

-способ сравнительной единицы (удельной стоимости);

-поэлементный способ;

-сметный способ;

-индексный способ.

Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости основывается на сравнении стоимости аналогичных с оцениваемым объектом объектов недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Сравнительный или рыночный метод оценки недвижимости в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

Этот метод включает в себя два способа оценки:

-способ сравнительного анализа продаж и

-способ валового рентного мультипликатора.

Доходный метод оценки недвижимости основывается на расчете ожидаемых доходов, полученных от коммерческого использования объекта недвижимости. Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного метода используются два основных способа:

-способ капитализации

-способ дисконтирования денежных потоков.

13-Дарение и наследование жилого помещения.

В соответствии с действующим законодательством дарение это соглашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. По договору дарения одна сторона должна передать безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества. Дарение гражданином имущества государственной, кооперативной или другой общественной организации может быть обусловлено использованием этого имущества для определенной общественно полезной цели. Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть нотариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии письменного согласия собственников, если таковые имеются. После нотариального удостоверения договора и фактической передачи квартиры (дома) новому владельцу

договор регистрируется в бюро технической инвентаризации.

Наследование жилых помещений- это переход жилых помещений умершего лица (наследодателя) в

собственность его наследников. Законодательством установлено два основания наследования:

-по завещанию

-по закону.

Наследование по закону имеет место тогда, когда нет завещания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а при наследовании по завещанию как определение круга наследников, так и переходящий к ним объем прав и

обязанностей всецело определяется волей завещателя. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свидетелей, никакого юридического

значения не имеют. Завещание, составленное позднее, отменяет предыдущее. Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам завещатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутствии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариальные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражданами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог сделать этого сам.

При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники призываются к наследованию в порядке установленной очередности.

Гражданское законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.Круг наследников первой очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю. К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего, а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны матери ,которые наследуют при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии наследства. В ст. 549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о принятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление или владение наследственным имуществом, если он подал в государственную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства.В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о праве на

наследство, являющееся правоподтверждающим актом.

14-Операции на рынке промышленной недвижимости.

К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы.

2. Склады.

3. Имущественные комплексы.

4. Бывшие ВПК.

5. Земельные участки промышленного назначения.

К операциям по распоряжению промышленной недвижимостью принадлежат:

-купля-продажа;

-сдача в аренду;

-передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал;

-кредитование под залог недвижимости;

-признание прав собственности по решению суда;

-расторжение договора, в том числе по решению суда.

Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой

производственный. 2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

15-Особенности российского рынка недвижимости.

Многие аналитики в сфере недвижимости склонны к сравнению западного и отечественного рынков

недвижимости. Ошибка такого сравнения состоит в том, что реалии рынка в России существенно отличаются

от ситуации на западном рынке. Сравнительно молодой российский рынок развивается абсолютно по другим

правилам, чем рынки в странах с устойчивой развитой экономикой.

Основная отличительная особенность в России – это средоточие деловой жизни в больших городах и

мегаполисах. Америка, Европа могут похвастаться развитой инфраструктурой ,слаженной экономикой и

высоким уровнем деловой активности даже в небольшом городке с несколькими тысячами жителей. В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым. Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития - этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной се перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду. Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов - участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени - к земле.

16. Подходы к оценке бизнеса. Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса - затратный, доходный и сравнительный. Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод. Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. Доходный метод основывается на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, и стоимость земельного участка. Если предприятие (бизнес) не продаётся и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода не является основной для инвестиций (больницы правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом. В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке. На идеальном рынке все подходы к оценке бизнеса должны привести к одной и той же величине стоимости. Доходный подход к оценке бизнеса предусматривает использование метода капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами. В затратном подходе к оценке бизнеса используются: метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска и метод ликвидационной стоимости. При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются: метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать и метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска и метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего

17. Внешняя и внутренняя информация в оценке бизнеса. Внешняя информация Блок внешней информации описывает условия функционирования предприятия в отрасли и в экономике в целом. Исходя из принципа «нормальности функционирования бизнеса», в основе которого лежит, оптимальное сочетание объема продаж, получаемой прибыли, и финансовых ресурсов, выдвинутые составляющих есть мера оценки в трех сферах деятельности: инвестиционной, основной и финансовой, которые в значительной мере определяются внешними условиями работы предприятия. К ним относятся: макроэкономические и отраслевые факторы; уровень инфляции, темпы экономического развития страны, условия конкуренции в отрасли и т.д.

К внешней информации так же относятся взаимодействия предприятия с производственно — хозяйственными структурами (различными предприятиями); со структурами управления и регулирования (налоговыми органами, органами самоуправления); со структурами финансово — кредитной системы (банками, кредитными организациями).

