2. Элементы договора. Форма и порядок заключения договора

В ФЗ в статье 4 перечислены существенные условия:

1. Условия о предмете

В договоре необходимо определить конкретный объект, подлежащий передаче конкретному участнику

2. Срок передачи застройщикам объекта долевого строительства

3. Цена договора, а также сроки и порядок ее уплаты

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства

Во всех случаях они подлежат согласованию.

Стороны: застройщик должен отвечать определенными требованиями (указаны выше): 1) юридическое лицо; 2) получения разрешения на строительство; 3) публикация декларации в общих коммуникационных сетях; 4) соответствие нормативам, установленным в законодательстве

Последствия привлечения денежных средств иными лицами (гражданами), не отвечающим всем или одному из требований - граждане вправе потребовать от такого лица возврата всех уплаченных средств, уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ в двойном размере, возмещение убытков сверх суммы, указанных в процентах.

В литературе в предмете выделяют материальный объект и нематериальный объект (само имущество и действия застройщика соответственно).

Цена договора может вноситься единовременно, либо по частям в установленный период. Допустимо отражать в договоре ориентировочную стоимость договора, но при этом должен содержаться механизм определения цены.

Закон не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков. Застройщик обязан передать участникам долевого строительства объект не позднее, чем указано в договоре. Срок должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать части объекта, входящие в состав объекта в целом либо отдельно.

Форма и заключение договора

В законе предусмотрены определенные преддоговорные обязательства, которые выступают предпосылками и условиями для заключения договора. Застройщик обязан подготовить и опубликовать проектную декларацию в СМИ – это определенная информация о самом застройщике и о проектном строительстве (содержание указано в статьях 19-21 ФЗ). Кроме этого, застройщик обязан предоставить возможность каждому потенциальному участнику долевого строительства ознакомиться с информацией по месту нахождения застройщика.

Договор заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Такое жесткое требование введено в целях предотвращения двойных продажи одного объекта. Также государственной регистрации подлежат сделки, связанные с уступкой прав собственности третьим лицам участниками долевого строительства.

3. Содержание обязательства, возникающего из договора

Права и обязанности застройщика:

1. Общая обязанность построить в установленный срок многоквартирный дом либо иной объект недвижимости в целом. Исполнение может осуществляться лично либо с привлечением третьих лиц. В случае, если строительство многоквартирного дома прекращается или приостанавливается, участник вправе отказаться от исполнения договора; может потребовать от застройщика уплаченных денежных сумм с начислением процентов (если юридическое лицо выступает участником – то 1\300 от ставки рефенансирования центробанка за каждый день; если физическое лицо – то 1\150 от ставки рефенансирования центробанка за каждый день).

Подобные последствия могут наступить в случае, если застройщик существенно изменяет проектную документацию либо существенно изменяет назначение общего имущества либо нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

2. Застройщик обязан предоставить надлежащее обеспечение своих обязательств, возникающих из договора, причем это обеспечение должно действовать в отношении всех договоров, заключенных в отношении общего единого объекта.

Обеспечение может представляться в виде залога либо поручительства. Это обеспечение распространяется на обязательство застройщика по возврату денежных средств, которые вносились участниками в случаях, установленных законом + обеспечивается обязательство застройщика по уплате денежных средств, которые начисляются в качестве убытков, процентов, штрафов и иных санкций.

Залог возникает в силу закона при регистрации 1 договора строительства, возникает он на земельный участок, на котором производят строительство и который принадлежит застройщику на праве собственности; либо на строящийся многоквартирный дом в целом. В случае, если застройщик оформляет право собственности на незавершенный объект, то залог распространяется на этот объект недвижимости.

В собственность могут оформляться какие-то жилые и нежилые помещения, которые входят в собственность в возводимом объекте недвижимости.

Поручительство – в качестве поручителя может выступать исключительно банк, договор поручительства должен заключаться до регистрации первого договора с участником долевого строительства. Поручительства – дополнительная обеспечительная мера к залогу.

3. Обязанность вносить изменения в проектную декларацию, в случаях, установленных законом (статья 19 ФЗ) – случаи, когда меняются сведения о самом застройщике либо о проекте. Такие изменения должны быть внесены и опубликованы в течение 3 рабочих дней с момента внесения сведений.

