3.3 Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Граждане в этом случае вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Договор социального найма может быть изменен также и в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, в случае смерти нанимателя), а также при:

- выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);

- вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);

- получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Кроме того, наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия всех членов семьи расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в этом жилье.

Основаниями расторжения договора социального найма в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством, являются:

- невнесение нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях:

- самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ);

- приватизации;

- обмена (ст. 74 ЖК РФ) и замены (ст. 81 ЖК РФ) жилого помещения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, производится по правилам ст. ст. 84, 85 ЖК РФ. Выселение из жилых помещений допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке. Выселение производится:

- с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

- с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма без предъявления требования о благоустроенности;

- без предоставления другого жилого помещения.

Тема: Договор коммерческого найма жилого помещения

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:

- соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;

- дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;

- жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель — только гражданин. Наймодатель — любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.