3) Договор контрактации.

Он является разновидностью договора КП и договора поставки. К нему применяются и положения о КП, и положения о поставке, в частности §1 и§3 гл. 30 ГК РФ в части не урегулированной специальными предписаниями о контрактации, расположенными в §5 гл. 30 ГК РФ. Сторонами договора выступает производитель (поставщик) и заготовитель (покупатель). Производитель – лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по выращиванию (производству) сельхозпродукции (растений, животных, рыб). Данная деятельность должна быть для производителя одним из основных видов его деятельности. Как правило, производителями выступают с/х производственные кооперативы, фермеры, ООО, действующие в сфере с/х. Заготовитель – лицо, приобретающее с/х продукцию в предпринимательских целях для последующей переработки или продажи.

Предмет договора – будущая с/х продукция, т.е. продукция, которая в момент заключения договора еще не существует, ее еще только предстоит вырастить.

Правовые особенности договора связаны с тем. Что производитель находится в экономически более слабом положении, чем обычный поставщик, он выступает слабой стороной договора, т.к. процесс производства с/х продукции сильно зависит от влияния природных факторов. Законодатель преследует цель защитить интересы производителя. Здесь нужно отметить 2 момента: 1) если иное не предусмотрено договором контрактации, то поставка с/х продукции производится самовывозом (выборка товара). 2) производитель отвечает перед заготовителем только при наличии вины, т.е. здесь имеет исключение из общего правила ст. 401 ГК РФ.

4) договор энергоснабжения.

Это разновидность договора поставки, которая характеризуется следующими особенностями:

1. Стороны. Энергоснабжающая организация – лицо, осуществляющая предпринимательскую деятельность. Вторая сторона – абонент. Им может быть любой SГП, имеющий энергопринимающее устройство для подключения к сети.

2. Предмет договора – энергия, в любом виде, т.е. электроенергия или теплоэнергия, которая может быть в паре, в горячей воде. Энергия не является вещью в гражданско-правовом смысле, находится всегда в движении по сети. Правила о договоре энергоснабжения применяются и к отношениям по снабжению через присоединенную сеть водой, газом, нефтью, сжатым воздухом и т.п. Если вода, газ нефть и т.п. передаются не через сеть, то это не договор энергоснабжения.

3. Особенности заключения и продления договора энергоснабжения. Если абонентом является гражданин, использующий энергию для бытовых нужд, то договор считается заключенным с момента фактического подключения в установленном порядке к сети. Возможны также устная и письменная форма договора. Если абонент иной, то применяются общие правила, т.е. простая письменная форма сделки.

Договор энергоснабжения считается продленным на тот же срок, если ни одна из сторон до конца срока договора сторона не заявит возражения по его продлению (пролонгация). Если такое возражение заявлено, то договор действует, пока стороны не заключат новый договор на энергоснабжение.

4. Особенности содержания договора:

   1. Может предусматривать договор не только количество, но и режим потребления энергии.

   2. На абоненте обязанность обеспечить надлежащее техническое состояние и безопасность сетей, приборов и оборудования. О неисправности абонент должен сообщить немедленно энергоснабжающей организации.

5. Регулирование. Помимо ГК, отношения по энергоснабжению регулирубтся иными законами и подзаконными актами. Например, ФЗ об электроэнергетике» 2003 года, ФЗ «о теплоснабжении» 2010 года. В данной сфере принято множество постановлений правительства РФ.

5) договор КП недвижимости.

Главной особенностью этого договора является его предмет – недвижимость, т.е. здания, сооружения, квартиры, земельные участки, иное недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ.

Правила о продаже недвижимости подлежать применению и в случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Свои особенности имеют продажа жилых помещений, предприятий и земельных участков.

В договоре необходимо указать данные, позволяющие определенно установить, какая именно вещь является предметом КП. Если недвижимости присвоен кадастровый номер, то достаточно указать этот номер. Часто стороны в договоре ссылаются на реквизиты свидетельства о государственной регистрации ПС продавца. Рекомендуется в договоре дать краткое описание объекта, например, указать, что здание жилое или нежилое, его этажность, материал стен, площадь, место нахождения а также данные о земельной участке, на котором оно расположено.

Вопрос: можно ли продать недвижимость, которой пока нет. К хочет купить квартиру, которая еще строится. Здесь обычно применяется договор об участии в долевом строительстве. Однако рассмотрим ситуацию: Н строят дом, а он хочет его продать.? Либо продавать как О незавершенного строительства, а можно заклчить договор КП будущей недвижимости, т.е. будущего дома. В первом случае О сразу предается покупателю, во втором случае заключается договор, может быть выплачена сумма, а передадут в собственность после того, как построится. Проблема: как договор оформлять. В данном случае использовали конструкция предварительного договора, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор. Такая схема широко применялась, но не совсем удобна. ВАС принял специальное постановление пленума.