Применительно к конкретному отношению долевого строительства застройщик обязан:

1. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, передать участнику долевого строительства объект. Срок передачи должен определяться в договоре, по общему правилу не допускается досрочная передача данного объекта. Если застройщик нарушает срок, то застройщик выплачивает неустойку в размере 1\300 ставки рефенансирования цетнробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если же физическое лицо – 1\150 от ставки. Если застройщик видит, что не успевает, то в таких случаях застройщик не позднее, чем за 2 месяца до завершения срока строительства обязан направить участнику соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Участник не обязан принимать предложение, это зависит от его желания. Как правило, участники идут на встречу застройщику.

На застройщика возлагается риск случайной гибели до момента передачи его участнику долевого строительства.

2. Застройщик должен обеспечить надлежащее качество объекта долевого строительства (требование технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентам и иным требованиям)

Если объект построен с отступлением от этих требований (такие отступления, что объект становится непригодным для использования по назначению, то участник по выбору вправе потребовать:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо соразмерного уменьшения цены либо возмещения собственных затрат на устранение недостатков.

В случае, если недостатки являются существенными, неустранимыми, то участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченных средств + возмещения убытков

При этом застройщик не может исключить ответственность за качество объекта в договоре (это императивная норма, поэтому он всегда отвечает).

Соответствующие требования могут предъявляться в гарантийный срок. Основание для освобождения застройщика от ответственности – в случае, если докажет, что недостатки возникли в связи с износом или в результате деятельности участника – то освобождается.

Данные обязанности производны от общих обязанностей, названных выше.

3. Застройщик должен обеспечить возможность государственной регистрации права собственности участника на причитающийся ему объект. Для этого передается в орган регистрации прав документы: разрешение на ввод в эксплуатацию, технический паспорт на весь объект и иные документы, установленные в законе. После этого каждый участник имеет право обращаться в данный орган, представлять документ об оплате, договор, технический паспорт на конкретный объект (квартиру в доме). Застройщик не участвует теперь в данном ситуации.

Права и обязанности участника долевого строительства:

1. Обязанность уплатить застройщику цену договора. Исполнение этой обязанности может быть единовременной. Исполнение застройщиком всех обязанностей является встречным исполнение. Законом установлены последствия о неисполеннии или ненадлежащем исполнении обязательств.

Последствия:

Если цена должна быть уплачена единовременно, то при просрочки уплаты в течение более 2 месяцев застройщик имеет право отказаться от исполнения договора: если цена периодически уплачивается – то данное право возникает, если участник допускает систематическое нарушение сроков платежей (нарушение более 3 раз в течение 12 месяцев) либо если участник допустил просрочку на внесение 1 платежа в течение более 2 месяцев.

Закон устанавливает порядок отказа – предварительно застройщик направляет участнику письменное предупреждение о необходимости погашения задолжности, по истечению 30 дней застройщик вправе отказаться от исполнения договора.

Отказ осуществляется в письменной форме. Он направляется участнику почтой заказным письмом. Если участник к этому моменту вносил средства (периодические платежи), то внесенные средства должны быть возвращены участнику в течение 10 дней с момента расторжения договора. Если участник не явился, то средства переводятся в депозит нотариуса. Если застройщик нарушает данную обязанность, то застройщик платит неустойку в размере 1\300 ставки рефенансирования к сумме, подлежащей возврату

2. Обязанность принять у застройщика объект долевого строительства. Обязанность возникает после получения сообщения о завершении строительства. Участник должен приступить к приемке объекта в срок, установленный в договоре, либо если он не определен, то в течение 7 дней после получения уведомления. Приемка совершается путем подписания передаточного акта. В случае, если в ходе приемки появляются недостатки (существенные), то обязанность превращается в право (то есть теперь он может, но не должен). До подписания передаточного акта участник может потребовать составления отдельного акта, фиксирующего выявленные недостатки. Если нет недостатков, сроки не нарушены, но участник отклоняется от приемки, то застройщик по истечению 2 месяцев со дня, предусмотренного договором о передаче объекта вправе составить односторонний акт либо иной аналогичный документ по передаче. С этого момента на участника договора строительства переходит риск случайной гибели и повреждения. С момента его подписания все обязанности возлагаются на участников (обязанность по уплате коммунальных платежей, например)

3. Участник вправе уступить право требования по договору третьим лицам. Такая возможность возникает после исполнения обязанности по уплате цены, но в качестве исключения – также и при частичной уплате цены, но с переводом долга на третье лицо (это требует согласие кредитора). Уступка должна пройти государственную регистрацию и только после нее уступка порождает правовые последствия. Участник долевого строительства не имеет права после этого осуществлять контроль и надзор по выполнению работ.

Договор возмездного оказания услуг