Внутренняя информация

Особенность оцениваемого предприятия раскрывается на основании полученных максимально полных и точных данных. И только при этом она может отвечать требованию внутренней информации, так как должна характеризовать деятельность предприятия. Если на предприятии разработан бизнес — план, то в разделе, посвященному описанию предприятия, уже есть информация включающая следующие данные: характеристика отрасли, основные показатели текущего финансового состояния предприятия, организационно — правовая форма, размер уставного капитала, сведения о владельцах с наибольших долей уставного капитала, принадлежность предприятия концернам, холдингам.

Ретроспективные данные об истории предприятия. Здесь важны два аспекта: описание процесса производства продукции по каждому виду продукции и описание истории предприятия. Описание маркетинговой стратегии предприятия — определяется во-первых внешними факторами, во-вторых периодом жизненного цикла производимых товаров и в третьих наличием производственных мощностей. Также к внутренней информации относят финансовую информацию, целью которой служит оценка реального состояния дел на предприятии, анализ текущего состояния дел на дату оценки. Основные источники, из которых возможно получить необходимую для проведения работ по оценке информацию следующие: Бухгалтерский баланс (форма 1); Отчет о финансовых результатах (форма 2); Отчет о движении денежных средств (форма 3).

18.Основныеразделыотчетапооценкебизнеса:1.Введение.2.Общеэкономическийраздел. 3.Краткаяхарактеристикаотрасли.4.Краткаяхарактеристикапредприятия(фирмы).5.Анализфинансовогосостояния.6.Методыоценки.7.Выводыипредложения.8.Общеезаключениепооценке Отчет начинается с краткого вступительного раздела — введения, в котором излагается суть задания на оценку, указываются используемые источники информации, дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки; указываются методы оценки, примененные в данном отчете; приводится итоговый вывод. При изложении задания указывается, какая оценочная фирма и кем была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки. После описания оценочного задания целесообразно разместить обобщенный список используемых источников информации. Это могут быть финансовые отчеты предприятия, его контракты и договора, источники данных по предприятиям-аналогам и т. д. Обязательно указывается, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно указать, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.Во введении желательно описать, что производит оцениваемое предприятие, где оно расположено, каким капиталом располагает и как последний распределяется. Далее указывается стандарт стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Полезно дать определение используемого вида стоимости. Одним из основных разделов отчета является раздел, посвященный анализу финансового состояния оцениваемого предприятия. Этот раздел обеспечивает подготовку информации для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и рыночного. В данном разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то этоуказываетсявотчете. При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании его изменения рассчитывается несколько групп финансовых показателей: показатели ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рентабельности). Сравнения могут проводиться по изменяющимся во времени показателям самого оцениваемого предприятия (для выявления тенденций в его развитии), между оцениваемым предприятием и среднеотраслевыми показателями, между оцениваемым предприятием и предприятиями-аналогами. В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приводиться в приложении. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу. Заключительный раздел отчета посвящен методам оценки, которые применялись для оценки данного предприятия. Раздел начинается с обоснования выбора тех или иных методов оценки анализируемого предприятия. После этого излагается логика оценки данного предприятия выбранными методами. При этом указываются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, на основе которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновывается выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер, поправок на ликвидность. Доказывается их необходимость и размер. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Обычно бывает удобно свести показатели стоимости, полученные разными подходами в табличную форму, придать им определенные веса и на этой основе вынести заключение о величине стоимости. Отчет об оценке кроме основной части имеет приложения. В них, в частности, указывается заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, приводятся допущения и оговорки. В приложении приводятся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета.

