МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Нефтекамский филиал

ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

высшего профессионального образования

«БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

экономико-математический факультет

Учебно-методический комплекс

по дисциплине

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

для студентов, обучающихся

по специальности 080105 «Финансы и кредит»

Нефтекамск-2012

СОДЕРЖАНИЕ УМК по дисциплине «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1

Нефтекамский филиал 1

экономико-математический факультет 1

Учебно-методический комплекс 1

по дисциплине 1

1. Аннотация, цель и задачи дисциплины 3

Цель и задачи дисциплины 3

2. Требования к уровню освоения содержания дисциплины, методические рекомендации по изучению дисциплины 3

3. Методические указания для заочного отделения по написанию контрольной работы, варианты контрольных работ не предусмотрены учебным планом. 4

4. Методические указания опубликован 4

5. Программа курса (тематический план лекций) 4

Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости 5

Тема 2. Доходный подход в определении рыночной стоимости недвижимости 5

Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости 5

Тема 4. Затратный подход в оценке недвижимости 6

Тема 5. Регулирование оценочной деятельности 6

Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание 6

6. Методические указания к семинарским и практическим занятиям 6

Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости 7

Тема 2. Доходный подход в определении рыночной стоимости недвижимости 9

Задачи 10

Задачи по ипотечно-инвестиционному анализу недвижимости 18

Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости 19

Задачи 19

Тема 4. Затратный подход в оценке недвижимости 24

Задачи 24

Тема 5. Регулирование оценочной деятельности 26

Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание 26

7. Перечень тем по самостоятельной работе 27

8. Зачетные вопросы 27

9. Технологическая карта 29

10. Календарно-тематический план с указанием распределения часов по лекционным, семинарским, практическим занятиям и самостоятельной работе (рабочая программа) – представлены отдельно 30

11. Электронные варианты учебника – представлены отдельно 30

12. Тестовые контрольные задания 30

13. Билеты – представлены отдельно 35

14. Список основной и дополнительной литературы 35

Рекомендуемая основная литература 35

Рекомендуемая дополнительная литература 36

По данной дисциплине курсовые работы в учебном плане отсутствуют.

1. Аннотация, цель и задачи дисциплины

Курс «Оценка недвижимости» предназначен для студентов 4 курса специальности «Финансы и кредит» (специализация «Финансовый менеджмент»). В курсе углубленно изучаются подходы, методы и конкретные приемы оценки недвижимости, раскрываются проблемы сбора и подготовки информации.

Цель и задачи дисциплины

Целью дисциплины является формирование у обучающихся системы знаний, аналитических и практических навыков в области оценки недвижимости.

Задачами дисциплины выступают:

1. изучение целей и принципов оценки недвижимости;

2. изучение основ регулирования оценочной деятельности;

3. овладение аналитическим аппаратом различных видов оценки недвижимости.

2. Требования к уровню освоения содержания дисциплины, методические рекомендации по изучению дисциплины

В результате освоения дисциплины студент должен обладать следующими навыками:

• различать основные виды стоимости недвижимости;

• владеть основами доходного, сравнительного, затратного подходов в оценке недвижимости, знать основные их ограничения в применении;

• знать основные методы сбора и подготовки информации при оценке недвижимости.

3. Методические указания для заочного отделения по написанию контрольной работы, варианты контрольных работ не предусмотрены учебным планом.

4. Методические указания опубликован

5. Программа курса (тематический план лекций)

Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости

Недвижимость как объект оценки, понятие недвижимости. Основные цели оценки недвижимости. Виды стоимости, определенные в процессе оценки: рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая арендная, инвестиционная, балансовая, налогооблагаемая.

Принципы оценки недвижимости, основанные на обмене и пользовании. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Содержание этапов оценки недвижимости.

Тема 2. Доходный подход в определении рыночной стоимости недвижимости

Экономическое содержание, сфера применения доходного подхода к оценке недвижимости. Методы доходного подхода, необходимые условия для их использования. Потенциальный валовой доход. Действительный валовой доход. Состав операционных расходов. Чистый операционный доход. Построение коэффициента капитализации. Методы расчета коэффициента капитализации для оценки недвижимости. Метод кумулятивного построения. Метод рыночной экстракции. Метод связанных инвестиций. Метод дисконтированных денежных потоков, сфера применения, этапы оценки. Определение длительности прогнозного периода, факторы ее определяющие. Прогнозирование потока дохода. Методы расчета стоимости недвижимости на конец анализируемого периода. Расчет суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости за анализируемый период.

