Ответы к госам08

141. Влияние стратег.направлений в развитии эконом.страны на рынок недвиж. Если проанализировать изменения стоимости строительства в России (с учетом специфики российского ценообразования в строительстве) за последние 15 лет — с 1992 по 2007 гг., следует отметить, что изменения стоимости в секторе создания жилой недвижимости происходили за счет двух факторов: -инфляции; -изменения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и социальным прогрессом и проведением мероприятий по охране окружающей среды. Данные по индивидуальному жилищному строительству свидетельствуют, что при существующем социальном положении значительной части населения и низком прожиточном уровне приобрести квартиры на рынке строящегося жилья при сложившихся высоких ценах может лишь незначительная, хорошо обеспеченная часть населения. Снижение стоимости строительства жилья должно обеспечиваться за счет исключения необоснованных затрат на производство, полного исключения обложения жилищного строительства налогом на добавленную стоимость, совершенствования проектно-изыскательских работ и общего улучшения организационно-хозяйственной деятельности строительных организаций.

142. Принципы, методы и технологии оценки стоим-ти недвижимости. Их исп-ие. При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных метода: – затратный метод; – метод сравнения продаж; – метод капитализации дохода. Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности: – прогнозирование будущих доходов; – капитализация будущих доходов. Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности: – определение стоимости участка земли; – определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений; – определение величины накопленного износа зданий и сооружений; – определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

143. Оформление результатов оценки недвижимости. Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого "Отчет об оценке". Основной формой "Отчета об оценке" является полный отчет. Содержание полного отчета излагается в повествовательной форме и для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе должно включать: титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика; сопроводительное письмо с полученными результатами; краткое содержание; основные предпосылки, допущения и ограничения; перечень условий, допускающих публикацию результатов; дату и объем технического освидетельствования и экологической экспертизы; полное определение применяемой базы оценки; анализ социально-экономической ситуации в регионе; анализ местоположения объекта оценки; описание объекта оценки; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости затратным методом; определение стоимости методом сравнения продаж; определение стоимости методом капитализации дохода; согласование результатов оценки; заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты; список использованной литературы; общие сведения об оценщике; приложения. На основе полного Отчета об оценке может быть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчета об оценке.

146. Принятие предпринимательского решения: типы предпринимательских решений и экономические методы их принятия. Технология принятия предпринимательских решений представляет последовательность действий, объединенных в логичную систему, обеспечивающую анализ вариантов и выявление наиболее эффективного. Каждый предприниматель имеет свою индивидуальную технологию принятия решений. Решение может приниматься на основе интуиции. Под интуицией понимается в этом случае неосознанное знание, полученное в результате опыта. Такой метод принято называть интуитивным. Для его использования необходимо иметь большой опыт предпринимательской деятельности. Однако в основе технологии принятия решений все же лежит реальный метод принятия решений. Данный метод базируется на логически взаимосвязанных и расчетно-обоснованных заключениях. Практически предпринимателем используются оба метода одновременно. По существу комбинированный метод - реально-интуитивный. У начинающего предпринимателя в технологии принятия решений преобладает реальный метод. У опытного предпринимателя значительную составляющую в технологии принятия решений представляет интуитивная составляющая. Основой экономических методов принятия предпринимательских решений является анализ таких категорий, как цена, издержки производства, финансы.

148. Основы построения оптимальной структуры предпринимательской деятельности. Для того чтобы выбрать оптимальную структуру пред-ой деятльности, для начала необходимо определиться какой именно вид прдприним-ой деятельности будет характерен для бизнеса, производственный, коммерческий, финансовый или консультативный. Все эти виды могут функционировать раздельно или вместе. В числе организационно-правовых форм предпринимательства различают товарищества, общества, кооперативы; к основным организационно-экономическим формам можно отнести: концерны, ассоциации, синдикаты, холдинги. Выбор той или иной формы зависит от многих факторов: потребности в капитале, рода деятельности, возможного риска и ответственности, желания учредителей, сложившихся в обществе взглядов и предпочтений и так далее. При этом основным критерием выбора той или иной организационно-правовой формы является её соответствие целям создания организации. Если речь идёт о выборе вида коммерческой организации. Здесь на выбор влияют контроль за деятельностью организации, участие в управлении, величина уставного капитала. При создании некоммерческих организаций решающими являются цели их создания. Целью существования некоммерческого партнёрства является оказание содействия своим членам в ведении общеполезной деятельности. Соответственно целям, деятельность некоммерческих организаций не преследует главной целью извлечение прибыли и носит вполне определённый характер.

149. Оценка эффективности предпринимательской деятельности. Эффективность - относительный эффект, результативность процесса, операции, проекта, определяемые как отношение эффекта, результата к затратам, расходам, обусловившим, обеспечившим его получение. Оценка эффективности предприним-ой деятел-ти осуществляется такими показателями, как коэффициент рентабельности – отношение валовой прибыли от продажи единицы товара к себестоимости (издержкам производства и обращения); коэффициент эффективности – отношение результата к обусловившим его затратам; коэффициент ликвидности – коэф-ент, характеризующий платежеспособность фирмы, ее потенциальную возможность возвращать полученные взаймы сред-ва. Отношение ликвидных активов (наличные, векселя, кредиты до востребования) к денежным обязательствам фирмы.

150. Культура предпринимательства. Культура предпринимательства - это определенная, сложившаяся совокупность принципов, приемов, методов осуществления предпринимательской деятельности субъектами в соответствии с действующими в стране правовыми нормами, обычаями делового оборота, этическими и нравственными правилами, нормами поведения при осуществлении цивилизованного бизнеса. Первым всеобщим элементом культуры предпринимательской деятельности является ее законность (платить законно установленные налоги и сборы). Вторым элементом - строгое выполнение обязательств и обязанностей, вытекающих из правовых актов, договорных отношений и совершаемых законных сделок, из обычаев делового оборота, что проявляется в ненанесении не только имущественного, но и морального вреда партнерам, конкурентам, потребителям, наемным работникам. Следующим важным элементом культуры предпринимательства является честное ведение его субъектами своего бизнеса.Важно также соблюдение предпринимателями общих этических норм, включающих профессиональную этику, этические кодексы фирмы, общепринятые правила осуществления бизнеса, уровень культуры и воспитания предпринимателей. Культура предпринимательства означает, что предприниматели, создав собственное дело, осуществляют законный бизнес и получают доход (прибыль) на законных основаниях.