Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №4

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	на 15 хуже, чем у оцениваемого участка	+15
Интенсивность дорожного движения	на 10 хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	+25

Рассмотрим объект сравнения №5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 1600,0 руб.

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №5

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	-	не требуется
Интенсивность дорожного движения	-	не требуется
Размер, га	на 20 лучше, чем у оцениваемого участка	-20
Общая поправка	-	-20

Определение скорректированных цен продаж:

Для участка № 1: 1000 руб. – 5 % = 950 руб.

Для участка № 2: 1200 руб. – 15 % = 1020 руб.

Для участка № 3: 800 руб. + 15 % = 920 руб.

Для участка № 4: 640 руб. + 25 % = 800 руб.

Для участка № 5: 1600 руб. – 20 % = 1280 руб.

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 таблицы с исходными данными.

В рассматриваемом примере среднее значение цены – 994,0 руб.

950+1020+920+800+1280=4970

4970:5 (количество участков) = 994,0 руб.

Значение медианы (середины ранжированного ряда) – 950,0 руб.

Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 950,0 руб. (данные по медиане).

Задача №3

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 10 га, разбить его на 20 индивидуальных участка, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.

Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 14800 тыс. руб. (740 тыс. руб. х 20 участков).

Текущая стоимость общих издержек составляет 9 млн. 770 тыс. руб.

Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 740 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 13% за 20-месячный период, что составляет 12 494 635, 45 тыс. руб.

740000х12 + 740000х12 = 8880000 + 5920000 = 7 858 407,08 + 4 636 228,37=

(1+0,13)¹ (1+0,13)² 1,13 1,2769

12 494 635, 45 тыс. руб.

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 2 724 635,45 тыс. руб. (12 494 635,45 – 9 770 000 = 2 724 635,45 тыс. руб.)