10.2 8 Пунктов когда межевание проводится обязательно

Межевание — комплекс кадастровых, геодезических, градостроительных и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков, как объектов недвижимости

Проведение межевания обязательно в следующих случаях:

• оформление сделки на земельный участок — по заключению договора мены, аренды, залога (ипотеки), переуступки права аренды (цессии) и др.;

• первичное предоставления земельного участка (подготавливается межевой план для получения кадастрового паспорта и дальнейшей регистрации права);

• объединение или раздел земельного участка (по результатам межевания);

• перераспределения земельных участков между собственниками;

• уточнение границ земельного участка (увеличение участка или уменьшение его площади, в случае если межевание не проводилось или по «дачной амнистии».);

• установление на местности границ участка (устанавливаются межевые знаки по границе участка при их отсутствии);

• разрешение земельных споров по границе участка (экспертиза для суда).

-акт согласования местоположения границ земельного участка

При проведении согласования местоположения границ кадастровый инженер обязан:

1. проверить полномочия заинтересованных лиц или их представителей;

2. обеспечить возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с соответствующим проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания;

3. указать заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования местоположения границ с их установлением на местности).¹⁾

Согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, за исключением:

• земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;

• подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;

• подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения.²⁾³⁾

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. Согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами.⁴⁾

В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями (при наличии таких сведений), либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.⁵⁾

Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.⁶⁾

В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ должны быть указаны:

1. сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;

2. сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;

3. кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;

4. порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;

5. место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;

6. сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) в письменной форме обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с проектом межевого плана.⁷⁾

Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем тридцать дней до дня проведения данного собрания. При этом указанный в пункте 6 части 9 настоящей статьи срок не может составлять менее чем пятнадцать дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Примерная форма извещения устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания. При проведении согласования местоположения границ земельных участков в индивидуальном порядке требования настоящей статьи о порядке извещения заинтересованных лиц не применяются.⁸⁾

В случае, если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте Чертежа оформляется акт согласования местоположения границы земельного участка (далее - Акт согласования).⁹⁾

Если на акте согласования местоположения границ есть подпись, извещение прикладывать не нужно

-закрепление на местности межевыми знаками границы земельного участка

Определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками. Границы объекта землеустройства определяются на местности и согласовываются в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц (представителей) при наличии надлежащим образом оформленных доверенностей.

Перед процедурой согласования границы объекта землеустройства предварительно обозначаются на местности в соответствии с имеющимися сведениями государственного земельного кадастра, землеустроительной и градостроительной документацией и т.д.

При неявке на процедуру согласования границ кого-либо из вышеуказанных лиц или отказе от участия в ней (непредставлении мотивированного отказа) в акте согласования границ фиксируется отсутствие или отказ от участия в процедуре согласования, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание.

Втечение 30 календарных дней этим лицам направляются повторные уведомления. В них указывается срок явки для согласования границ или представлении мотивированного отказа в согласовании по результатам предварительного межевания. В случае неявки в течение или непредставления мотивированного отказа границы объекта землеустройства считаются установленными.

Результаты согласования границ оформляются актом согласования границ земельного участка. Акт подписывают все участники процедуры согласования границ, включая исполнителя работ.

Согласованные границы земельного участка закрепляются межевыми знаками, фиксирующими на местности местоположение поворотных точек границ.

Процедура согласования границ не проводится при наличии в государственном земельном кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям, установленным Роснедвижимостью.

Споры, возникшие при согласовании границ земельного участка, рассматриваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

6.Определение координат межевых знаков и площади земельного участка. Плановое положение на местности границ объекта землеустройства характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров межевых знаков, вычисленными в местной системе координат.

Площадь вычисляется по координатам поворотных точек границ земельного участка.

По результатам составляется план (карта) границ земельного участка или план (карта) земельного участка (если это предусмотрено заданием на выполнение работ).

-решение межевых споров

Кадастр (фр. cadastre) — список, реестр чего-либо или кого-либо, например, землепользователей, подлежащих налогообложению.

кадастровые мероприятия – это сбор и закрепление в документальном виде информации о земельных участках.

Решение межевых споров:

Межевые споры традиционно являются одной из самых сложных категорий дел рассматриваемых в судебном порядке. Это вызвано их предметом имеющим большое количество как технических так и юридических нюансов и для их успешного разрешения юристу по недвижимости необходимо знать специфическое законодательство которое «распылено» по различным федеральным законам и подзаконным актам ( ЗК РФ; Закон о ГКН;Градостроительный кодекс и.т. д.), а так же иметь общие представления в технических науках (геодезия; землеустройство и.т.д.).

При проведении кадастровых работ нередко нарушается установленный порядок согласования границ с владельцами смежных земельных участков – это и составляет большую часть рассматриваемой категории дел. Статья 64 ЗК не содержит точного определения земельных споров, их предмета и отличие от иных, например, имущественных споров, в том числе споров о праве. Однако автор считает, что межевые споры (споры о границах земельного участка) не могут быть полностью отнесены к спорам о праве.

Смежные землепользователи крайне редко спорят о принадлежности земельного участка (т. е. наличие права у соседа не оспаривается).

