Определение накопленного физического износа нормативным методом

Наименование элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента (Уi)	Износ конструктивного элемента (Иi), %	Произведение (Уi * Иi), %
1. Фундаменты	0,04	40	1,6
2. Стены, перегородки	0,27	40	10,8
3. Крыша	0,12	50	6
4. Перекрытие	0,12	50	6
5. Полы	0,05	40	2
6. Проемы (окна, двери)	0,13	50	1,95
7. Отделочные работы	0,03	40	1,2
8. Санитарно-технические и электротехнические работы	0,15	60	9
9. Прочие работы	0,09	40	3,6
Итого	1		42,2

Физический износ (И_физ) оцениваемого объекта составляет 42,2%. Определим функциональный износ здания.

Здание магазина, введенное в эксплуатацию в 1978 г., на данный момент не отвечает санитарным и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли, а именно:

• зданию необходим косметический ремонт;

• здание магазина оборудовано холодильными установками, но их необходимо заменить на более современные и качественные холодильные камеры;

• необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования;

• необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов  установка охранной системы видеонаблюдения.

Затраты на модернизацию оцениваемого объекта:

Расчет функционального износа

Наименование затрат на модернизацию	Сумма, руб.
1. Косметический ремонт	1000000
1. Затраты на приобретение и монтаж пяти холодильных камер	2500000
2. Модернизация системы кондиционирования	800000
3. Наружная реклама	70000
4. Установка охранной системы видеонаблюдения	300000
5. Замена системы электроснабжения (с учетом специфики ремонтно-строительных мероприятий, демонтаж существующей системы электроснабжения учтен)	2330000
6. Восстановительная стоимость	82252622
Итого функциональный износ	7000000
	8,5

Износ функциональный рассчитывается как отношение суммы затрат на модернизацию к восстановительной стоимости объекта. И_функ = 8,5 %.

Найдем общий износ оцениваемого объекта:

И_общ = И_физ + И_функ = 42,2 + 8,5 = 50,7 %.

Далее необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки. Воспользуемся следующей формулой:

С_{рыночная} = С3_{востанов.} * (1  И_общ) = 82252622 * (1 – 0,507) = 40550543 руб.

Таким образом, рыночная стоимость здания магазина смешанной торговли составляет 40550543 рубля.

2. Сравнительный анализ продаж (рыночный подход)

Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли – продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.