Т.о. закон не запрещает заключать договор КП будущей недвижимости, т.е. той, которая у продавца еще отсутствует. При КП будущей недвижимости необходимо в договоре дать возможно более подробное описание О. Например: его место нахождения, ориентировочная площадь, предполагаемые характеристики, определенные в соответствии с проектной документацией (П ВАС от 11 июля 2011 года №54) «о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике…». В этом е постановлении содержаться положения об отграничении договора КП будущей недвижимости от иных сходных договоров, в частности договора подряда на строительство и договора о совместной деятельности.

Для договора купли-продажи недвижимости установлена простая письменная форма, несоблюдение которой влечет недействительность сделки. Договор д.б. оформлен путем составления одного документа, подписанного сторонами. Обмен письмами, телеграммами и т.д. не допускается. Если нарушается это правило, то договор является недействительным. Закон не требует нотариального удостоверения, хотя в проекте это есть.

Особенностью содержания договора служит необходимость указания в договоре цены. Она может быть установлена в целом за объект недвижимости, за единицу площади или иного показателя (например, объема). Если нет цены, то договор считается незаключенным.

Как правило, при продаже недвижимости встает вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположено здание или сооружение. Здесь должен действовать принцип «Единой судьбы здания (сооружения) и участка». Одновременно с продажей здания покупателю передается и право на земельный участок. Если земля была в собственности продавца, то право собственности на участок переходит покупателю. Если земля принадлежит продавцу на ином праве, анпример, праве аренды, то покупателям приходит это право, причем покупатель приобретает право пользования на тех же услвоиях, что и продавец недвижимости. Согласие собственника земли на переход права на земельный участок в данном случае не требуется.

Передача недвижимости производится по акту приема-передачи, который подписывается продавцом и покупателем. После этого покупатель становится законным владельцем имущества, но собственником он станет с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Регистрируется переход права собственности, а не договор купли-продажи, исключение составляет договор купли-продажи жилых помещений и договор купли-продажи предприятия. Здесь регистрируются и переход права собственности и договор.

Некоторые особенности имеют продажа предприятий и жилых помещений.

Предприятие в целом рассматривается законодателем, как объект недвижимости, на который имеется право собственности. Этот подход порочен, хотя бы потому, что в состав предприятия могут входить права требования и долги, на которые понятийно не может устанавливаться право собственности. Если в состав предприятия входит только движимое имущество, то судебная практика не рассматривает данный имущественный комплекс как объект недвижимости. Перед продажей должна быть проведена инвентаризация (проверка фактического наличия имущества) имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение аудитора и перечень долгов, относящихся к предприятию должны быть приложены к договору купли-продажи предприятия. Сам договор подлежит государственной регистрации. До передачи предприятия по акту необходимо письменно уведомить кредиторов. Если кредитор письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, то он вправе требовать по своему выбору прекращения обязательства, досрочного исполнения обязательства или признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Законодатель исходит из того, что предприятие как недвижимость должно передаваться покупателю по акту приема-передачи. Это неприемлемо как с теоретической, так и с практической точки зрения. Теория не признает за предприятием свойство недвижимости, на которую устанавливается право собственности. С практической точки зрения многие предметы, входящие в состав государственной регистрации сами нуждаются в регистрации (учете), поэтому передача их в составе предприятия может затруднить их регистрацию (учет). Например, в состав предприятия входит автотранспорт, подлежащий учету в ГИБДД. Если покупатель пожелает зарегистрировать транспортное средство на себя, предоставив в органы ГИБДД акт приема-передачи предприятия, то у него могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией автотранспортного средства. Поэтому если продается предприятие, то каждый объект, входящий в него (здание, векселя, автотранспорт и т.п.) должен передаваться от продавца к покупателю отдельно, обособлено по соответствующей распорядительной сделке.

Жилые помещения (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры, комната) продаются по договору купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации, т.е. здесь регистрируется и договор купли-продажи и переход права собственности на жилое помещение, следовательно изменение и прекращение договора также подлежит государственной регистрации. Нотариальное удостоверение необязательно.

В договоре должны быть указаны лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования чужим помещением, например, арендатор, наниматель, отказополучатель. Если таких лиц нет, то на это также следует указать в договоре. Продажа жилого помещения с неоговоренными правами 3-х лиц влечет признание договора незаключенным. В литературе такое решение вопроса подвергается критике. Предлагается в этом случае применять ст.460 ГК.