16.3. Этапы инвестиционной деятельности

Как и всякая деятельность, инвестиционная характеризуется тем, что имеет начало, осуществляется в течение определенного отрезка времени. От других видов деятельности она отличается тем, что между участниками инвестиционного процесса возникают долгосрочные, длящиеся и даже бессрочные правоотношения. Например, между инвесторами, создавшими хозяйственное общество, и этим юридическим лицом существуют бессрочные отношения. Они сохраняются, пока не будет ликвидировано юридическое лицо.

Инвестиционная деятельность в своем развитии проходит три этапа. Условно можно выделить организационный, инвестиционный и предпринимательский этапы.

На организационном этапе принимается решение об инвестициях, идет подготовка соответствующих документов, решаются различные процедурные вопросы с органами государственной и муниципальной власти.

Решение об инвестициях находит воплощение в бизнес-плане, инвестиционной программе. В бизнес-плане отражается цель инвестирования, указываются последовательные шаги к достижению этой цели, стоимость проекта, сроки его окупаемости, источники финансирования проекта, приводятся расчеты экономической эффективности проекта, дается описание практических действий по осуществлению инвестиций.

Инвестиционная программа содержит план финансирования строительства объектов, модернизации производства. В целом описательная и техническая части инвестиционных планов находят отражение в инвестиционном проекте.

Инвестиционный проект представляет собой пакет документов, включая обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления инвестиций, проектно-сметную документацию и бизнес-план.

Инвестиционный проект в указанном составе документов разрабатывается при осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений. Для инвестиций в ценные бумаги (портфельные инвестиции) проектно-сметная документация не требуется, а содержание инвестиционного проекта обычно сводится к расчетам целесообразности и эффективности инвестиций в крупные пакеты ценных бумаг.

Организационные вопросы инвестиций в уставные капиталы при создании юридических лиц решаются на собрании учредителей, фиксируются в учредительных документах. После государственной регистрации организации в качестве юридического лица решения об инвестициях принимаются его органами управления в пределах их компетенции.

Пожалуй, наиболее сложен организационный этап в сфере капитального строительства.

В соответствии с ГрК РФ <1> инвестор-застройщик на этом этапе:

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // РГ. 2004. 30 дек. N 290.

1. Приобретает в собственность или арендует земельный участок для целей строительства.

2. Обращается в орган местного самоуправления и получает утвержденный градостроительный план земельного участка.

3. Производит сам (если соответствует установленным законом требованиям) или привлекает другое лицо по договору для подготовки инженерных изысканий. Инженерные изыскания предшествуют этапу подготовки проектной документации, без них подготовка и реализация проектной документации не допускаются. Инженерные изыскания проводятся в целях получения данных о природных условиях территории, на которой будет возводиться объект, получения инвестором-застройщиком от исполнителя работ в сфере инженерных изысканий материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов, конструкций зданий, сооружений, их инженерной защиты, для обоснования компоновки зданий, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, проекта организации строительства и проч.

4. Готовит самостоятельно или поручает по договору разработку проектной документации. Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ.

5. Получает от соответствующих организаций технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

6. Проходит процедуру государственной экспертизы проектной документации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 49 ГрК РФ, когда таковая не обязательна.

7. Получает у органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка разрешение на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право производить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Инвестиционный этап характеризуется тем, что в этот период практически реализуются инвестиционный проект, инвестиционные программы:

- заключаются договоры во исполнение инвестиционного проекта (о выполнении работ, оказании услуг, о поставках оборудования и др.);

- создаются объекты инвестиционной деятельности в результате строительства, модернизируется производство, создаются новые технологии и др. объекты;

- финансируется создание инвестиционных объектов;

- застройщик получает у органа государственной или муниципальной власти (в зависимости от того, кто выдал разрешение на строительство) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

- принимаются в эксплуатацию созданные объекты, решаются вопросы государственного учета новых объектов капитального строительства, оформления собственности.

Предпринимательский этап разбивается на два периода: достижение момента окупаемости инвестиционного проекта, как правило, в пределах срока окупаемости, указанного в бизнес-плане, и период за пределами этих сроков. Срок окупаемости инвестиционного проекта - срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли вместе с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение. На практике наиболее распространены сроки окупаемости от двух до пяти лет. Чем больше сроки окупаемости, тем сложнее получить кредиты под реализацию инвестиционных проектов.

На рассматриваемом этапе осуществляется предпринимательская деятельность на основе использования созданных новых технологий, с использованием современного оборудования, приобретенного на инвестиционном этапе. По достижении момента окупаемости инвестиционного проекта осуществляется процесс накопления прибыли, реинвестирования ее в аналогичные и иные объекты инвестиционной деятельности.