4. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

По инициативе нанимателя данный договор может быть расторгнут в любое время при условии письменного уведомления наймодателя за 3 месяца о расторжении – не требуется обращаться в суд.

По инициативе наймодателя договор по общему правилу может расторгаться только в судебном порядке и в указанных законом случаях:

1. Невнесение нанимателем платы за жилье в течение 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме достаточно невнесения платы более 2 раз подряд

2. Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или иными лицами, за действия которых он отвечает

3. В случае использования жилого помещения не по назначению либо в случае систематического (3 и более раза) нарушения прав и интересов соседей, которые допускаются нанимателем либо лицами, за действия которых он отвечает.

Закон устанавливает определенные льготные сроки (периоды) для того, чтобы наниматель смог устранить допущенные нарушения. Данные сроки предоставляются судом, и данный срок не может быть более 1 года. При наличии оснований наймодатель обращается в суд с требованием о выселении нанимателя и суд после рассмотрения дела вправе установить срок для устранения нарушений. Если меры для устранения недостатков не предпринимаются и они не устраняются, то договор расторгается судом при повторном обращении в суд. Исключение - исполнение такого решения может быть отсрочено судом по просьбе нанимателя до 1 года.

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае, если:

1. помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания

2. помещение находится в аварийном состоянии

3. в других случаях, указанных в жилищном законодательстве

Последствие расторжения договора нанимателя и всех граждан, проживающих с нанимателем из жилого помещения. Первоначально данная обязанность исполняется добровольно, если этого не происходит, то при помощи судебных приставов

5. Договор социального жилищного найма. Понятие, предмет, стороны

Данный договор регулируется в большей части Жилищным кодексом – статья 60 содержит определение – по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне. – гражданину (нанимателю( жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на определенных условиях .

Данный договор является консенсуалным, двусторонне обязывающим и возмездным (хотя может быть и безвозмездным). Данный договор имеет ограниченную сферу применения по сравнению с договором коммерческого жилищного найма.

Данное помещение может предоставлять определенным категориям граждан:

1. Малоимущие граждане, отнесенные к данной категории решением органа местного самоуправления (оценивает его доход, принадлежащее ему имущество и прочее)

2. Граждане, прямо указанные в специальных законах (прокурорские работники, судьи, сотрудники органов внутренних дел, военнослужащие и прочие)

Закон предусматривает дополнительные условия – нуждаемость в жилых помещениях. Нуждающимся в жилом помещении (статья 51 ЖК РФ) считается гражданин, который:

1. Не имеет жилых помещений, предоставленных в рамках социального найма; не имеет жилых помещений в собственности; не является членом семьи нанимателя помещения, предоставленного по социальному найму, либо собственника жилого помещения

2. Граждане, которые обладают жилые помещения в рамках социального найма либо являются собственниками жилого помещения, либо членами семьи нанимателя либо собственника жилого помещения, но при этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека меньше учетной нормы площади жилого помещения

Учетная норма площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

3. Граждане, проживающие в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требований

4. Граждане, являющиеся нанимателями помещений по социальному найму, либо собственниками жилых помещений, либо членами семьи нанимателя или собственника и проживающие в квартире, занятой несколькими семьями в том случае, если в составе одной из семей является больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживания с ним в одной квартире невозможно.

Правительством определен перечень данных заболеваний (постановление № 398 от 16.06.1996 года)

Законом установлен специальный порядок учета таких граждан. Сначала их ставят на учет. Потом ставят в очередь. Фактически предусмотрено 2 очереди: общая и внеочередная очереди.

Общая – все те, кто не подходят к внеочередной. Внеочередная – малоимущие граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; лица, страдающие тяжелыми формами хронического заболевания.

Учет граждан осуществляться применительно к каждому муниципальному образованию, поэтому он исключается, если он улучшил условия сам либо уехал из данного образования.

При сохранении всех условий принимается решение органа, оно является административным актом, порождающим последствия – обязанность заключить договор.

Требования к жилому помещению:

1. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте населенного пункта (того же самого)

2. Общая площадь жилого помещения (состоящая из жилой площади и площади вспомогательных помещений) должна быть не меньше нормы предоставления – минимальный размер площади жилого помещения, приходящиеся на одного человека, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения; данная норма устанавливается органами местного самоуправления (для Томска – 11 м² для членов семьи, живущих вместе, либо 17 м² для одиноко живущего человека). Превышение нормы также не приветствуется. Превышение норм предоставления возможно для людей, страдающих заболеваниями, установленными законом

3. Заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия

Стороны договора – наниматель и наймодатель. В качестве нанимателя может быть только гражданин, наймодатель выступает юридическое лицо-собственник жилого помещения либо действующее от имени собственника полномочное лицо. Закон выделяет таких субъектов, как члены семьи нанимателя, которые имеют равные с нанимателем права, обязанности и несут солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем. Фактически они являются стороной договора.

К членам семьи нанимателя относятся:

1. Дети, родители нанимателей

Приобретают статус членов семьи в силу родства и факта совместного проживания; чтобы вселить данных граждан требуется только согласие уже проживающих лиц в помещении

2. Другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы

Они признаются членами семьи нанимателя, если наниматель планирует вселить их именно, как членов семьи + данные субъекты должны вести общее хозяйство с нанимателями; для их вселение необходимо согласие уже проживающих граждан и наймодателя

3. Иные граждане, которые могут признаваться членами семьи нанимателя в исключительных случаях по решению суда

Это не родственники и не иждивенцы, так сказать «граждане с улицы»

В рамках договора наниматель вправе вселять в свое помещение временных жильцов, статус у них аналогичный (необходимо получить согласие уже проживающих лиц, уведомить наймодателя, могут жить не более 6 месяцев, они не обладают самостоятельным правом на пользование жильем)

Срок договора

Договор является бессрочным. В этом проявляется гарантии реализации конституционного права на жилище.

Форма договора

Должен заключаться в письменной форме по образцу, утвержденной Постановлением правительства № 315 от 21.05.2005