Межевой спор происходит относительно местоположения границ участков. Совершенно не случайно в соответствии с пунктом вторым статьи 20 Закона о регистрации наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации права на него.

Правообладатели участков имеющих общую границу могут разрешить спор без обращения в суд. Спорную границу возможно согласовать путем внесения соответствующих изменений в межевой план или изготовления нового и проведения нового кадастрового учета с учетом изменения характеристик.

В случае недостижения согласия указанный выше спор может быть разрешен в судебном порядке.

Рассмотрим возможные варианты защиты нарушенных прав правообладателя земельного участка в зависимости от стадии оформления документов на смежный участок имеющей спорную границу.

а) В случае если о подготовленном межевом плане соседнего участка с несогласованной границей стало известно до постановки на кадастровых учет указанного участка, то следует незамедлительно подать в «Росреестр» мотивированное письменное заявление в котором указать на наличие межевого спора. При таких обстоятельствах имеется неплохая возможность разрешения вопроса во внесудебном порядке.

Из содержания части первой статьи 27 Закона о кадастре недвижимости следует, что соответствующий орган принимает решение об отказе в проведении кадастрового учета, если необходимые для этого документы по своей форме и содержанию не соответствуют требованиям вышеуказанного Закона.

Согласно части первой статьи 22 обозначенного выше Закона для постановки участка на кадастровый учет, а так же для учета изменений характеристик учтенных ранее участков при отсутствии сведений о согласовании границ необходимо наличие межевого плана, а так же акта согласования данных границ, в случае их несогласования – наличие копии документа о разрешении данного о спора о границах.

В соответствии с рассматриваемым Законом кадастровый инженер является должностным лицом. В случае нарушения им норм проведения кадастровых работ и подготовки межевого плана, в том числе согласования границ, возможно оспаривание действий должностного лица в порядке предусмотренном действующим законодательством. Например, в случае ненадлежащего извещения владельцев смежных участков, отсутствия приложенных к акту согласования границ обоснованных письменных возражений или иных нарушений порядка согласования границ участков (статья 39; 40 Закона о кадастре), возможно заявить требования о признании незаконными действий кадастрового инженера и недействительности акта согласования границ.

б) В случае если земельный участок, границы которого установлены с нарушением прав смежных землепользователей, уже поставлен на кадастровый учет, но права на него не возникли, возможно заявление следующих исковых требований:

1) признать незаконными действия кадастрового инженера и недействительным акт согласования;

2) признать незаконными действия «Росреестра» по кадастровому учету участка с неправильно установленными границами.

3) восстановить положение, существовавшее до нарушения права и обязать «Росреестр» снять с учета смежный земельный участок и аннулировать соответствующие сведения в ГКН.

В случае если при кадастровом учете соседнего земельного участка была изменена граница участка истца, то исходя из положений статьи 62 ЗК возможно требовать от «Росреестра» восстановления спорного участка в прежних границах.

Для заявления исковых требований об изменении характеристик площади или местоположения границ необходимо провести кадастровые работы. В иске должны быть представлены общие сведенья об спорной границе, координаты наиболее характерных точек. Необходимые кадастровые работы могут быть выполнены по соответствующему судебному определению (статья 35 ГКН РФ).

Если нарушения допущены кадастровым инженером, то «Росреестр» может и не возражать против заявленных требований. Лицо, заявившее о кадастровом учете участка с несогласованными границами, должно в рассматриваемом случае участвовать в деле в качестве третьего лица.

Для заявления указанных требований не следует дожидаться регистрации прав на «смежный участок со спорной границей». В данном случае следует учитывать, что вновь сформированные и поставленные на кадастровый учет земельные участки имеют временный характер до момента регистрации прав на них (статьи 24-25 Закона о ГКН).

Если по истечении двух лет с момента постановки на кадастровый учет права на участок не будут зарегистрированы, то сведенья об указанном земельном участке исключаются из ГКН соответствующим органом самостоятельно.

в) Если право на смежный участок со спорной границей уже существует – зарегистрировано в ЕГРП либо возникло без осуществления последней (до 31.01.1998 года) – а лучше всего предъявить требования непосредственно к правообладателю спорного участка. При таких обстоятельствах необходимо учитывать, что участок может быть снят с кадастрового учета только в случае его преобразования (раздела, объединения, перераспределения статья 27 Закона о ГКН). Из содержания части пятой данной статьи следует, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в учете изменения границ, если при их уточнении нарушен порядок согласования местоположения границ, за исключением уточнения данных границ в порядке разрешения земельного спора. Следовательно, приемлемый в данном случае способ защиты нарушенных прав – восстановление первоначального положения (восстановление земельного участка в прежних границах «часть вторая статьи 62 ЗК»).

Нередко встречаются ситуации, когда происходит значительное увеличение площади земельного участка за счет существенного нарушения разделительной границы смежного участка. Существует мнение, что в этом случае межевой спор «преобразуется» в спор о праве – традиционную виндикацию (истребование в данном случае части участка из чужого незаконного владения). Однако, исходя из положений статей третей и шестой ЗК, часть земельного участка не является объектом самостоятельных имущественных прав и как следствие не может быть самостоятельным объектом требований о признании права.