19. Виды акций

Акции могут быть именными и на предъявителя. Именные акции, как и другие именные ценные бумаги, обращаются только с условием полного индоссамента. Оформление передачи акций по указанию владельца выполняется эмитентом или специальным регистратором. Для внесения изменений в реестр необходимо наличие передаточного поручения лица, уступившего право собственности на акции другому лицу. На основании поданных документов делается специальная запись в реестре общества о переходе прав собственности. Все права, вытекающие из владения ценной бумагой, переходят к новому владельцу с момента внесения изменений в реестре. При выпуске именных акций общество имеет полную информацию обо всех акционерах, имеет информацию, сколько у каждого голосов, кому и сколько дивидендов предстоит выплатить и так далее. Следует учитывать, что обращение именных акций требует развитой инфраструктуры фондового рынка и больших расходов при проведении трансакций. Акции на предъявителя обращаются свободно без перерегистрации и указания владельца. Право собственности на акции на предъявителя, выпущенных в документарной форме, переходит к новому собственнику с момента их передачи, сделки с ними нотариальному удостоверению не подлежат. Подтверждением права собственности на ценные бумаги, выпущенными в документарной форме, является сертификат. Акции на предъявителя освобождают акционерное общество от затрат на ведение реестра. Кроме того устраняются затраты владельцев на переоформление прав собственности при операциях с этими акциями. Владельцы акций на предъявителя должны их предъявлять только при получении дивидендов. Акции могут быть простыми и привилегированными, которые отличаются между собой прежде всего правами их владельцев. Конвертируемые привилегированные акции могут в заранее оговоренные сроки и по заранее оговоренному курсу конвертировать в простые. Также они могут быть отзывными или возвратными, по которым предусматривается возможность или обязанность компании выкупить эти акции. Выпуск привилегированных акций чаще всего осуществляется при необходимости быстро увеличить собственный капитал для реализации крупных проектов с условием предотвращения потери контроля над управлением компанией. При выпуске отзывных привилегированных акций с фиксированным уровнем доходности эмитенту выгодно при падении среднерыночного уровня процента отозвать данный выпуск и произвести эмиссию новых акций с пониженным уровнем доходности. Выпуск ретректиеных акций происходит аналогично выпуску отзывных акций, но держатели этих акций самостоятельно используют право устанавливать срок выкупа и по истечению этого срока могут предъявить акции для обмена или погашения. Выкуп может быть с премией. В мировой практике предусмотрена возможность выпуска ограниченных акций, которые не являются привилегированными, но их владельцы не имеют права голоса. Также возможен выпуск акций без указания номинала, так как все акции все равно продаются по рыночной цене, номинал в простых акциях не несет важной информации. Премиальные акции выпускаются в том случае, если компания принимает решение о капитализации накопленной с годами части своей нераспределенной прибыли и выпуске на эту сумму соответствующего количества новых акций с номинальной стоимостью, равной стоимости ранее выпущенных акций. Невыпущенные простые акции — это предусмотренные законодательством ряда стран разрешенные к выпуску акции, выпуск которых по ряду причин отложен самим эмитентом. Чаще всего это бывает при необходимости выпускать очередную эмиссию на рынок оптимальными частями и регулировать таким образом спрос .

20. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход – подход замещения покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за строительство объекта аналога. Методы затратного подхода: 1.метод стоимости чистых активов: стоимость бизнеса равна рыночной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств

2.метод ликвидационной стоимости: стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию;

Применяют затратный подход: оценка всего предприятия; оценка контрольного пакета акций; оценка недавно созданных предприятий; нет рыночной информации о предприятиях – аналогах; в случаях ликвидации предприятия. Традиционный баланс заменяется сокращенным:

- строка основные средства чаще всего корректируется т.к балансовая стоимость уменьшается, а рыночная как правило растет;

- учитываются методы начисления амортизации (иногда амортизационное имущество стоит дорого;

- незавершенное строительство (строительство начато недавно, переоценка СМР строительство заброшено; если объект скоро будет достроен применяется дисконтированный денежный подход)

Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки. Прямые издержки – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возникают в ходе строительства. Стоимость строительства рассчитывают методами:метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов.Метод стоимости укрупненных элементов – это оценка объекта на основе суммирования затрат на создание его основных элементов.Метод количественного анализа – оценка объекта на основе полной сметы затрат на его производство.Метод разбивки заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического - (износ, связанный со снижением работоспособности имущества), функционального – (износ из-за несоответствия современным требованиям).Метод экономической жизни – определение накопленного износа как доли стоимости воспроизводства или замещения.Метод сравнения продаж – заключается в определении накопленного износа как разница между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на аналогах объекта.

21. Доходный подход к оценке недвижимости

Основан на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду. Оценку недвижимости начинают с определения доходов от объекта: потенциального валового, действительного валового дохода, чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход – максимальный доход

Формула PGI=S х А х n, где s-площадь объекта оценки, а ежемесячная ставка аренды, n- количество месяцев в периоде;

Действительный валовой доход –потенциальный валовой доход за вычетом потерь.

Формула EGI=PGI-L+I, где L- убытки из за наличия помещений без арендаторов и задолженностей; I дополнительные доходы от использования объекта;

Чистый операционный подход.

Формула NOI= EGI-OE, где NOI- чистый операционный доход; EGI –действительный валовой доход;OE- операционные расходы;

Операционные расходы - расходы на воспроизводство дохода от имущества делаться на три группы: постоянные расходы – расходы практически независящие от эксплуатации недвижимости; переменные расходы- эксплуатационные расходы( коммунальные услуги и.т.по резервы- расходы, связанные с объектом недвижимости, которые производят один раз в несколько лет Замена труб, кровли и.т.п).

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов:

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки; расчет действительного валового дохода; расчет расходов связанных с объектом оценки; определение величины чистого операционного дохода; преобразование ожидаемых доходов в текущую ст-ть; прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал;

Прямая капитализация-оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования;

формула PV= HOI/R, где HOI- ожидаемый чистый операционный доход аналога за первый после даты оценки год; R- общая ставка капитализации; PV- текущая ст-ть недвижимости.