Тема 3. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Экономическое содержание определения рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом. Преимущества и недостатки подхода, сфера применения. Накопление информационной базы, сегментация рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам-аналогам. Этапы оценки недвижимости. Единицы сравнения, элементы сравнения. Виды поправок: процентные и денежные поправки (относительные и абсолютные).

Методы расчета поправок: метод парных продаж, метод относительного сравнения характеристик, экспертный метод, статистический метод.

Тема 4. Затратный подход в оценке недвижимости

Экономическое содержание затратного подхода. Преимущества, недостатки, необходимые условия применения. Этапы оценки недвижимости затратным подходом. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Индексы цен в строительстве. Методы оценки стоимости зданий и сооружений: метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам.

Расчет общего накопленного износа зданий и сооружений. Виды износа: физический, функциональный, экономический. Понятия устранимого и неустранимого износа, методы расчета общего накопленного износа.

Методы оценки устранимого и неустранимого функционального износа.

Тема 5. Регулирование оценочной деятельности

Основные формы регулирования оценочной деятельности: саморегулирование и государственное регулирование. Нормативная база государственного регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Лицензирование оценочной деятельности. Международные стандарты оценки. Стандарты оценки США. Европейские стандарты оценки. Российские стандарты оценки. Сертификация и аттестация профессиональной деятельности

Тема 6. Информационное обеспечение при оценке недвижимости, техническая экспертиза и описание

Анализ макроэкономической информации при оценке недвижимости. Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. Специальные источники информации в анализе состояния рынка недвижимости. Внутренняя информация при оценке недвижимости. Анализ права собственности на объект недвижимости и влияние его ограничений. Физические характеристики объекта недвижимости. Техническое обследование объекта. Оценка зданий и сооружений. Состав информации. Договорная документация.

6. Методические указания к семинарским и практическим занятиям Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости Семинарские вопросы

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

3. Каким образом определяется потребительная и меновая стоимости?

4. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?

5. По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на 4 группы?

6. Какие факторы учитываются при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

7. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

Задачи

Задача 1. Требуется определить стоимость участка, для которого лучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства (улучшений) равна 500 тыс. долл., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 тыс.долл., коэффициент капитализации для земли – 8 %, для здания (норма прибыли улучшений) – 10 %.

Задача 2. Оценить участок земли в коммерческом зонировании. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, сети торговых магазинов.

	Большой супермаркет	Гостиница	Сеть торговых магазинов
Стоимость новых улучшений, тыс.долл.	650	750	950
Чистый операционный доход, тыс.долл.	105	126	130
Норма прибыли улучшений, %	12	16	12
Коэффициент капитализации для земли, %	10	10	10

Задача 3. Определите вариант лучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов:

	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, тыс.долл.	577	721,5	450
Годовой валовой доход, тыс.долл.	150	250	100
Поправка на недоиспользова-ние и потери при сборе, тыс.долл.	20	25	5
Прочий доход, тыс.долл.	5	10	3
Операционные расходы, тыс.долл.	50	120	30
Резерв на замещение, тыс.долл.	5	10	3
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	12	12	12

Задача 4. Существуют следующие варианты застройки земельного участка, выбрать лучший и наиболее эффективный вариант использования.

Вариант I – бизнес-центр.

Ежегодный валовой доход оценивается в 250 тыс.долл., потери от недоиспользования и при сборе платежей должны составить 5 %. Операционные расходы (условно-постоянные и условно-переменные) будут равны 80 тыс.долл., резерв на замещение – 4 тыс.долл. Стоимость строительства зданий и сооружений – 650 тыс.долл., коэффициент капитализации для них – 17 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.

Вариант II – торговый центр.

Ожидаемые годовые продажи оцениваются в 2,5 млн.долл. Платежи по аренде составляют 7 % от валовых продаж. Операционные расходы (условно-постоянные и условно-переменные) будут равны 43 % от суммы получаемой арендной платы, резерв на замещение – 15 тыс.долл. Стоимость строительства зданий и сооружений – 400 тыс.долл., коэффициент капитализации для них – 15 %. Коэффициент капитализации земли оценен в 10 %.

Задача 5. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения (стоимость строительства) на одну колонку составляют 35,4 тыс.долл. Коэффициент капитализации на сооружения – 27,11 %. При анализе эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением получены следующие данные:

1) в течение одного часа с одной колонки в среднем продают 28 л. бензина;

2) средний чистый доход от продажи 1 л. бензина составляет 6 центов;

3) с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Коэффициент капитализации для земли – 16 %. АЗС работает круглосуточно.