Налогообложение дохода от продажи (или обмена) недвижимого имущества.
Если
за отчетный год недвижимость продается
впервые и она пребывала в собственности
налогоплательщика не менее 3-х лет -
налог с доходов физических лиц не
платится. Это касается отчуждения жилых
домов, квартир или их комнат, садовых
и дачных построек, зданий и сооружений
включая
земельные участки, на которых они
расположены (см.
п. 172.1 НКУ).
При этом доход продавца от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым садовым или дачным домом и продающихся вместе с ним, при налогообложении отдельно не определяется.
Не платится налог и при продаже земельного участка при условии соблюдения норм, определенных в статье №121 Земельного кодекса Украины в зависимости от назначения земли, и нахождении в собственности продавца более трех лет. Статья 121 Земельного кодекса определяет следующие нормы, в пределах которых можно избежать налогообложения при продаже земли:
для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2 га;
для ведения садоводства - не более 0,12 га;
для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 га;
для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 га;
для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.
Если в течение налогового года продавец совершил более одной сделки по продаже или обмену недвижимости, тогда каждая сделка, начиная со второй, облагается налогом по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Налог будет взиматься как при продаже недвижимости и объектов незавершенного строительства, так и при обмене недвижимости.
Контроль налогообложения продавца недвижимости:
Проверка количества продаж и иных сделок, совершенных человеком в течение налогового года осуществляется нотариусом, который удостоверяет сделку, основываясь на информации Государственного реестра нотариальных действий. Во избежание ошибок при смене фамилии продавца, основным критерием поиска в этом реестре является идентификационный номер налогоплательщика. В исключительных случаях отсутствия ИНН поиск продавца производится по паспортным данным. Если же информация о количестве сделок не найдена, продавец подтверждает очередность продажи имущества в предоставленном нотариусу заявлении.
Доход от продажи определяется, исходя из цены объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Сумма сделки при этом, не должна быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом (Согласно п. 172.3 НКУ). При заключении гражданско-правовых договоров относительно земельных участков проводится экспертная денежная оценка с целью определения стоимости объекта (п. 4 ст. 201 Земельного кодекса).
Минимальная стоимость объекта определяется уполномоченными органами: зданий, сооружений, квартир и других объектов недвижимости - БТИ, транспортных средств - МРЭО, участков земли - управлением земельных ресурсов. Соответствующие справки из этих организаций необходимо получить заранее. Также, нужно получить справку, что имущество подлежит отчуждению, то есть не находятся в залоге или под арестом. Кроме справок эту же информацию об имуществе придется оплатить и получить у нотариуса, имеющего доступ к реестру залогового имущества. Таким образом уменьшить сумму налога путем занижения стоимости сделки значительно не удастся.
Налог при продаже или обмене объектов недвижимости между физическими лицами рассчитывается и оплачивается налогоплательщиком самостоятельно. Контроль правильности расчета налога и своевременности его оплаты осуществляет нотариус, который удостоверяет соответствующий договор только при наличии оплаченной квитанций или платежного поручения об уплате налога в бюджет. Информацию о всех сделках, включая данные об их стоимости и суммах уплаченных налогов, нотариусы ежеквартально обязаны подавать в органы ГНАУ. Физическое лицо, в свою очередь обязано отразить доход от отчуждения имущества в годовой налоговой декларации.
Если одной из сторон договора купли-продажи или мены объекта недвижимости или другого имущества является юридическое лицо или частный предприниматель, тогда и налоговым агентом налогоплательщика (простого физического лица) - являются именно они.
Если объект недвижимости продает нерезидент, его доходы от сделки облагаются налогом по ставке 15% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Фактически, ставка налога с доходов физического лица составит 17%, поскольку если общая сумма полученных нерезидентном в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, ставка налога на размер превышения составит 17%.