27. Понятие категории и разрешенного вида использования земель. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель из одной категории в другую.

Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:1) сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т.п.); 2) населённых пунктов (городов, деревень, сёл т.д.); 3) промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д. 4) особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли); 5) лесного фонда; 6) водного фонда; 7) запаса. иВсе земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта. Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под: 1.сельскохозяйственное производство, 2.личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок), 3.садоводство или огородничество, 4.дачное строительство, 5.крестьянско-фермерское хозяйство, 6.индивидуальное жилищное строительство.

Правовое регулирование перевода земель из одной категории в другую осуществляется следующими нормативно-правовыми актами: Земельным кодексом РФ, ФЗ от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и иные ФЗ (например, ФЗ от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 5 февраля 2007г.); от 2 января 2000г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в ред. от 4 декабря 2006г.); от 23 ноября 1995г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" (в ред. от 18 декабря 2006г.); Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004г. N 190-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2006г.); Федеральным законом от 18 июня 2001г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 4 декабря 2006г.), Федеральный закон от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18 декабря 2006г.) и др.); законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принимаемыми в соответствии с ЗК РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и иными федеральными законами (это прежде всего подзаконные нормативные правовые акты, такие как указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных министерств).

28. Понятие и правовой режим предприятия как имущественного комплекса, особенности осуществления сделок с ним. Понятие предприятия дается в ст. 132 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье: 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимого имущества, то на него распространяются как общие правовые нормы, регламентирующие правовой режим недвижимости, так и нормы, относящиеся только к предприятию как имущественному комплексу. К общим нормам можно отнести положения ст.8, 131, 164, 165, 223, 433 ГК РФ, а также нормы ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о сделках, предметом которых является недвижимое имущество. К специальным нормам можно отнести требования 8 главы 30 ГК РФ (ст.559-566), 5 главы 34 ГК РФ (ст.656-664), а также ст.22 Закона «О государственной регистрации». Принятие законодателем указанных специальных норм обусловлено спецификой самого объекта недвижимого имущества.

В отношении предприятия возможны различные действия: его продажа и покупка, залог, аренда, передача в уставный капитал и т.д.Предприятие как имущественный комплекс может быть продано или куплено. Согласно ст. 559 ГК: По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме. Дополнительно к письменной форме договора ст. 560 ГК о продаже предприятия устанавливает требование государственной регистрации договора продажи предприятия. Договор продажи предприятия считается заключенным с момента такой регистрации. В отношении предприятия могут быть заключены договоры залога. В соответствии со ст. 340 ГК, "при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором". В соответствии со ст. 607 ГК предприятия могут быть переданы в аренду. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта арендыДоговор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 658 ГК). Также предприятие как имущественный комплекс может передаваться в доверительное управление (ст. 1013 ГК). Предприятие может быть предметом лизинга, как это указано в ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Предприятие может быть внесено и в уставный капитал. Хотя законодательство разрешает осуществление достаточно широкого круга сделок с имущественным комплексом, на практике сделки с имущественным комплексом обыкновенного коммерческого предприятия не часты.

29. Правовые отношения в строительной деятельности. Понятие и правовое регулирование договора строительного подряда. Строительная деятельность может быть определена как деятельность по созданию новых зданий, сооружений, иных объектов строительства, а также расширению и реконструкции существующих предприятий, зданий и сооружений. В строительной деятельности участвуют не только собственно строители, но и заказчики, проектировщики, инвесторы.

Фундамент, основу строительного законодательства образуют федеральные законы, определяющие базовые принципы правового режима строительной деятельности и основные черты правового статуса участников строительного процессаКроме того, важнейшее значение имеют нормы гл. 37 Гражданского кодекса РФ и особенно параграфа 3 этой главы, посвященного строительному подряду.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК). Договор подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным. Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гражданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие правила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.

Предметом договора строительного подряда является: - строительство определенного объекта; - реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта; - выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Поскольку договор строительного подряда - вид договора подряда, то к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения ГК о подряде (п. 2 ст. 702). Так, общими положениями о подряде регулируются структура договорных связей, условия о порядке оплаты работ, качестве работ, сроках, способах защиты, цене и др. (ст. 706 - 709, 711, 712, 715, 724 ГК и др.). Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают следующие нормативные акты: Федеральные законы от 27 декабря 2002 г. "О техническом регулировании", от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", от 9 июля 1999 г. "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации", от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ГрК РФ, СНиПы - строительные нормы и правила. Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений.

Договор строительного подряда рассчитан, как правило, на достаточно длительный период времени, в течение которого будут вестись строительные работы, а также осуществляться эксплуатация объекта в период гарантийного срока. За этот период может произойти существенное изменение цен на строительные работы и материалы, может возникнуть потребность внесения изменений в проектную документацию и т.д., что также учитывается законодательством.

30. Содержание и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст.5 Закона №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:1.земельные участки (за исключением участков, указанных в ст.63 Закона №102 ФЗ), 2.предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3.жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4.дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5.воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита. Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости.

Участниками ипотечной системы являются: а) банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика; б) оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры; в) страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного –кредитования; г) ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира. Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах. В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: 1.предмет ипотеки; 2.оценочная стоимость предмета ипотеки; 3.существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; 4.право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют: а)Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья); б) ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями; в) постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". г) ФЗ от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. д) Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях". е) ФЗ от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".